曹路地王方案速递，联发小户型藏巧思

文/乐居财经 魏薇

六批次土拍正在进行中，五批次土拍第二个出规划的地块来了。

7月24日，联发浦东曹路地块设计方案公示，距离拿地35天。

联发在持续加码上海市场。同一天，联发联合中建三局斥资21.95亿元拿下青浦区一宗商住地块。

行动也相当迅速。曹路地块拿下的当天，上海联泓房地产开发有限公司（简称“联泓房地产”）就对地块上的商服项目、幼儿园项目、住宅项目发布了招标公告，计划投资金额超34亿元。

规划亮点：小户型层高优秀

1、地块拟建10栋4-6F住宅，3栋11-13F住宅。

小区呈现北高南低格局，北侧是小高层，南面基本都是4-6层的低密产品，南面临河的3栋都是4F建筑。

自持用房（含人才房）及保障房位于小区西北角，二者都有单独的出入口。

2、地面没有停车位，全人车分流。

机动车出入口位于西侧的霞蔚路上和东侧的华俊路上，人行出入口未直接标明，预计也是在霞蔚路上，该侧有紧靠下沉庭院和风雨连廊。

3、1#、3#、4#楼是小高层，部分首层做了架空，1号楼北面设置了风雨连廊和下沉庭院。其中，3#楼是唯一有连廊的楼栋，一梯两户配置；1#、4#楼是两梯两户配置。

4、整个社区的叠墅产品占比不低，屋顶做了类似闷顶的设计，预计会有阁楼赠送。

6、K站、P站、垃圾房等不利因素大多位于小区北侧或西侧边缘地带，降低对楼栋和小区景观的影响。

7、小高层的户型建面大约在60-80-100-110-120㎡，3#主要是60-80-100㎡的小户型，4#是110㎡户型，1#是120㎡户型。叠墅建面在145-170㎡。总供应大约368套。

小户型面积虽小，但层高是个亮点：

3#楼总高39.95米，一共11层，首层架空。架空层按5米的高度算，层高仍然有3.5米左右。

3#、4#楼总高同样是39.95米首层架空，但一共是13层楼，层高会略低于1#楼。

去年下半年，上海取消70/90的限制后，90㎡以下的户型就很少见了，尤其是在中心城区，中小套型面积标准也从90-100㎡提升至100-120㎡。

地块出让文件显示，中小套型住宅建筑面积比例50%，计28474.72㎡，而地块规划建面56949㎡。

目前有消息透露，联发要在这里打造新青年社区，建面约80㎡的两房可改造为灵动三房。小户型的配置既符合政策要求，也瞄准了新青年客群的需求。

价格压力

曹路地块是五批次土拍中的一匹“黑马”。

6月20日，浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块吸引了象屿地产、安徽高速、联发集团、国贸地产四家房企参拍。

67轮竞价后到达中止价20.754亿，溢价率40%，之后四家竞买人都转入高品质建设竞价环节，装修标准（封顶4500元/㎡）、公共服务设施（封顶5220㎡）、高端人才住房配建比例（封顶2%）全部触达上限。

最后联发与安徽高速再度转入竞价环节，联发以21亿元的价格拿下，溢价率41.68%，成交楼板价约3.4万元/㎡。

这个楼板价比去年象屿联发曹路科教园地块楼板价直接高出约1万，后者即金海汀雲台项目，也是高低配，整盘均价大约6.3万/㎡，在过去一年创下“五开五罄”的销售佳绩，连续触发积分制。

新拿下的地块还有一系列的配建要求，综合建设成本不低。估算下来，实际可售住宅楼板价接近4.5万/㎡，未来均价要做到7.5万/㎡才能盈利，叠墅妥妥要上8万 /㎡。

这样的价格是有压力的。拿地前，开发商试图在面积赠送上做文章。

在答疑环节，开发商曾对阳台的个数和面积、外立面采用高品质材料是否可以不计容、叠拼能否挑空等方面做出提问。

官方给出的答复均是：尚不可以，应符合现行的相关规定。但是后面还有一句：具体以审定的设计方案为准。

提问的背景是：此前有消息传出，上海在逐步酝酿“第四代住宅”新规，计划大幅放宽阳台面积计算标准，允许局部空间采用挑空设计，同时将架空层、风雨连廊等公共区域排除在容积率计算范围之外。

按目前的设计方案来看，小高层预计会有南向双阳台设计，叠墅部分也会有阳台。