上海土拍揽金289亿！神秘民企20万/㎡豪赌徐家汇，绿城中国溢价超46%落子北外滩

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地进入现场竞价环节。此次土拍共包含8宗地块，总出让面积约23.3万㎡，规划建筑总面积约52.3万㎡，总起价高达236.71亿。

据了解，此次土拍为上海今年以来“含金量”最高的一次，一口气推出三宗内环核心地块，数量已追平上半年公开土拍的总和。其中，徐汇徐家汇地块起拍楼板价16.36万元/㎡，尚未开拍便已锁定全国涉宅用地单价最贵地块。

7月25日下午2点47分，随着最后一幅地块落槌，第六批次土拍正式结束，8宗地块全部成功出让，总成交价约289.57亿元。

具体来看，上述8宗地块中，仅有青浦新城组团地块以底价成交，其余7宗地块均为溢价成交。其中，虹口北外滩地块溢价率最高，达46.33%。此外，徐汇徐家汇地块溢价也达到了22.38%，成交楼面价20.03万/㎡，刷新了全国楼面价纪录。

上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，优质地块是刷新纪录的前提，更重要的是大家对上海市场成长性的认同。

“总体来看，这批土地拍卖的结果符合大家预期。土地市场的信心也会传导到交易层面，尤其是区域内有在售项目的是最直接的利好。”卢文曦称。

此外，中指研究院上海数据总经理张文静指出，随着土拍市场热度的传导，叠加优质新房供应的加快，上海房地产市场的稳定态势或将持续得到支撑。

超20万/㎡，神秘民企拿下全国单价最贵地块

徐汇徐家汇地块究竟会花落谁家，无疑是六批次土拍中最大的焦点。

资料显示，徐家汇地块，全称为“徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块”，出让面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡（其中住宅约5200㎡），容积率仅1.3，限高15米，将打造低密风貌住宅。

该地块位于衡复风貌区，为该区域十年首宗新增住宅地块，区域内历史人文价值高，地块一街之隔就是交通大学。商业方面，该地块一街之隔便有one ITC商场，距离徐家汇商圈核心的港汇恒隆广场、美罗城也仅仅约500米。

7月25日下午两点，作为上海六批次土拍的压轴，徐家汇地块开始现场竞价。

虽然受关注高，但事实上参与竞拍的房企并不多。据悉，该地块共吸引了三家竞买人，分别为中海、招商蛇口&徐房集团、上海祺祥旺宇置业有限公司（以下简称“祺祥旺宇”）。其中，祺祥旺宇为上海土拍市场的陌生面孔，也是唯一一家民企。

企查查数据显示，公司成立于2025年1月17日，注册资本为15.5亿元，法定代表人为叶舒祺，目前企业状态为存续。

总体来看，徐家汇地块的竞拍过程并不是非常激烈，争夺主要集中在中海与祺祥旺宇之间。最终，历时40多分钟、28轮竞价，徐家汇地块被祺祥旺宇拿下，成交价12.25亿元，溢价率约22.4%，成交楼面价20.03万元/㎡。

这一价格超过了静安寺C050101单元095-7地块（2025年2月协议出让，成交楼面价16.23万元/㎡），以及徐汇区斜土街道xh128D-07地块（2024年四批次土拍地块，成交楼面价13.1万/㎡，即绿城·潮鸣东方项目），刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录。

对于徐家汇地块的最终成交结果，卢文曦表示，“符合预期，毕竟那么好的地段完全值这个价格。”

他认为，拿地的企业并非大家熟悉的房企，背后可能有几方面因素：首先，地块面积太小，开发成本偏高；其次，地块技术指标要求比较高。该地块还需配一小部分商业，可售部分面积进一步缩小，会影响利润；最后，风貌别墅项目相对小众，去化速度并不快。所以，当价格超过某个临界点后，传统房企便不愿意拿地。

对于祺祥旺宇而言，卢文曦指出，其没有传统房企有营收压力和时间上的要求，可以慢工出细活，打造成区域内的标杆产品。

与金隅火拼，绿城中国溢价超46%落子虹口北外滩

除了徐汇徐家汇地块，7月25日上午拍卖的虹口北外滩地块亦备受市场关注。

该地块吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、华润置地&越秀、中海、保利发展、绿城中国、金茂共7家竞买人参与竞价。

该场拍卖开场即进入白热化争夺战，经过多轮举牌后，价格迅速来到40%溢价上限，触发了“高品质建设”指标环节；在竞“高品质建设”环节，绿城中国和金隅互不相让，一番激烈角逐后，又来到装修标准6000元/㎡和人才房2%上限，触发第二轮不设上限竞价。

最终，绿城中国以总价64.72亿元+商品住宅装修标准6000元/㎡（集采价）+公共服务设施2600㎡（计容）+高端人才住房配建比例2%摘得北外滩地块，成交楼面价12.66万元/㎡。该地块的溢价率高达46.33%，不仅仅是本场土拍最高，更创了下今年土拍溢价率纪录。

资料显示，虹口北外滩地块，全称为“虹口区北外滩地区hk315-11地块”，土地出让面积19441.07㎡，规划建筑面积51130.01㎡（其中住宅建面不超过48603㎡），容积率2.63，地上建筑限高100m。地块无配建保障性租赁住房要求、无中小套型要求。

该地块位于北外滩核心区域，直线距离1km范围内分布有4号线临平路地铁站和12号线提篮桥和国际客运中心地铁站。地块周边距离较近的项目有碧云北外滩·尊邸和中粮·北外滩壹号。其中，碧云北外滩·尊邸于2024年12月12日首开，推出137套房源，推出均价13万元/㎡，当天去化率超60%；中粮·北外滩壹号则预计2025年下半年首开。

据了解，这是绿城中国今年在上海公开市场拿下的第二宗地块。今年3月举行的上海第三批次供地中，绿城曾以成交价29.16亿元+装修标准5000元/㎡+公共服务设施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%竞得浦东新区北蔡地块，成交楼面价71412元/㎡，溢价率亦高达40%。

2025年5月11日，绿城徐汇滨江项目“绿城·潮鸣东方”开盘，全部120套房源“日光”，总销售额高达69.88亿元。项目备案均价19.5万元/㎡，刷新了徐汇区新盘均价纪录。

根据克而瑞《2025年1-6月上海房企全口径排行榜》，今年上半年，绿城中国在上海的全口径销售额达115.60亿元，位列榜单第11位。