租赁新规出台，政策如何跟进？丨冯奎专栏

冯奎（中国区域科学协会副理事长）

近日，《住房租赁条例》（简称《条例》）正式公布并将于2025年9月15日起施行。作为我国首部住房租赁专门行政法规，《条例》出台无疑是我国住房租赁领域具有里程碑意义的大事，标志着住房租赁市场正迈入法治化、规范化的全新阶段，对房地产市场及相关各方都将产生深远影响。

尤其值得一提的是，近日召开的中央城市工作会议明确提出“存量提质增效”，《条例》通过规范住房租赁活动，稳定住房租赁关系，有助于促进住房租赁市场的高质量发展，推动存量空间在租赁领域的高效配置与利用，让城市有限的空间资源得到更充分、合理的运用。

从《条例》内容来看，核心之一是保障民生权益。从承租人角度出发，针对租房市场长期存在的痛点问题——例如随意克扣押金、频繁涨租、租赁房屋存在安全隐患等——进行了有力回应。《条例》明确租赁双方的权利义务，规定押金收取和退还的具体规则等等，这些规定旨在给予承租人更强的稳定预期，让其能够安心租房，更好地实现从“住有所居”向“住有宜居”转变。

在促进行业健康发展层面，《条例》着力整治住房租赁市场主体鱼龙混杂、经营服务不规范的乱象。《条例》为住房租赁企业和经纪机构设立了更为严格的准入条件和运营规范要求，例如要求企业必须发布真实房源，从事转租经营的企业要建立租金押金的资金监管账户等等。这些措施将有效淘汰不合规主体，推动市场资源向优质企业集中，优化市场竞争环境，加速行业从“野蛮生长”向“有序发展”的过渡。

从国家住房制度建设的全局高度看，《条例》为“租购并举”住房制度的建立提供了坚实的法律支撑。《条例》的实施将显著提升租赁住房在住房体系中的地位，引导社会资源更合理地配置到住房租赁领域，推动住房市场走向更为健康的租售平衡状态。

《条例》对促进房地产市场平稳健康发展意义深远，以往房地产市场“重销售、轻租赁”的倾向将被扭转。《条例》明确提出鼓励居民家庭出租自有房源，支持市场主体依法盘活改造各类闲置房产用于租赁，促使市场供给从单一销售模式向租售并举转变。这不仅增加租赁住房的有效供给，优化房地产市场供给结构，更能精准满足不同人群的多样化住房需求。

稳定的住房租赁关系是稳定房地产市场预期的重要基石。《条例》要求建立租金监测机制，此举将有效避免租赁市场的大起大落，进而对整体房地产市场的稳定起到积极的支撑作用。同时，通过规范市场、明晰规则，《条例》有助于进一步减少市场投机行为，引导房地产市场更加注重居住属性。

《条例》的实施将为专业化、规模化住房租赁企业的成长壮大创造有利环境。这类企业凭借其专业运营能力、标准化服务体系和良好的信誉，将吸引更多租客，持续提升租赁住房的居住品质与服务体验，为房地产市场注入新的活力。其发展还将有效带动上下游相关产业（如家居装饰、智能安防、物业服务等）的协同升级。

《条例》的出台是重要的第一步，后续落实任务依然艰巨，需要多措并举协同发力。首先是要加快出台配套细则。《条例》涉及多部门职责，相关部门尽快出台操作性强的实施细则（或管理办法），针对住房租赁资金监管的具体要求、房源信息发布的审核标准、违规行为的处罚尺度等关键环节制定明确规则。

第二是要强化金融财税支持。鼓励金融机构依法合规开发针对住房租赁经营性贷款、项目贷款以及租赁资产证券化等金融产品，拓宽经营主体长期、稳定的融资渠道；在《条例》框架下规范（而非简单鼓励）承租人租金贷业务，严防风险；同时，应研究完善相关财税支持政策。

三是深化租购权益同享。《条例》在保障承租人居住权益方面迈出一大步，但租购双方在享受教育、医疗等公共服务方面仍存在实际差距。因此需在《条例》精神指导下，因地制宜、积极稳妥地探索推进，逐步落实公共服务常住人口全覆盖，不断缩小租购权益的实际差距。

四是建立健全信用体系。加快构建并完善覆盖住房租赁企业、经纪机构、房东及租客的市场信用体系。建立守信激励和失信约束机制，对信用良好的主体在经营许可、融资服务等方面给予便利，对严重失信主体依法实施联合惩戒，营造诚实守信的住房租赁市场环境。

五是加强行业人才培养。专业化、规范化市场需要高素质人才支撑。政府、行业协会、企业需形成合力，大力开展住房租赁领域的职业技能培训和政策法规普及，着力培养一批兼具政策理解、法律合规意识与专业运营管理能力的复合型人才队伍。