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福州「建发国贸·望樾」

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建发国贸·望樾：备案名（秀映公馆），地处：晋安区秀山旧改项目厦坊溪东侧。

项目占地49.71亩，规划14栋7-11层的新规住宅，全部定位1T2的板楼，户型：103，116，126，143，预计380套左右。

2025年3月28日，厦门国贸以底价4.6亿竞得宗地2025-03号，楼面地价9914.94元/㎡，地块面积：49.71亩，容积率：1.4，建筑限高：36米。

地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅。

划片学校为福州市晋安区第二实验小学。

户型情况

103平：4房2厅2卫，占比23%，三开间朝南，类似四叶草，优势是没有过道空间浪费，劣势在于餐厅影响动线，还对着公卫，南向次卧贴着电梯有噪音，卧室门隔断电视背景墙。

从户型数据来看，公摊16%，赠送14平，得房率97%。

对于这种户型设计得房率，虽然是新规产品，其实并没太多新意，随便就能找到模板。

融信海纳新潮B区-109平：

116平：4房2厅2卫，占比38.4%，占比最高的户型，非常主流的布局，四开间朝南，特色在于多搭配了一个储藏间，劣势在于入户对着餐厅，存在动线影响，此外客厅尺寸略显一般。

对于这个主力户型，得房率100%，对标前两年的149平，最大优势还是户型设计+总价最贴合周边地缘需求。

127平：4房2厅2卫，占比22.6%，116平的升级版，客餐厅面宽加大，主卧出现了目前改善常见的L型窗，进一步拉高了得房率。

按户型图数据来看，得房率高达103%。

从户型来看，主要缺点在于，这样的得房率下，没有多一个卫生间，略显遗憾，电梯的影响依旧存在，餐厅还是不够独立。

143平：4房2厅3卫，占比15.8%，127平的升级版，把上述的部分缺点解决了。

首先是入户下移，不再影响餐厅，餐厅也有了完全独立的空间，客餐厅做到完全的南北通透，次卧有了一个独立卫生间，虽然是暗卫。

数据是得房率103%，143平的户型这种设计是足够的，奈何还是一梯两户，而且是局促的电梯厅。

个人感觉极端设计，也要考虑产品面积段，这种面积少点得房率，做到更好的隐私，可能更适合。

项目自身低密社区定位，奈何狭长地块，公区空间并不算充裕，仅能通过架空层做辅助。

此外新盘流行的会所，项目从下层会所卷到了空中会所，这也是目前新盘的卖点之一。

综上，项目的配套卖点就是地铁+低密纯商，周边不利因素值得实地考察，社区空间略显一般，会所+架空层成辅助点，简单定义：新规下的建总江南尚璟。

福州【建发国贸·望樾】

一、市场总体分析

福州在年初推出了一系列政策之后，上半年的房地产数据却不尽人意。随着政策影响渐弱，以及行业萎靡，想要挽救市场，将变得更加困难。结合对全国重点城市的观察，福州作为重点城市之一，不同项目未来可能也会出现分化加剧的情况。改善盘成交活跃，刚需盘成交量同比表现较差，市场的全面恢复仍依赖刚需盘的复苏。2025年6月国务院常务会议明确提出，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。会议还就“好房子”建设作出部署，不少省份已出台涉及“好房子”的文件，下半年政策有望进一步细化“好房子”标准并加大推行力度。这对福州房地产市场来说，也是促进其健康发展的积极因素。

二、土地市场分析

2025年6月，福州市2025年度第三场和第四场土拍落幕，本次土拍成交总金额102.72亿元，合计成交地块16幅，其中商品住宅用地6幅，安置房及商务商服用地10幅，土地市场保持健康平稳运行。

国企主导市场：本次土拍中，福州市属国企成为主力军。宁化环南、晋安西庄等区域的11幅地块被福州地铁置业、新榕、建总、左海等市属国企瓜分，仅有的非福州市属国企买家为厦门国贸，其通过合作开发模式延续在福州的布局。

区域发展差异：市中心区域（如鼓楼区）地价持续高位，福州地铁置业以1.46亿元竞得鼓楼六一中路地块，楼面价达1.96万元/平方米。相比之下，仓山区浦上大道地块仅以2957.32元/平方米成交，反映出区域价值分化。

市场分化特征：商服用地表现平淡，晋安湖畔超高层地块由五洲国际以22亿元打造综合体，但安置房地块全部由中建国际投资集团底价承揽，显示市场对商业地产信心不足。

从整体来看，此次福州市的土拍活动不仅是对市场供需关系的检验，也是对区域发展潜力的展示。福州城区的地块出让将为未来的城市建设和经济发展提供重要支持。尤其是在市场调控的环境下，如何吸引投资者参与竞拍，成为了一个值得关注的问题。随着城市化进程的加快，福州的土地市场仍然存在较大的发展空间，未来的土拍活动也将继续受到关注。

三、房地产市场分析

2025年6月福州房地产市场呈现高度分化状态。从价格分布看，主要集中在10,000-25,000元/㎡区间，40,000元/㎡以上形成长尾，高端项目数量稀少但价格极高。从区域来看，形成了“鼓楼-台江-晋安-仓山-长乐-闽侯-马尾”的价格梯度结构，区域间价格差异达到4-5倍。符合需求价格弹性理论，高价项目成交量普遍较低，低价项目成交量相对较高，高端市场流动性不足。市场呈现典型的“橄榄型”结构，刚需市场占主导地位，高端市场虽然项目数量少，但金额贡献度高。福州楼市呈现出二手房市场活跃度反超新房市场的态势。

2025年上半年新房市场供应和成交量波动较大，而二手房市场虽面临价格和成交等问题，但在活跃度上超过新房市场。

1、新建商品住房市场

2025年6月，福州全市住宅签约2811套，环比5月大幅增加713套，增幅达到33.98%。不过，若剔除安商房数据，商品房网签数据变化不大。从行政区来看，6月份“仓山”、“晋安”位列签约套数前两位，分别签约826套和794套，占据大部分签约份额。“福清”、“长乐”、“连江”、“闽侯”、“台江”和“永泰”位列四到九位，剩下的五个区（县）签约套数均不足百套，其中垫底的“罗源”仅签约9套。

在签约面积方面，由于“福清”套均面积较大，使得八（县）市区签约面积超过五区19万平米之多。6月份福州中建和樾雅居、金樾三江、旭辉时代江来、汇金鼎府四个安商房项目网签套数超过750套，对整体签约数据有较大影响。

2、二手房市场

根据相关数据统计，2025年6月福州二手房均价为21,900元/㎡，环比下跌0.46%。从全国范围来看，同期重点城市二手住宅市场均价为13,890元/㎡，环比下跌0.47%，同比下跌3.52%，环比跌幅较上月收窄0.05个百分点。福州作为二线城市，其二手房市场也受到整体市场环境的影响，价格呈现下跌趋势。

鼓楼区作为福州传统核心城区，教育、医疗、商业等资源高度集中，房价抗跌性强，近三个月价格相对稳定。仓山区的金山板块配套成熟，价格波动极小，保值能力突出。而马尾区一直以来是价格洼地，4-6月均价在13,738元/㎡左右波动，成交量在五城区中最低，反映出福州郊区去化难度较大。

四、总结与展望

2025年6月国务院常务会议明确的政策方向给市场注入了信心，下半年可能会有更多稳定房地产市场的政策出台，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性，以推动房地产市场止跌回稳。若后续有更多利好政策落地，并且能够有效稳定市场预期、激活需求、优化供给、化解风险，福州房地产市场有望实现止跌回稳，商品房市场可能会随着政策的推动而出现更明显的增长，库存去化速度可能加快，市场信心也将逐步恢复。如果政策力度不足，或者行业萎靡颓废的预期持续蔓延，市场后续仍可能面临较大压力。即使有安商房支撑网签数据，但剔除安商房后商品房市场若不能实现真正的回暖，福州房地产市场全面复苏仍将面临挑战。