全文解读《执行异议之诉案件适用法律问题的解释》｜实务方圆

法释〔2025〕10号

最高人民法院

关于审理执行异议之诉案件

适用法律问题的解释

（2024年12月14日最高人民法院审判委员会第1938次会议通过，自2025年7月24日起施行）

为正确审理执行异议之诉案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国企业破产法》等法律规定，结合审判实践，制定本解释。

第一条 |【执行异议审查和执行异议之诉管辖】

案外人依照民事诉讼法（2023年修正）第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。

【案外人逾期提出执行异议的救济路径】案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

（2020修正），下同第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。

条文主旨

本条第1款是关于案外人执行异议、案外人执行异议之诉管辖法院的规定，本条第2款是关于案外人逾期提出执行异议的救济路径的规定。

条文解读

本条第1款规定，案外人执行异议由负责执行该执行标的的人民法院管辖，案外人执行异议之诉由作出执行异议裁定的执行法院管辖。关于案外人执行异议的管辖法院，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第2、3条规定是执行法院。本条第1款将执行法院进一步明确为，是负责执行该执行标的的人民法院。此外，《执行异议复议规定》第4条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”《执行异议复议规定》第4条是关于执行案件被指定执行、提级执行、委托执行时，确定案外人执行异议管辖法院的特别规定，要优先于本条第1款适用。关于案外人执行异议之诉的管辖法院，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第302规定，由执行法院管辖。本条第1款将执行法院进一步明确为，是作出执行异议裁定的执行法院，由此可知，案外人执行异议的管辖法院与案外人执行异议之诉的管辖法院一致。

本条第2款规定，案外人逾期提出执行异议的，人民法院裁定不予受理的，但案外人可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。关于案外人另行主张权利的途径，一般认为是不当得利之诉或侵权之诉。至于采用不当得利之诉还是侵权之诉，应根据《民法典》的相关规定进行判断。

关联法条

《民事诉讼法》（2023年修正）第238条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《执行异议和复议规定》（2020修正）第6条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

第二条 |【多重查封下执行异议之诉当事人的确定】

金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。

条文解读

关于案外人执行异议之诉的当事人，《民诉法解释》第305条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”关于将申请执行人作为案外人执行异议之诉的被告，理论和实践不存在争议。因《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第1条规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”故本条也明确规定，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告。不过，关于轮候查封的债权人能否作为案外人执行异议之诉的被告，此前的司法实践存在较大争议。一种观点认为，轮候查封尚未对案外人造成现实损害，案外人不能起诉轮候查封的债权人。另一种观点认为，轮候查封与正式查封自动衔接，应当将轮候查封的债权人作为被告。本条显然采取了折中观点，规定以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。让其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人作为第三人参与案外人执行异议之诉的审理，可以避免案外人针对轮候查封重复提起案外人执行异议之诉，也回应了轮候查封尚未对案外人造成现实损害的问题。

关联法条

《查扣冻规定》（2020年修正）第26条　对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。

其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。

其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。

《民诉法解释》（2022年修正）第305条　案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

第三条 |【异议之诉判决效力】

案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。

条文主旨

本条是关于案外人执行异议之诉判决内容的规定。

条文解读

关于案外人执行异议之诉的判决内容，《民诉法解释》第310条第1款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。” 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益时，相较《民诉法解释》第310条第1款，本条还规定同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。

此外，本条还规定案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。本条的规定有利于衔接案外人执行异议之诉与执行程序，赋予案外人凭借案外人执行异议之诉胜诉判决要求执行机关排除不当执行行为的权利。

关联法条

《民诉法解释》第310条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第四条 |【案外人确权请求时被告的确定】

案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。

条文主旨

本条是关于案外人在执行异议之诉中一并提出确权请求的规定。

条文解读

《民诉法解释》第310条第2款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本条延续了《民诉法解释》第310条第2款规定的精神，允许案外人在执行异议之诉中一并提出确权请求。不过，本条进一步明确规定案外人提出确权请求的依据是《民法典》第234条等规定。《民法典》第234条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”由此可知，所谓的案外人提出的确权请求，通常指的是确认物权的请求。此外，本条还规定，案外人同时提出确权请求的，以被执行人为被告。原因在于，此时案外人认为执行标的物属于其所有，而执行机关之所以查封、扣押、冻结执行标的物是因为该执行标的物通常在权利外观上属于被执行人所有。

关联法条

《民法典》第234条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《民诉法解释》（2022年修正）第305条　案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

第五条 |【案外人同时提出给付请求的合并审理】

案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。

条文主旨

本条是关于案外人在执行异议之诉中一并提出给付请求的规定。

条文解读

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《九民纪要》）第119条规定：“案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，从程序上而言，案外人依据《民事诉讼法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行人民法院提起执行异议之诉。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。”本条延续了《九民纪要》第119条规定的精神，允许案外人在执行异议之诉中一并提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求。且本条明确规定，案外人执行异议之诉与给付之诉之间是一种合并审理的关系。此外，还规定法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。其中，不宜合并审理的情形，应当包括违反级别管辖和专属管辖的情形。

关联法条

《全国法院民商事审判工作会议纪要》119.案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，从程序上而言，案外人依据《民事诉讼法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行人民法院提起执行异议之诉。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。

第六条 |【执行标的已处分时异议之诉如何处理】

案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；

（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。

在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利（侵权损害赔偿请求权）。

条文主旨

本条第1款是关于案外人执行异议之诉审理期间不停止执行但执行标的已被处分如何处理的规定，本条第2款是关于案外人认为申请执行人请求继续执行错误的救济路径的规定。

条文解读

《民诉法解释》第313条规定：“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。”据此，案外人执行异议之诉审理期间原则上停止执行，但申请执行人可以通过提供相应担保请求法院继续执行。不过申请执行人提供担保时，执行程序也并非当然继续，而是由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。如果执行法院依法继续执行的，可能出现本条第1款规定的三种情形。

第一种情形是案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人败诉时，执行法院继续执行并不会损害案外人的利益。

第二种情形是案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行。案外人胜诉时，若执行标的物已经或准备交付申请执行人，则应当适用执行回转制度，将属于案外人所有的执行标的物回转至案外人处。

第三种情形是案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。第三种情形是案外人胜诉时，执行标的物已经由拍定人取得所有权，因拍定人取得所有权是善意取得，故案外人不能要求拍定人返回执行标的物。但案外人可以请求法院排除对执行标的物变价款的执行，如果执行标的物的变价款已经分配给申请执行人或被执行人，则可以请求申请执行人、被执行人返回不当取得的执行标的物变价款。

本条第2款规定，案外人胜诉时，如果案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。实际上是赋予了案外人侵权损害赔偿请求权。

简言之，案外人执行异议之诉胜诉，申请执行人请求继续执行错误，案外人除享有执行标的物返还请求权/标的物变价款受领权外，还享有侵权损害赔偿请求权。

关联法条

《民诉法解释》第313条　案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。

被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十六条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

《执行异议和复议规定》第6条　当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。

案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

第七条 |【执行终结时异议之诉的处理】

案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。

条文主旨

本条是关于执行程序终结时案外人执行异议之诉、案外人执行异议、合并提起的确权之诉或给付之诉如何处理的规定。

条文解读

执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，案外人执行异议之诉已经没有继续审理的必要，或者说已经没有了排除强制执行的对象，案外人执行异议之诉丧失了诉的利益，因此案外人执行异议之诉应当裁定终结诉讼或者终结审查。案外人执行异议裁定虽然已经作出，但执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，案外人执行异议裁定排除执行或者继续执行的内容也无必要，因此原由执行法院作出的执行异议裁定失效。已如前述，《执行异议之诉解释》第4、5条允许案外人在执行异议之诉中一并提出确权请求或给付请求，确权之诉与给付之诉之间实际上是诉的合并关系，因此，案外人执行异议之诉裁定终结诉讼或终结审查，并不影响确权之诉或给付之诉继续审理或者审查。

关联法条

《民事诉讼法》第268条 有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：

（一）申请人撤销申请的；

（二）据以执行的法律文书被撤销的；

（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；

（四）追索赡养费、扶养费、抚养费案件的权利人死亡的；

（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；

（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。

第269条　中止和终结执行的裁定，送达当事人后立即生效。

第八条 |【执行依据再审期间的审理规则】

执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。

条文主旨

本条旨在规定执行依据被依法决定再审时案外人执行异议之诉应如何处理。

条文解读

人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审时，如果再审结果是认定执行依据存在错误并被依法撤销，则因执行依据启动的执行程序也将随之无法存续，进而导致案外人执行异议之诉失去存在基础。若执行依据再审维持原判，则因该执行依据启动的执行程序将继续存在，案外人执行异议之诉仍有继续审理的必要。因此，执行依据的再审程序实为案外人执行异议之诉的前置程序。《民事诉讼法》第153条第1款第(五)项规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。因此，执行依据再审时，案外人执行异议之诉案件应当中止审理。不过，本条规定了两种例外情形：

一是执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产。若执行标的物与执行依据无关，则案外人执行异议之诉自然与之无关，其审理无需依附于执行依据的再审程序。

二是案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益。案外人享有该等权益，表明其权益具有强优先性，如果执行依据再审程序久拖不决，有可能损害案外人的合法权益。

因此，本条规定了前述两种案外人执行异议之诉案件可以继续审理或者审查的例外情形。

第九条 |【被执行人破产时异议之诉的处理】

执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。

条文主旨

本条是关于法院裁定受理被执行人破产案件时案外人执行异议之诉如何处理的规定。

条文解读

本条主要源于以下法条的衔接：《企业破产法》第19条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”，这为任何针对债务人的执行行为设置了基础屏障；同时，《企业破产法》第20条规定“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”，明确了民事诉讼或仲裁程序的中止机制。执行异议之诉本质上是涉债务人的民事诉讼范畴，因为其诉讼标的直接关涉债务人财产的权属或处分问题，一旦被执行人被受理破产，其财产处置应以破产程序为中心，避免零碎处理损害债权人利益；同样，再审申请审查虽属审判监督程序，但其审查内容通常涉及债务人财产的执行依据，故可扩展适用《企业破产法》第20条的诉讼精神，确保统一中止。《民诉法解释》第305条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，这进一步明确了被执行人在该诉中的当事人地位，但核心依据是《企业破产法》第19条和第20条，以预防诉讼执行冲突对破产财产管理的影响。管理人接管财产后继续审理或审查，则允许在破产管理人主导下有序处理争议。因此，本条是对《企业破产法》第19条和第20条的细化应用，实现执行异议之诉和再审申请审查在破产背景下的程序协调。

关联法条

《企业破产法》第19条　人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。

第20条　人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。

第十条 |【再审发现支持排除执行确有错误时的处理】

案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。

条文主旨

本条是关于案外人执行异议之诉生效判决错误时如何处理的规定。

条文解读

案外人执行异议之诉的生效判决确有错误，且经审判监督程序撤销的，则表明该判决所排除的执行行为本身并无不当。故而，此时原相关执行法院应当按照原顺位恢复执行。即法条规定的案外人执行异议之诉案件经审判监督程序被认定支持案外人排除强制执行的请求确有错误，人民法院最终认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行。不过，案外人可能已经将执行标的转让给第三人。如果第三人属于善意取得的话，则申请执行人只能依法另行向被执行人、案外人等主张权利，如主张不当得利或损害赔偿。

第十一条 |【商品房购房者排除执行的条件】

人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

条文主旨

本条是关于商品房消费者特殊债权排除执行的规定。

条文解读

2002年的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，已失效，以下称《建工优先受偿权批复》）第1条规定，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《建工优先受偿权批复》的起草者解释规定商品房消费者的特殊债权绝对优先的原因时指出：相较于作为个体的消费者，承包人作为一种经营组织，拥有更多措施和手段用于判断、分析及控制交易风险，更有能力保护自身权益。因此，比较承包人的利益与消费者的利益，消费者的利益属于生存利益，应当优先；承包人的利益属于经营利益，应当退居其次。若允许承包人行使其优先权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自身债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策。

2002年《建工优先受偿权批复》第1条和第2条关于商品房消费者的特殊债权绝对优先的规定，被2015年《执行异议复议规定》第29条承继。且《执行异议复议规定》的起草者指出，第29条赋予商品房消费者的特殊债权以排除执行效力，是基于对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，此原则是从《建工优先受偿权批复》中推论得出的。此外，商品房消费者的保护也有其深刻的社会基础，即消费者购房目的均为居住。在房价高企的当今社会，有的商品房消费者倾尽一生甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的债权应当处于优先顺位。

此后，《执行异议复议规定》第29条的规定，被《九民纪要》第125条和第126条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者权利保护的批复》）第2条、《执行异议之诉解释》第11条所承继，赋予商品房消费者特殊债权以排除执行效力的价值考量因素并未发生变化，即司法解释是基于对商品房消费者生存权的保护而赋予其特殊债权排除执行效力。

关于商品房消费者的特殊债权能否对抗申请执行人的抵押权以及其他优先受偿权，尤其是《执行异议复议规定》第29条是否属于第27条规定的“法律、司法解释另有规定”的除外情形，理论和实践曾存争议。如前所述，《执行异议复议规定》第29条、《九民纪要》第125条和第126条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条、《执行异议之诉解释》第11条，均是基于保护商品房消费者生存权而赋予其特殊债权排除执行的效力。

诚然，案外人享有的民事权益的对抗性应严格限定在一定范围内，避免对抵押权等固有权利体系造成冲击。但生存权属于基本人权，在价值位阶上高于财产权。因此，案外人主张的涉及生存权的债权应当优先于申请执行人享有的任何类型的财产权，即该债权具有强优先性，不仅优先于申请执行人享有的普通金钱债权，在满足特定条件时亦优先于申请执行人享有的担保物权等优先受偿权。

如前所述，商品房消费者的利益是生存利益，而房地产开发企业、承包人、抵押担保借款方的利益是经营利益。因此，应赋予商品房消费者的特殊债权以对抗申请执行人的普通金钱债权、抵押权以及其他优先受偿权的效力。对此，《九民纪要》第126条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条、《执行异议之诉解释》第11条均作出了明确规定。

《执行异议复议规定》第29条、《九民纪要》第125条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条、《执行异议之诉解释》第11条规定，满足下列三项要件时，商品房消费者的特殊债权足以排除执行：在法院查封前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；案外人所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要；案外人已支付的价款超过合同约定总价款的50%或者案外人已支付全部价款。

其中，“在法院查封前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同”的要件，与前述无过错不动产买受人特殊债权排除执行的第一个要件相同，指向案外人执行异议之诉第一层面的审理内容，旨在确认案外人对商品房享有基于合法有效买卖合同产生的债权。其他两个要件则指向案外人执行异议之诉第二层面的审理内容，旨在判断案外人对商品房享有的债权是否足以排除执行。

“案外人所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要”是商品房消费者特殊债权排除执行的核心要件，旨在确定保护案外人生存权的必要性。对比《执行异议复议规定》第29条、《九民纪要》第125条、《执行异议之诉解释》第11条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条的规定，可见《商品房消费者权利保护的批复》第2条和《执行异议之诉解释》第11条仅要求案外人所购商品房“系用于满足家庭基本居住生活需要”或“系用于居住”；而其他司法解释在此基础上，还要求案外人名下无其他用于居住的房屋，即该商品房是案外人名下的唯一住房。

当然，《九民纪要》第125条对“唯一住房”作了宽松解释，即案外人名下虽已有一套房屋，但所购房屋在面积上仍属满足基本居住需要的，也足以排除执行。对此，笔者赞同《商品房消费者权利保护的批复》第2条和《执行异议之诉解释》第11条的规定。

传统中国的家庭模式既包括由祖父母、父母和孙子女组成的大家庭，也包括分家析产后形成的父母子女小家庭，但其基本成员均由父母、夫妻、子女、兄弟、姐妹构成。无论城乡，父母、夫妻、子女共同生活系属常态。《民法典》第26条规定：“父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。”《民法典》第1059条第1款规定：“夫妻有相互扶养的义务。”此外，《民法典》第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。

因此，判断案外人生存权是否需要保护，不能仅以其名下是否有唯一住房为标准。一方面，若实行夫妻共同财产制的案外人，其配偶或未成年子女名下有住房且足以保障案外人生存权，则即使案外人名下无住房，也应认为其所购商品房并非用于满足家庭基本居住生活需要。另一方面，若案外人的父母、配偶、子女等与其共同生活，则即使案外人名下已有一套或多套住房，但不足以保障案外人及其父母、配偶、子女的生存权时，也应认为其所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要。其中，关于“满足家庭基本居住生活需要”的地域判断标准，以《九民纪要》第125条规定的“同一设区的市或者县级市范围内”较为合理。

此外，司法实践中对商住房、店铺、地下室、别墅、复式、大平层、养老型住房、车库等是否属于《执行异议复议规定》第29条、《九民纪要》第125条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条、《执行异议之诉解释》第11条规定的“商品房”存在一定争议。笔者认为，不应仅看标的物的外观和表象，而应回归赋予商品房消费者特殊债权排除执行效力的本旨，即保障案外人的生存权。因此，只要标的物的主要功能是保障商品房消费者日常居住生活所需，均应纳入“商品房”的语义范围。

“案外人已支付的价款超过合同约定总价款的50%或者案外人已支付全部价款”的要件，与前述无过错不动产买受人特殊债权排除执行的第三个要件相同，旨在平衡案外人与申请执行人的利益。对比《执行异议复议规定》第29条、《执行异议之诉解释》第11条与《九民纪要》第125条、《商品房消费者权利保护的批复》第2条的规定，可见《执行异议复议规定》第29条仅要求案外人已支付的价款超过合同约定总价款的50%；而后三者要求案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且在查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付执行（实质上也要求案外人最终支付全部价款）。

对此，笔者认为后三者的规定更为合理。一方面，在商品房预售交易模式中，案外人基本已通过全额付款或首付款加银行按揭贷款的方式支付了全部价款。另一方面，商品房消费者的特殊债权无任何公示手段，却具有排除抵押权、建设工程价款优先受偿权的效力；从平衡案外人与申请执行人利益角度出发，应当要求案外人已支付全部价款。

关联法条

《执行异议和复议规定》第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《九民纪要》125【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

第十二条 |【预售资金监管账户购房款排除执行】

执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

条文主旨

本条第1款是关于房屋买受人请求排除执行机关对购房款执行的规定，本条第2款是关于商品房消费者请求排除执行机关对被执行人建筑物及其建设用地使用权变价款执行的规定。

条文解读

《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第2条规定：“商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。”本条第1款的规定与前述规定一脉相承。本条第1款赋予房屋买受人基于房屋买卖合同解除而取得的债权以排除对购房款强制执行的效力，原因在于：房地产开发企业的预售资金监管账户具有专款专用性质，账户内资金已特定化，可与房地产开发企业的其他财产有效区分。且购房款在我国往往是购房人的主要财产甚至其家庭几代人的积蓄，若不允买受人取回，将影响社会稳定，不利于房地产行业健康发展。

《商品房消费者权利保护的批复》第3条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”本条第2款与前述规定一脉相承。本条第2款赋予商品房消费者的价款返还请求权以排除执行的效力，且其效力不仅及于一般金钱债权，亦及于附有建设工程价款优先受偿权、抵押权的金钱债权，其原理与前述《执行异议之诉解释》第11条一致，亦旨在保护案外人的生存权，因生存权的价值位阶高于财产权。

关联法条

《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第2条

《商品房消费者权利保护的批复》第3条

第十三条 |【代为清偿不动产买受人排除执行的条件】

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。

符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。

人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。

条文主旨

本条是关于不动产买受人交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权时排除执行的规定。

条文解读

案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，则无论是一般金钱债权的债权人，还是附有建设工程价款优先受偿权、抵押权的金钱债权人，均将因不动产买受人交付的价款而获得清偿。申请执行人的利益不会因不动产买受人请求法院判决排除对不动产的执行而受损。因此，本条第1款赋予不动产买受人在其交付的价款足以代为清偿相应主债权时，其债权以排除执行的效力。本条第1款也旨在衔接实体法关于第三人代为清偿制度的规定，即《民法典》第524条：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则》）第30条进一步规定：“下列民事主体，人民法院可以认定为民法典第五百二十四条第一款规定的对履行债务具有合法利益的第三人：

（一）保证人或者提供物的担保的第三人；

（二）担保财产的受让人、用益物权人、合法占有人；

（三）担保财产上的后顺位担保权人；

（四）对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人；

（五）债务人为法人或者非法人组织的，其出资人或者设立人；

（六）债务人为自然人的，其近亲属；

（七）其他对履行债务具有合法利益的第三人。

第三人在其已经代为履行的范围内取得对债务人的债权，但是不得损害债权人的利益。担保人代为履行债务取得债权后，向其他担保人主张担保权利的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十三条、第十四条、第十八条第二款等规定处理。”

本条第2款是第1款规定的延续。既然不动产买受人的债权足以对抗抵押权，则符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院当然应予支持。本条第3款也是第1款规定的延续。法院判决支持案外人排除强制执行请求的前提，是案外人代被执行人向申请执行人进行清偿，使申请执行人不因法院支持案外人诉讼请求而受损。因此，人民法院按照本条第1款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第1款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。本条第4款则规定，在案外人败诉时，其无需代替被执行人清偿债务；否则，将损害不具有可归责性的案外人的利益。即人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。

关联法条

《民法典》第524条第1款 债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

《执行异议和复议规定》第28条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《民法典合同编通则解释》第30条第1款　下列民事主体，人民法院可以认定为民法典第五百二十四条第一款规定的对履行债务具有合法利益的第三人：……（四）对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人；……

第十四条 |【一般不动产买受人排除金钱债权执行的条件】

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

条文主旨

本条是关于无过错不动产买受人特殊债权排除执行的规定。

条文解读

2004年的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。

之所以如此规定，《查扣冻规定》的起草者指出，是因为当时的法律虽然已明确规定了不动产登记制度，但对于有关管理部门登记的性质尚存很大争议，即究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，且登记实践中确实存在登记困难等实际问题，严格按照过户登记作为所有权转移的标准有时并不公平，会损害第三人的合法权益。

2004年《查扣冻规定》第17条关于保护无过错不动产买受人特殊债权的精神，被2015年《执行异议复议规定》第28条所承继。当然，二者有所区别：前者旨在解决执行机关能否查封未办理所有权转移登记的买受人所购不动产的问题，而后者适用于未办理所有权转移登记的不动产买受人提起案外人执行异议之诉，请求审判机关判决排除执行的场景。

《执行异议复议规定》的起草者指出，2004年《查扣冻规定》第17条适用的基本社会环境和制度基础未得到根本改变，社会上仍然存在大量非因买受人自身原因未办理过户登记的不动产，若不加区分一律准许强制执行，将危及社会稳定。且不动产作为普罗大众的基本生活资料，尤其在强调“无恒产者无恒心”的我国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊意义。此后，《执行异议复议规定》第28条的规定，被《九民纪要》第127条、《执行异议之诉解释》第14条所承继，且赋予无过错不动产买受人特殊债权排除执行效力的价值考量因素并未发生变化。

不难看出，《执行异议复议规定》第28条、《九民纪要》第127条、《执行异议之诉解释》第14条赋予无过错不动产买受人特殊债权排除执行效力的价值考量因素，并非基于债权的实体法性质和效力，而是基于我国不动产登记制度不完善、不动产处于民众基本生活资料地位等社会背景和社会效果。

关于无过错不动产买受人的特殊债权能否对抗申请执行人的抵押权以及其他优先受偿权，尤其是《执行异议复议规定》第28条是否属于第27条规定的“法律、司法解释另有规定”的除外情形，理论和实践曾存在较大争议。如前所述，《执行异议复议规定》第28条、《九民纪要》第127条、《执行异议之诉解释》第14条是基于我国不动产登记制度不完善、不动产处于民众基本生活资料地位等社会背景和社会效果的价值考量因素，赋予无过错不动产买受人特殊债权以排除执行的效力。

由于社会背景和社会效果的价值考量因素通常不涉及价值位阶更高的基本人权，因此仅能赋予案外人的特殊债权以对抗申请执行人普通金钱债权的效力，不能赋予其对抗申请执行人抵押权以及其他优先受偿权的效力。而且，若赋予无过错不动产买受人特殊债权以对抗申请执行人抵押权及其他优先受偿权的效力，将严重损害抵押权人及其他优先受偿权人的合法利益，贬损不动产抵押等担保物权的保全、流通功能。对此，《九民纪要》第126条、《执行异议之诉解释》第14条也均明确规定，无过错不动产买受人的特殊债权仅能排除普通金钱债权的执行。

《执行异议复议规定》第28条、《九民纪要》第127条、《执行异议之诉解释》第14条均规定，满足以下四项要件时，无过错不动产买受人的特殊债权足以排除执行：

1.在法院查封前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

2.在法院查封前案外人已合法占有该不动产；

3.案外人已支付全部价款；

4.非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

案外人执行异议之诉的审理内容包括两个层面：一是案外人对特定执行标的是否享有民事权益；二是案外人对特定执行标的享有的民事权益是否足以排除执行。其中，“在法院查封前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，指向第一层面的审理内容，旨在要求案外人对不动产享有基于合法有效买卖合同产生的债权。

此外，“法院查封前”旨在衔接《查扣冻规定》第24条关于查封相对效力的规定。“书面”旨在打击案外人与被执行人恶意串通倒签虚假买卖合同的行为，且应当参照适用《民法典》第469条关于书面形式的规定，即书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式；以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

其他三个要件则指向第二层面的审理内容，旨在要求案外人对不动产享有的债权足以排除执行。

其中，“在法院查封前案外人已合法占有该不动产”的要件，旨在打击案外人与被执行人恶意串通损害申请执行人债权的行为，以及通过占有的公示效力避免对债权形式主义的不动产物权变动模式造成过分的冲击。诚然，占有的公示效力弱于登记。理想化的公示工具应是能清晰且准确使其他主体掌握该物上全部物权关系信息、带有文字载体属性的有形介质，即登记。但是，不动产的占有具有特殊性：不动产固定于一处和寿命绵长的自然特征，使其具有如登记一般稳定的察知可能性；且基于不动产的自然属性和高昂的财产属性，在公示力方面，也具有较为丰富的关联性辅助考察方式。因此，不动产的占有具有一定的公示效力以及权利推定的功能，可以强化和表彰不动产的所有权。

其实，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条、《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条等关于“一地数卖”“一房数卖”的规定中，早已确立了占有仅劣后于登记的权利顺位规则。

当然，为避免对债权形式主义的不动产物权变动模式造成过分的冲击，对“占有”应当进行限缩解释，即占有应为合法占有，且原则上应是直接占有，例外情况下可包括案外人将不动产出租等间接占有。人民法院应当根据实际控制原则对案外人是否实际占有不动产作出判断。

其中，关于不动产由案外人实际占有控制的事实，应当由案外人提供证据证明。例如，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条规定，案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

“案外人已支付全部价款”的要件，旨在平衡案外人与申请执行人的利益。赋予无过错不动产买受人特殊债权排除执行效力的后果是，不动产将从被执行人的责任财产中剔除，申请执行人无法就不动产的变价款受偿。但如前所述，要求案外人支付全部价款，甚至以牺牲案外人基于不动产买卖合同享有的期限利益的方式，要求其将剩余价款按照法院要求交付执行，可以使申请执行人就买卖价款或被执行人对案外人享有的支付价款债权获得受偿，进而避免过分损害申请执行人的利益。

“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的要件，旨在奖勤罚懒、保护不具有可归责性的案外人利益，以及促使不动产买卖当事人及时办理所有权转移登记，进而促进不动产登记公示力和公信力的形成。如果案外人因自身原因未办理不动产所有权转移登记，其应当自行承担可以预料到的不动产被强制执行的风险。与诉讼时效制度的主旨一样，法律不应保护躺在权利上睡觉的人。关于“非因案外人自身原因”的判断，理论和实践曾存在一定争议。《执行异议之诉解释》第16条对此作出了明确规定。

在审判实践中，人民法院应当综合主观和客观两方面因素认定案外人未办理不动产所有权转移登记的原因：主观方面应重点考察案外人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身原因没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能等情形；客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属案外人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出卖人不配合提供相关购房原始发票，标的物系车库、无法单独办理权属证书等。

关联法条

《执行异议和复议规定》第28条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《九民纪要》127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

第十五条 |【不动产抵债债权人排除一般金钱债权执行的条件】

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

条文主旨

本条是关于不动产以物抵债排除执行的规定。

条文解读

关于不动产以物抵债的权利人是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及能否参照适用《执行异议复议规定》第28条，理论界和实务界一直存在争议，本条规定首次从司法解释层面作出了回应。本条针对的情形是，案外人与被执行人达成以物抵债协议，被执行人以其不动产向案外人抵偿债务，但该不动产尚未办理过户登记，仍登记在被执行人名下。因不动产登记于被执行人名下，案外人仅享有债权请求权。就该债权请求权，本条规定同时符合四个条件时可排除执行。

第一个条件是，案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，双方在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议。该条件要求案外人与被执行人之间的以物抵债真实、非恶意串通，且限定于债务履行期限届满后的以物抵债。

第二个条件是，有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。该条件旨在防止抵债金额高于标的物实际价值，从而损害被执行人利益并间接损害申请执行人利益。

第三个条件是，案外人在查封前已合法占有该不动产。该条件通过占有这一事实状态保护案外人合法权益，并平衡申请执行人的信赖利益。

第四个条件是，非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。该条件的目的与《执行异议之诉解释》第14条一致，体现了民事诉讼法和民事实体法上的责任自担原则，法律不予保护因自身原因未办理转移登记的案外人。

关联法条

《民法典》第569条 当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。

《执行异议和复议规定》第28条

第十六条 |【非因案外人自身原因未办理登记的认定，第十四条的补充规定】

人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

条文主旨

本条是关于“非因案外人自身原因”的情形的规定。

条文解读

《执行异议之诉解释》第14条规定无过错不动产买受人特殊债权排除执行的条件之一，是非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。《执行异议之诉解释》第15条规定不动产以物抵债的权利人排除执行的条件之一，亦是非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。此前司法实践中，对于何为非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记存在较大争议，本条通过“列举+兜底”方式作出明确回应。

关联法条

《执行异议和复议规定》第28条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第十七条 |【不动产抵工程款排除抵押权及一般金钱债权执行的条件，第十五条的特殊规定】

人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

条文主旨

本条是关于以不动产折抵工程债务的债权人提起执行异议之诉如何处理的规定。

条文解读

《执行异议之诉解释》第15条规定了以物抵债的债权人提起执行异议之诉如何处理，本条实为该条的特殊规定，明确以不动产折抵工程债务的债权人提起执行异议之诉的处理规则。因建设工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权，且该权利优先于抵押权，故本条规定满足两个条件时，以不动产折抵工程债务的债权人提起执行异议之诉，不仅可以排除一般金钱债权的执行，亦可排除附有抵押权的金钱债权的执行。就条件而言：

其一，案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议。该条件旨在确保协议真实、非恶意串通，且案外人享有的优先受偿权足以对抗抵押权及一般债权。

其二，有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。该条件旨在防止抵债金额高于标的物实际价值，损害被执行人利益并进而损害申请执行人利益。

关联法条

《民法典》第807条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

第十八条 |【被征收人作为案外人排除产权调换的不动产执行的条件】

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

条文主旨

本条是关于被征收人提起的案外人执行异议之诉如何处理的规定。

条文解读

关于被征收人提起的案外人执行异议之诉中案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，司法实践一直存在较大分歧，且不少法院参照适用《执行异议复议规定》第28条、第29条的规定。本条规定首次单独确立了被征收人提起的案外人执行异议之诉的排除执行规则。案涉不动产系用于产权调换的征收补偿时，其目的通常在于保障被征收人的生存权。因此，本条与《执行异议之诉解释》第11条的考量因素一致，且鉴于生存权的价值位阶高于财产权，被征收人所享有的权利足以对抗申请执行人的一般金钱债权，以及附有建设工程价款优先受偿权、抵押权的金钱债权。

关联法条

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十九条 |【预告登记不动产的停止处分与排除执行】

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

条文主旨

本条是关于不动产预告登记的权利人提起的案外人执行异议之诉如何处理的规定。

条文解读

《执行异议复议规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

之所以如此规定，《执行异议复议规定》的起草者指出，本条司法解释系根据《物权法》第20条（现《民法典》第221条）关于预告登记法律效力的规定，针对金钱债权执行程序中不动产物权受让人基于已办理预告登记的请求权提出案外人执行异议的情形，确立了具体审查标准。该条司法解释对预告登记权利人提出的案外人执行异议区分了两种情况：其一，受让人请求停止处分不动产的，因预告登记目的即在于排除包括强制执行在内的处分行为，法院对该请求应予支持；其二，受让人请求排除法院查封的，则需审查其是否符合取得物权的条件，若符合，受让人应确定取得不动产物权，法院应解除查封。

此后，《物权法》第20条被《民法典》第221条承继，《执行异议复议规定》第30条亦被《执行异议之诉解释》第19条承继，赋予不动产预告登记特殊债权以排除执行效力的价值考量因素未变。

关于不动产预告登记的特殊债权能否对抗申请执行人的抵押权及其他优先受偿权，理论和实践存在争议，《执行异议复议规定》第30条及《执行异议之诉解释》未予明确。笔者认为，该特殊债权可对抗申请执行人的抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》（2024年修正）第75条第2款规定：“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”据此，已办理预告登记的不动产即便再设抵押权，该商品房亦不属于抵押财产范围。然而，不动产预告登记的特殊债权不能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权。预告登记仅为债权保全手段，权利人及其权利仍属债权债务关系范畴；而依法成立的建设工程价款优先受偿权属法定优先权，无须占有或登记，亦不以成立在先为要件，其效力顺位甚至优先于一般担保物权，故显然优先于预告登记的特殊债权。

《执行异议复议规定》第30条规定，满足对被查封不动产办理预告登记之要件时，该特殊债权足以排除处分性执行措施；满足符合物权登记条件之要件时，则足以排除执行。《执行异议之诉解释》第19条对排除处分性执行措施的要件有所变化，增加了要求案外人在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按约支付价款，并已办理合法有效的不动产预告登记。

依上述规定，对查封不动产办理预告登记但不符合物权登记条件时，该特殊债权足以排除拍卖、变卖、以物抵债等处分性执行措施，但不能排除查封、扣押、冻结等控制性执行措施。原因如前所述，《执行异议复议规定》第30条及《执行异议之诉解释》第19条的价值考量源于《民法典》第221条第1款，而该款仅规定预告登记具限制物权处分效力。通常认为，属被执行人所有或支配、具财产价值及可转让性的财产构成金钱债权执行标的。预告登记权利人对不动产仅享有债权，所有权仍归义务人，且该不动产具财产价值，经权利人同意仍可处分。

因此，经预告登记的不动产仍属被执行人的责任财产。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第15条亦明确规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案或预告登记的房屋，虽未办所有权登记，法院亦可预查封。

要件方面，笔者认为《执行异议复议规定》第30条有所不足，《执行异议之诉解释》第19条增加两个要件更为合理，即案外人于查封前已签订合法有效的书面买卖合同，以及对执行标的依法办理的受让不动产预告登记未失效。

理由在于：案外人于查封前签订合法有效书面买卖合同的要件，与无过错不动产买受人及商品房消费者特殊债权排除执行的第一个要件相同，指向案外人执行异议之诉第一层面的审理内容，旨在要求案外人对不动产享有基于合法有效合同产生的债权。其他要件（即对查封不动产办理预告登记或预告登记未失效）则指向第二层面，旨在要求该债权足以排除执行。《民法典》第221条第2款规定，预告登记后，债权消灭或自能够登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。“预告登记未失效”要件旨在衔接此规定。

对查封不动产办理预告登记且符合物权登记条件时，该特殊债权不仅足以排除处分性执行措施，亦足以排除控制性执行措施。原因在于，符合物权登记条件时，案外人的预告登记债权将转化为所有权。据此，该不动产不再属被执行人责任财产，而应属案外人财产，应赋予案外人权利以排除执行的效力。

“符合物权登记条件”的标准，有观点认为应区分商品房与现房：预购商品房“符合物权登记条件”指“预购商品房预告登记+开发商已办初始登记”；...