一线城市掀百轮抢地热潮：上海、深圳单价频创纪录，房企争抢“蚁型地块”

本文来源：时代周报 作者：刘婷

多宗“蚁型地块”，正在悄然点起楼市的热火。

7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地进入现场竞价环节，8宗地块7宗溢价成交。其中，徐家汇地块溢价达到了22.38%，成交楼面价20.03万/㎡，刷新了全国楼面价纪录。

与上海的火热场景相呼应，南方另一座一线城市深圳的土地市场同样掀起了争抢热潮。

7月14日，深圳前海T201-0232宗地拍卖。最终，经过158轮的竞逐，招商蛇口（001979.SZ）以总价21.55亿元竞得该地块，加仓前海。该地块溢价率86.1%，楼面价约为8.4万元/平方米。前海地块成交楼面价也刷新了深圳涉宅用地成交楼面价纪录，超越了宝安区尖岗山片区地块。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对时代周报记者表示，年初以来，核心城市优质地块竞拍保持较高热度。究其原因，主要是核心城市加快优质地块供应，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，以“好房子”建设为抓手，引导房企聚焦高价值区域开发。

曹晶晶表示，在此背景下，房企“结构性看多”，今年以来房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持聚焦深耕、精准投资策略，聚焦确定性高的城市及板块，市场上“好房子”产品销售表现较好也加大了企业在这些城市的拿地信心。

“眼下市场虽然整体处于恢复期，但好的地块永远稀缺，特别是在深圳、广州等粤港澳大湾区核心城市，改善型需求的购买力依然强劲。”一家粤系房企营销负责人向时代周报记者表示，“我们认为下半年市场将逐步筑底企稳，‘蚁型地块’的密集成交不仅反映了房企对核心城市的长期信心，更可能成为推动楼市逐渐回暖的重要力量。”

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谁在抢地？

北外滩和前海两宗地块的争夺战，折射出当前土地市场复苏背后房企阵营和策略的深刻变化。

北外滩地块竞拍吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、华润置地&越秀、中海、保利发展、绿城中国、金茂等7家竞买人参与竞价；而前海宅地竞拍则更加激烈，有金茂、中建壹品、华发、天健+深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业等12家知名房企参与。

从竞拍主体看，央企、国企依然是拿地主力。中指院数据显示，当前TOP10拿地企业中有8家为央国企，包括混合所有制企业。部分优质民企亦保持投资力度，滨江集团跻身拿地金额前十，邦泰集团、大华集团等进入前二十。

值得注意的是，当前热点城市土地供应逐渐呈现出小型化、核心化趋势，“蚁型地块”正成为房企的新宠。

上海徐家汇地块出让面积仅4705.49平方米，规划建筑面积6117.14平方米，其中住宅面积约5200平方米；深圳前海T201-0232宗地位于前海合作区桂湾片区，土地面积8287.15平方米，容积率3.09，建筑面积25600平方米。这些地块普遍面积不大、总价可控，但位置核心，未来开发空间灵活。

一名民营房企投拓人士对时代周报记者表示，抢占“蚁型地块”，是在新形势下房企投资策略的理性选择。“这类地块位于城市中心区域，开发周期短、资金周转快，可迅速回笼资金，是现阶段的另外一种‘高周转’。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向时代周报记者指出，此次深圳前海地块的出让模式具有明显的导向性，“体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向，即快速开发、快速销售、快速回款，尽可能降低市场波动对企业业绩的影响。此外，地块采用‘交地即交证’模式，要求1年内开工、4年内竣工，这种综合条件对房企十分友好。”

乐有家研究中心同样指出，以往大体量、大城模式对市场的挤压效应过于明显，去化周期长，开发商资金压力较大，目前正逐渐被房企冷落。行业整体进入去库存周期后，房企更倾向于布局城市核心区域、配套成熟、总价可控、开发风险低的“小而美”地块。

从市场数据看，今年土地投资呈现出“量缩价涨、向强城市集中”的特征。

中指研究院统计数据显示，今年上半年，全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4%，成交面积同比下降5.5%，但土地出让金同比增长27.5%，平均溢价率提升至10.2%。其中，一线及二线城市土地出让金增长均超过40%，而三四线城市则继续小幅回落。

城市集中度方面，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超过千亿元，其中杭州已接近去年全年的出让金规模。

房价企稳

地价攀上新高，是否意味着房价将随之走高，楼市就此转热？

从近期一线城市土地市场成交案例看，高价拿地背后房企对于房价预期的提升，已初步显现。

6月19日，深圳出让1宗位于龙华区民治街道的宅地，吸引了中海、联发、招商、中铁置业、国贸、绿城、中能建、龙华建设等8家企业参拍。经过56轮线下竞价，地块最终由深圳联粤房地产开发有限公司（联发）以12.12亿元竞得，溢价率达46.6%，成交楼面价44559元/平方米。

据好地网广东测算，地块周边联发臻著雅居、深业颐樾府在售价格约6万元/平方米。如按建安成本每平方米1万元（含装修）计算，未来项目售价需达到6.2万元/平方米方能实现盈亏平衡，即意味着房价至少需上涨3%。而考虑到本地块容积率仅2.5，且为纯商品住宅项目，整体品质更佳，因此未来保本销售压力并不大。若房企期望实现5%左右的利润空间，项目对应售价则需达到约6.85万元/平方米。

尽管如此，从当前一线城市楼市整体表现来看，高地价带来的更多是结构性温热，而非全面炙热。

7月15日，国家统计局发布2025年上半年全国房地产市场数据。1—6月份，全国新建商品房销售额为44241亿元，同比下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。截至6月末，全国商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米，其中住宅待售面积减少443万平方米。

在房价走势方面，6月份各线城市商品住宅销售价格环比仍呈下降态势，但同比降幅已出现整体收窄。

58安居客研究院院长张波在接受时代周报记者采访时表示，预计下半年政策调控力度将进一步加大，核心城市市场有望逐步企稳，但二三线城市市场的真正复苏，仍需依靠产业升级、人口导入等更长期措施，方能有效化解当前的结构性矛盾。

“随着土地市场的热度延续、优质地块供应增加，下半年房价企稳的可能性较大，”张波补充称，“核心城市新房成交量预计有望同比持平，而二手房成交占比也将持续提高。”

土地市场的升温，也在一定程度上传递了积极信号。曹晶晶对时代周报记者表示，高地价往往促使开发企业提高项目开发质量和设计标准，有利于打造高品质住宅产品，从而带动改善型住房需求释放，促进新房市场止跌回稳。同时，土地市场的活跃也能提振居民的购房信心，对房价形成一定支撑。

不过，曹晶晶同时指出，土地市场热度能否延续，仍取决于项目实际销售表现以及市场回稳的持续性。目前多数房企延续了“聚焦深耕”的投资策略，以实现确定性的销售，因此在众多房企看好的核心城市，优质地块的竞争态势或将延续，但其余大部分城市的土地市场可能继续保持低温运行，“土地市场的分化格局仍将是未来一段时期内的主旋律。”

“从市场反馈来看，高价地频现并非完全意味着房价将大幅上涨，而是反映出核心地段的长期价值和改善型需求的回归，”一名头部房企营销人士向时代周报记者表示，“目前购房者更加理性，对于高品质住宅的要求也越来越高，房企只有在产品打造、服务提升方面下足功夫，才能匹配市场的价格预期和实现有效去化。我们对下半年楼市持谨慎乐观的态度，市场整体回暖的趋势已经逐渐明朗，但结构性分化还会持续，差异化竞争将成为常态。”