北京律师解读：全款买车位并占有，开发商逾期过户如何维权？

北京律师解读：全款买车位并占有，开发商逾期过户如何维权？

房产律师靳双权

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在不动产交易中，车位作为配套设施的产权登记常被忽视，而开发商逾期办证或因债务问题导致车位被查封，会直接影响买受人权益。北京一起案例中，法院明确买受人在全款支付并实际占有车位后，有权要求开发商协助办理过户登记，即使曾因开发商债务被查封，解封后仍可主张权利。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：郑磊（车位买受人）

被告：戊公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2021 年 8 月，郑磊与戊公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定郑磊以 60000 元价格购买戊公司开发的位于大兴区五号车位。合同签订后，郑磊按约支付全部款项，戊公司出具等额发票并交付车位。2023 年 5 月 31 日，郑磊实际占有并使用五号车位。

然而，戊公司未按约定协助郑磊办理五号车位的不动产登记。后因戊公司涉及债务纠纷，五号车位被法院查封。郑磊遂向北京市第二中级人民法院提出案外人执行异议，2024 年 9 月 19 日，法院裁定解除对五号车位的查封。解封后，戊公司仍未协助办理过户，郑磊起诉要求判令戊公司立即协助将五号车位转移登记至其名下，并承担全部诉讼费用。

（三）争议焦点

郑磊已全款购买并实际占有五号车位，是否有权要求戊公司协助办理过户登记？

车位曾因开发商债务被查封，解封后原过户请求是否仍具有法律效力？

二、案件分析

（一）买卖合同的效力及履行义务

根据《民法典》第一百一十九条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中：

郑磊与戊公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；

合同明确约定了车位买卖及产权登记事宜，戊公司作为出卖人，在买受人支付全款后，负有协助办理不动产登记的法定义务；

郑磊已全面履行付款义务，且实际占有使用车位，有权要求戊公司履行协助过户的合同义务。

（二）查封解除后的权利主张

五号车位曾因戊公司债务被查封，但郑磊通过案外人执行异议成功解除查封，该结果意味着：

郑磊对五号车位的权利足以排除执行，其作为合法买受人的地位得到确认；

查封措施解除后，阻碍车位过户的障碍已消除，戊公司应恢复履行合同义务；

开发商的债务纠纷不能成为对抗买受人合法权利的理由，郑磊的过户请求具有事实和法律依据。

（三）被告缺席的法律后果

戊公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。根据《民事诉讼法》第一百四十七条，法院可缺席判决，在现有证据能证明案件事实的情况下，依法支持郑磊的合理诉求。

三、裁判结果

法院判决：

戊公司于本判决生效后 10 日内，协助郑磊到房屋登记主管部门办理位于大兴区五号车位的产权登记手续。

四、案件启示

（一）及时办理产权登记的重要性

车位虽为不动产配套设施，但仍需办理独立产权登记。买受人应在支付款项并接收车位后，主动催促开发商协助办理过户，避免因拖延导致被查封、抵押等风险。本案中郑磊虽最终维权成功，但因开发商原因经历查封程序，增加了维权成本。

（二）全款支付与实际占有是权利保障的关键

在涉及执行异议时，“全款支付 + 实际占有 + 非因买受人自身原因未过户” 是排除执行的重要条件。买受人应保留付款凭证（如发票、转账记录）、占有证据（如使用记录、物业费缴纳凭证），为可能的维权提供依据。

（三）面对查封应及时提出执行异议

若所购车位因开发商债务被查封，买受人应在法定期限内提出案外人执行异议，提交买卖合同、付款凭证、占有证明等材料，证明自己的合法权利早于查封时间，争取解封。

（四）合同条款需明确登记责任

签订车位买卖合同时，应明确约定开发商协助办理过户的期限及违约责任（如逾期每日支付一定比例违约金），通过条款约束开发商及时履行义务，减少纠纷发生。

（五）开发商缺席不影响权利主张

即使开发商缺席诉讼，只要买受人能提供充分证据证明买卖关系、付款事实及占有情况，法院仍可依法判决支持过户请求。买受人无需因对方缺席而放弃维权。

本案提醒车位买受人，应重视产权登记的及时性，妥善留存交易证据，在权益受损时通过法律途径积极主张，确保自身对不动产的合法权利得到实现。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）