重磅利好！海南封关，驱动房价新一轮上涨？

海南，终于要封关了！

听到这样的特大消息，就有粉丝问：现在去海南投资买房来得及吗？像海口、三亚这样的城市，未来长期的房价看涨吗？

回顾过去 30 多年，海南的房地产曾经一波又一波吸引了很多投资客，每当有重大政策发布，就会掀起一股房地产投资热潮。

但这次，我提醒各位老铁一定要谨慎小心。

封关与楼市关系不大

首先聊聊封关这事。

2018 年 4 月，国家高层宣布要设立海南自由贸易港，这是时隔八年之后（2010年的大红包是国际旅游岛规划），国家送给海南的又一个大红包。

消息发布后，海南的楼市、投资以及股市里的相关概念股都迎来了一波大涨。

2020 年 6 月，国家宣布了海南自由贸易港建设总体方案，标志着海南国际自由贸易港的建设全面拉开序幕。

第三个重要节点，就是今年 7 月 23 号，国新办发布会上宣布自 2025 年 12 月 18 日开始正式启动封关。

“封关” ，并非指人和货物不能进入海南了，主要是在关税贸易方面，将实施更优惠的货物零关税政策。

比如，一线进口的零关税商品比例从之前的 21% 提高至 74%，同时实施更加宽松的贸易管理措施、更便利的通行措施以及更高效精准的监管模式。

自贸区的利好已经趋淡

海南 “封关” 并不是闭关锁国，而是要进一步扩大开放，尤其是在贸易和关税方面。

但这对海南的楼市来说，是巨大利好吗？

老杨的观点是，还不能这么认为，只能说有部分间接利好。

各位老铁必须知道，在中国设立自贸区并不是新鲜事。

早在 2013 年，上海就设立了第一个自由贸易区。

当时全国都认为利好非常大，从股市就能看出来，上海自贸区相关概念板块的股票持续拉升，甚至有个别股票拉了十几个涨停板。

各位可以观察一下，这次 7 月 23 号宣布 “封关” 后，当天海南股票集体暴跌，有点像 “利好出尽” 的走势，但第二天开始暴涨，部分概念股涨停，但第三天又出现大跌。

如此表现，也只能说这一消息对股票的利好相当弱势，远不及2013年。

要知道，12 年过去了，我们并没有看到上海设立自贸区后，对上海的经济、贸易、金融有本质改变，自贸区板块的楼市也没有大涨，像上海的外高桥、临港，拉长时间线看，并没有出现额外的涨幅。

上海的自贸区占地面积是 28 平方公里，海南是全岛建立自贸港，面积大很多；而且海南的政策优惠程度也超过之前的其他自贸区。

但就内涵而言，海南的自由贸易港和全国其他地区的自贸区，没有本质性的差异。

因此，各位千万不要觉得 “封关” 之后，海南房价就会暴涨，就有投资价值了。

海南房价波动很大

关于海南楼市的长期走势，我们看一张图，老铁们就会知道其中的一些奥妙了。

这是三亚和全国 70 城的房价环比涨幅（这月相比上个月的涨幅）：在零以上，说明房价短期上涨；在零以下，说明房价短期下跌。

2010 年第一季度三亚房价暴涨，2010 年 1 月份暴涨 18%（各位注意，这是房价指数，要乘以2、3，才能接近实际涨幅），基本上一个季度房价翻倍。

这主要是因为 2010 年初，国家给海南发了 “大红包”，宣布要建设海南国际旅游岛。

但好景不长，2011 年下半年开始，三亚的房价就随全国大市震荡下跌。

从图中可以看出，2011 年到 2017 年，三亚房价（蓝线）长期低于全国 70 城房价（红线），长达七年时间里，三亚的房价走势反而弱于全国 70 城的总体水平。

直到 2018 年，三亚房价再次出现大涨，主要因为前面提到的 2018 年 4 月国家宣布要建设海南自由贸易港。

但这次大涨持续时间短，且涨幅远小于 2010 年第一季度。

因为紧接着的 2018 年 4 月下旬，海南就宣布全岛实施限购。

2021 年以来，海南的房价走势和全国大势一致，部分时段略强于全国大市，但总体呈下跌趋势，目前仍在下跌。

下图是海南二手房价格指数走势图，可以更加清楚地观察其历史走势。

海南是个好地方，阳光、沙滩、气候、空气都非常适合旅游、度假、养老。

但长期来看，海南楼市并没有明显跑赢全国大势，而且很容易大起大落：出现利好政策就大涨，之后很快下跌。

这对于投资客来说，其实很难操作。

对于这次 “封关” 的政策利好，同样不宜高估。

而且 “封关” 的消息，前几年就被很多海南中介用来忽悠岛外购房者：“2025 年要封关了，赶紧在封关之前买进海南的房子，封关之后就会暴涨。”

现在回头看，中介纯属忽悠，在封关之前的两三年，海南房价随全国大势下跌

今年 12 月封关之后，预计海南的房价也很难跑赢全国主要城市，更难以跑赢北上广深。

各位老铁，如果真的有钱没地方花、没地方投资，从长线来看，还不如多关注一下一线城市和杭州、成都等强二线城市的房产。