两人租赁纠纷如何“执”笔成多方共赢剧本？

“商铺现在正常经营中，生意也还行。谢谢法院，保住了我们5家商户的‘饭碗’！”近日，茂南法院执行人员回访一件租赁合同纠纷案件时，案外人纷纷围着执行员不停地道谢。

一起纠纷的化解，为什么是案外人来道谢呢？

这起租赁合同纠纷的背后，到底有什么样的故事发生？

合作不成，房东租客针锋相对

2019年9月，茂名某管理公司与阿强（化名）签订了《商铺租赁合同》，将8间商铺出租给阿强使用。

（AI生成图片）

阿强租下商铺后，按经营需求加装了夹层，也进行了部分简单装修。

然而，未等开业，阿强就因拖欠管理公司4个月的租金、物业费等被管理公司诉至茂南法院。

“当我遇上困难的时候，也没见你们减一点租金，现在还好意思来起诉我？当我的投资款是大风吹来的吗？”原来，催讨期间，管理公司采取了给商铺上锁等手段意图倒逼阿强支付欠款。

阿强本就窝了一肚子火，收到应诉材料后更是火冒三丈，也不甘示弱提起反诉，要求该管理公司赔偿租金、装修费等损失。

法院对该案进行审理后，依法判决阿强向管理公司支付13.2万元租金、4.2万元物业费及相应水电费、违约金；而管理公司则需拆除商铺内相应装饰装修物返还给阿强。

判决生效后，双方均未主动履行，又先后分别向法院申请强制执行。

难以执行，案外人有话要说

“你去问问管理公司为什么一直不配合我拆除装修材料。没开工前，我是不会支付租金的！”面对执行生效判决的通知，阿强态度强硬。

“生意做的好好的，租赁期限也没到，怎么就要拆下夹层？”为了了解商铺现状，执行人员开展实地走访，几名案外人对拆除夹层的要求激烈反对。

令人意想不到的是，这起“互换”当事人地位的复杂案件再起争端，5名案外人当起了拆除夹层的“拦路虎”。

“收回这8间商铺后，我们又租出去了5间，新进驻的商户现在正常经营着。”执行人员向管理公司了解情况时，得到了这样的答复。

原来，阿强有一段时间曾以失联的方式躲避管理公司催收租金。管理公司通过短信、商铺门口张贴告示等方式，要求其限期搬离。期限过后，阿强仍未露面，管理公司遂自行收回商铺，重新出租。而阿强新加的夹层结构也被管理公司留下，交由下一位承租人使用。

“拆除夹层的装修材料，就是要大家停业，这谁都不愿意！”“我租下商铺后，也花了不少钱重新装修。商铺是一个整体，要拆掉阿强留下的装修材料，我装修的部分也会受损，那谁来赔我？”正在经营的商户情绪激动，对着执行人员不断诉苦。

“大家先别急，我们现在就进商铺勘察，一定能找到最优的解决办法！”安抚好商户们的情绪后，执行人员立即开展现场勘察工作。

一个下午的时间，执行人员将8间商铺一一走过，发现所有经营中的商铺都充分利用了该夹层结构，或将其纳入店面设计，或用作宿舍、仓库。

“现在出现了新的情况，如果按照生效判决执行，拆除夹层必定会影响商铺日常的正常经营，并不能实质性化解双方矛盾，还会给第三方经营者带来重创。”执行人员站在一起研判这起案件的处理。

善意执行，化解心结促“三赢”

“有没有既能让双方当事人履行判决，又不损害商户们正常经营权益的方法？看来我们要调整一下工作思路！”

执行人员抓紧组织阿强和老陈面对面协商，并主动为双方提出解决方案：“若不拆除夹层，你们是否接受以金钱折价补偿的形式解决问题？”

随后，执行人员拿出现场拍摄的商铺内部照片，向双方当事人展示夹层结构的现状。

但阿强无心听执行人员讲述，直接打断道：“既然我都无法经营下去了，我也不管他们现在怎么样，我只要他们拆除！”

“你先听我说完，看看有没有道理。”执行人员心平气和地引导阿强从实际出发解决问题。

“若将夹层拆除，这些钢筋等建材也会贬值，值不值原来价格的三成？还有，你要考虑实际变现的难度，有没有买家需要这些二手建材？”阿强听了执行人员的一番分析，也算起了这笔关乎自身利益的经济账。

“更重要的是，这几家商铺目前都在正常经营”执行人员趁热打铁，接着说：“你们都是做生意的，肯定能理解停业对一个商铺的损害有多大，各留余地日后好相见，谁知道你们以后会不会有生意往来呢？”

阿强若有所思地点点头，表示认可执行人员的说法，最终同意协商以折价补偿作为最后的解决方式。

这时，一直没怎么说话的老陈提出了疑问：“但是，本来我们是来拿回租金的，按这方案，我们还得倒贴钱？”

执行人员的一句话，就让老陈顿时茅塞顿开。“你想想，拆除夹层的施工需要时间，租户们一定会继续等你们吗？而且，商铺没有了夹层，不好租出去吧？把夹层拆了，你们后面不是也要再花一笔钱重新装修？”

执行人员一番推心置腹的劝说，解开了阿强和老陈的“心结”。双方从“针尖对麦芒”到寻找“利益共同点”，同意在履行判决的过程中寻求利益最大化。

“行！该怎么处理这事，法院给我们出个主意！”阿强和老陈几乎异口同声地说。

在此后的协商过程中，执行人员建议双方采用金钱抵偿方案。阿强和老陈均同意了，但坚持认为租金和抵偿款不可互相抵消。“这事一码归一码，一手交租金，一手交抵偿款，分开结算！”执行人员对此也表示尊重。

最终，双方达成执行和解协议：阿强向管理公司足额支付25万余元租金等费用；8间商铺的夹层钢材等装饰装修物归管理公司所有，管理公司则向阿强一次性支付50万元作补偿。

随后，阿强和管理公司均快速履行完毕。

“法院执行工作很为我们着想，很人性化！”案件执结后，阿强、老陈和商户们都不约而同地为茂南法院的善意文明执行竖起大拇指。

（来源：茂南区人民法院）

编辑：陈依婧

初审：李小玉

复审：林华善

终审：邹梦婵