典型案例分析—张某与李某、某经纪公司合同纠纷

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/卢霞

一、基本案情

2022年4月25日，张某与某经纪公司、李某签订《城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：“甲方（张某）自愿将位于A区XX路XX号X小区XX栋XX层XX的房屋出售给乙方（李某），建筑面积200平方米，本合同签订当日，乙方支付定金100，000元；2022年5月30日，在完成产权过户当日乙方将剩余全部房款190万元支付给甲方；甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还乙方定金，乙方违约，则其定金赔偿给甲方”。合同签订后，李某未支付定金100000元，并表示要求解除合同，之后亦未支付购房款。2022年10月，张某将房屋出售给他人。张某将李某、某经纪公司诉至法院请求判令解除原被告签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》；判令二被告支付原告定金100000元；判令二被告承担本案诉讼费。

二、法院裁判观点

作出生效判决的法院认为，张某与李某、某经纪公司之间签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同约定，签订合同当日，李某应支付定金100，000元，但李某未能及时支付，并表示不再履行房屋买卖合同，且张某已于2022年10月将房屋出售给他人，合同已无法继续履行，应予解除。李某、某经纪公司于2022年10月25日签收法院送达的起诉状，故《城市房屋存量房买卖居间合同》于2022年10月25日解除。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”由此可知，定金合同是实践性合同，自实际交付定金时才成立，当事人订立定金合同后，不履行交付定金的约定，不承担违约责任。本案中，张某、某经纪公司均认可李某并未实际交付定金，则定金合同并未成立。张某不能依据三方签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》中关于定金的约定主张李某交付定金或适用定金罚则。本案中，李某自认其存在违约行为，愿意承担违约损失3000元，系当事人对其民事权利的自由处分，合法有效，本院予以确认。判决如下：张某与某经纪公司、李某之间于2022年4月25日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》于2022年10月25日解除；李某支付张某违约损失3000元。