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振业天成：黄埔近天河智慧城千亿地块，低密纯改善四房值得买吗？

在广州楼市中，位于黄埔与天河智慧城交界的【振业天成】，凭借“千亿地块”的光环、低密高端定位和完善配套，成为不少改善型购房者关注的焦点。那么，这个项目到底值不值得入手？今天带你全面解析。

一、基础信息一览

【振业天成】占地面积约5.2万㎡，总建面约15.4万㎡，容积率仅2.0，绿化率35%，总共仅689户，配备1416个车位（近1:2配比）。在售产品涵盖106㎡、130㎡、168㎡三种四房户型，交楼时间为2024年12月，单价区间约3.6万-5.3万/㎡，精装修交付，层高3.1米，物业费2.8元/㎡。

二、开发商实力：深国企背书，广钢经验加持

振业集团为深圳市国资委直属企业，深圳国资委旗下企业，33载深耕不辍，匠造40余个高品质人居著作，荣膺150多项荣誉称号。振业与中海、金茂共同作为首批受政府邀请进驻广钢新城的国企开发商，广钢新城的振业天颂从原来1万多涨到现在5万。

三、地段解析：广州第三中轴，价值风口之上

振业天成所在位置，被称为广州“第三发展中轴”，即科技创新轴。周边是天河智慧城与黄埔科学城的交汇处，拥有得天独厚的产业支撑与发展红利。

一步天河 半小时速度圈

城市干道：10分钟车程，到天河高塘石，30分钟车程，到珠江新城；

跨城高速：10分钟车程，到广佛肇高速入口，畅达大湾区；

城市轨交：20分钟步行，可达地铁6号线黄陂站、金峰站双站点，2站可达苏元换乘21号线，6站天河客运站。

四、教育配套：12年一站式优质资源

约20m省一级学校 12年无忧教育

项目周边5公里内11所高质教育配套，紧邻省一级“将军摇篮”黄埔军校中小学，由超90%重本率的广大附中合办；项目配建一所社区幼儿园，享12年无忧教育。

【广大附中×黄埔军校】

广东首批省级学校，常年本科率100%，位处第一梯队；

近五年重本率90%以上，2021年重本率95.6%；

广大附中派出本部校长和师资参与黄埔军校中小学管理和开办建设。

五、生态资源：

城央稀缺生态 豪宅必备条件

振业天成北靠乌石山，南望梅花岭，临近约880公顷的天鹿湖森林公园

周边天河湿地公园、黄陂生态湿地公园、科学城体育公园、天鹿湖森林公园、华南植物园、火炉山森林公园等6大公园环绕。低密鲜氧环境，成就生态奢宅居住体验。

六、产品力解读：纯南向纯四房，改善标杆

三种户型全面覆盖改善需求：

• 106㎡四房：四开间朝南，自带入户花园，主卧独立套房设计。

• 130㎡四房：U型厨房设计，约6.3米大阳台，南北通透，带独立书房。

• 168㎡四房三卫：双主卧套房、南北双阳台，7米超大阳台尽揽园林，真正的高阶改善户型。

七、商业和医疗：生活配套成熟

自带社区商业，萝岗万达广场、东方汇、优托邦、万科广场、20万商业街区(规划中）五大商圈举步即达，满足业主一站消费需求；

5所医院环绕，其中中山大学附属第三医院岭南医院、广东省第二中医院黄埔医院均属三甲医院，为业主健康保驾护航

八、优缺点总结

优点

1. 国企开发，品牌力强，产品高端化。
2. 地段优越，紧邻天河智慧城，未来升值潜力大。
3. 教育资源顶尖，黄埔军校中小学+广大附中联合办学，12年无忧。
4. 容积率2.0低密社区，生态资源优渥。
5. 户型方正、全南向设计，居住舒适度高。

缺点

1. 虽然属黄埔板块，心理上可能不如“纯天河”位置认可度高。
2. 步行至地铁站距离稍远，约20分钟步行，对老人或通勤时间要求高的人有一定影响。
3. 高总价段产品门槛较高，适合改善人群，对刚需来说预算压力大。

九、结语

振业天成作为“千亿地块”上打造的低密高端住宅，无论是产品设计、配套资源还是居住环境，都足够优秀。对于追求改善型住房，注重居住舒适度、教育资源及未来发展潜力的人群来说，振业天成无疑值得重点关注。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。