2025年中国物流地产行业工业应用现状 工业发展对地产物流需求拉动作用大【组图】

行业主要上市公司：嘉里建设(00683HK);富力地产(02777.HK);大悦城(000031.SZ);华远地产(600743.SH);金地集团(600383.SH);中储股份(600787.SH);顺丰控股(002352.SZ)等

本文核心数据：物流总额;物流费用;运输成本;

工业物流在物流地产行业是主要应用市场

工业品物流总额反映工业领域货物流通规模，其增长直接驱动对物流地产(如仓储、园区)的需求扩张，后者为前者提供基础设施支撑，规模扩张带动仓储需求增长。从结构上看，工业品物流在总物流额中占据主要份额。2011-2023年，我国工业品物流总额逐年增长，2023年，工业品物流总额达到312.6万亿元，按可比价格计算，同比增长4.6%。工业品物流总额318.4万亿元，增长5.8%;

钢铁物流圈推动地产物流朝集约方向发展

国内钢铁物流园区业态逐渐多元化发展，目前主要有三种类型：传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为新型钢铁物流园区;大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理面投资建设物流园区;钢铁生产企业与钢铁流通企业共同投资建设物流园区，实现钢铁生产和流通的无缝衔接。

当前中国已基本形成五大钢铁物流圈，分别是以北京、天津、沈阳、大连、青岛为核心的环渤海物流圈;以上海、南京、杭州、宁波为核心的长三角物流圈;以广州、深圳为核心的珠三角物流圈，以武汉、郑州、长沙为核心的中原物流圈;以厦门、福州为核心的台湾海峡物流圈。其中，以长三角规模最大，上海现有大中型钢铁现货贸易市场数量和贸易量都在全国省市中居首位。

汽车运输成本推高相关物流地产运营费用

汽车综合性物流园区是指位于总装厂附近的物流服务及零部件供应商群体。除了传统的物流仓储、集散、转运功能以及物流园区常规功能外，物流园区还具备是一个对所有供应商开放的集中的服务提供商，包括共享IT环境、设施与资源、为园区内的企业提供可靠的系统与常设的服务支持和紧急处理组织，从而为进入园区的供应商提供具有成本优势的IT和物流服务。目前，中国较为专业的汽车物流园区多为建设阶段。

国内对汽车物流供应商尤其是第三方物流供应商的需求急剧上升。总体来看，成本过高是目前中国汽车物流行业最突出的问题。相关数据显示，汽车物流中运输和管理成本占比超六成。

数据显示，在汽车物流成本构成中，运输成本仍占比最高，达到总体成本的一半左右，主要原因是我国汽车整车运输过程中车辆空驶率较高，造成了资源的浪费。其次是汽车在运输过程中的管理成本，仓储、配送、保险、包装、流通加工成本占比相对较少。

医药物流网络延伸推动地产物流发展

医药物流依赖专业温控仓储与运输网络，物流地产提供合规的医药冷库及配送中心等设施，两者协同保障药品安全高效流通。

2016-2024年，受医药行业市场规模增加和医药电商快速发展等因素的影响，中国医药物流费用持续快速增长，从2016年的482.22亿元上涨到了2022年的908.16亿元，复合增长率达2.8%。得益于医药制造业、医药流通业的全面稳定增长和医药电商的持续蓬勃发展，2023年我国医药物流费用达到了953.57亿元，但增速开始放缓。2024年，医药行业冷链运输需求提升，更低温和更快捷的长途运输使得医药冷链运输市场需求提升，初步核算医药运输费用市场规模为1050亿元。

煤炭物流运输延伸推动地产物流发展

煤炭物流依赖大型堆场与铁路枢纽节点，物流地产提供集散、存储和中转基地，支撑煤炭大宗商品高效低成本的转运与仓储需求。2011-2024年，全国煤炭铁路运输量呈现波动趋势。2023年全国铁路累计发运煤炭27.5亿吨，较2022年同期小幅下滑。全国铁路煤炭运量完成 28.24 亿吨，比上年增长1.5%;

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

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