刘强东西安扩募：本土REITs谁待破冰？

陕西优质资产即将登陆公募REITs“资产包”。

7月4日，国内首单民企仓储物流公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）公告，拟扩募西安、合肥2个物流园。虽然该REIT发起人并非陕西本土主体，但鉴于西北区域当前还没有公募REITs成功发行，我们借机观察一下陕西排队进度如何？

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京东西安首投：年销售额约600亿

一起来看看嘉实京东REIT拟收购的西安项目情况如何？

公告中所说的京东西北电子商务营业中心（京东二期）其实是京东于2013年在西安市港务区建设的“亚洲一号”仓二期项目，亦是京东在西安的第一笔投资。彼时计划总投资35亿元，一期与二期项目已分别于2019年与2022年11月投用，成为京东在西北地区的最大枢纽。

这里补充一下，“亚洲一号”智能产业园是京东物流自主研发的智能物流中心，为京东物流运营的亚洲范围内建筑规模最大、自动化程度最高的现代化智能物流项目之一。就在今年7月，京东宣布这个历时十年打造的智能仓群已全域落成，目前有25座园区投入运营，运营效率均是传统仓库的3倍以上。

此次拟收购的西安项目也做实了集团的智能化目标。

公开信息显示，西安京东二期项目不仅应用了新一代大规模自动化仓储生产与管理体系——北斗新仓，且全新开发了WMS仓储管理系统，分拣准确率高达99.99%。值得一提的是，西安“亚洲一号”还是全国首个“零碳”物流园区，总计10万平方米的屋顶光伏发电系统可满足园区80%的用电需求。

据公告信息显示，拟购入的西安项目包括两栋分拣中心与综合物流建筑、其他附属用房及地下配套，建筑面积合计10.72万平方米，相当于嘉实京东REIT存量底层资产建面的31%。

能够作为REIT扩募的首选资产，我们更关心西安项目的资产质量。

虽然目前公告中没有披露具体经营数据，但据公开信息显示，西安二期项目快递分拣能力可达到162万件/日，建成后预计实现年销售额600亿元，带动就业约6000人，年缴纳税收约6亿元，已是西北地区规模最大的智能物流中心之一。

而京东之所以选择纳入西安项目，我们认为其背后还有多重原因。

其一是西北地区物流枢纽作用。众所周知，西安是西北五省不可替代的物流中枢，亦是全国首个内陆型“4枢纽1基地”国家物流枢纽。西安二期项目不仅能够实现陕西省内95%的京东自营订单当日达或次日达，且定位即惠及陕甘宁乃至青海、新疆等“不包邮区”。

其二是辐射“一带一路”沿线。作为繁忙的国际货运通道之一，中欧班列（西安）常态化开行18条国际干线，实现亚欧大陆全境覆盖。事实上，京东物流早在2018年就运用“长安号”开通了首趟汉堡-西安精品专列，亦是“长安号”首趟跨境电商物流专列。此外，京东物流还于2024年9月在空港新城投运了京东（陕西）跨境电商中心。

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存量资产出租率100%：陕西物流地产或有启发

那么，西安项目即将加入的“证券化平台”表现如何呢？

2023年2月上市的嘉实京东REIT是国内首单民企仓储物流公募REIT，亦是电商企业首次尝试REITs，在获得证监会注册批复的2022年底，西安京东二期项目刚刚建成运营。

该REIT目前所持有的三大“底层资产”为京东重庆电子商务基地项目一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目与京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，分别位于重庆、武汉与廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积达35.1万平方米。

值得注意的是，嘉实京东REIT当前“底层资产”主要收益包括租金、物业管理服务以及其他收入，得益于京东集团关联方整租优势，占大头的租金收入表现堪称优异，不仅2023年与2024年三大项目出租率与租金收缴率均为100%，且两年间有效租金单价为0.92元/平方米/天与0.95元/平方米/天，现金流预期平稳。

优质资产相伴随的是嘉实京东REIT优秀的业绩表现。

据基金2024年年报显示，当年嘉实京东REIT可供分配金额达7873.16万元，较按成立天数折算后的2023年全年金额提高3.86%，发行以来累计分红5次，总金额达1.37亿元，年化现金流分派率为5.23%。2025年以来，其二级市场价格已经上涨约30%。

随着扩募机制的出台，嘉实京东REIT已成为年内第二单扩募的公募REITs产品。而结合该REIT存量资产包的“选品逻辑”来看，已有力证明了西安项目的“资产质量”。

面对京东REIT扩募样本，我们相信或对陕西物流地产形成启发。关键原因是，陕西已然形成庞大物流资产基础。

据戴德梁行产业地产数据显示，2024年西北物流市场高标库面积排名前两名的城市即西安与咸阳，存量面积分别达340万平方米与80万平方米。更重要的是，西安物流地产已经获得市场认可，西安市场2024年平均空置率同比大幅下降2.3个百分点，收至6.18%的历史低位。

而这其中既有京东、顺丰、传化等全国性物流龙头企业的加速布局，亦有黄马甲、派昂医药、卡一车等本土物流企业的迅速成长。在我们看来，只要“底层资产”足够优质，不论通过何种资产证券化完成融资都是一个好方式。

值得一提的是，在西安建设有18万平方米的仓库和配送中心普洛斯物流，已分别于2021年与2023年完成上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT发行与扩募，西安项目未来亦存在加入可能。

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西北有待“破冰”：陕西公募REITs排队发行

作为本土财经观察者，我们最关心的还是以本土企业为主体的公募REITs进展。

2025年可以说是公募REITs的“爆发年”，截至今年上半年，中证REITs全收益指数累计上涨幅度达到14.21%，领跑各类资产，新发REITs更是前所未有的火爆，多支产品公众认购倍数不断刷新历史纪录，最新的中金亦庄产业园甚至达到1600倍。

而整个西北区域的公募REITs却迟迟未能迎来“破局”，我们虽曾在《》一文中记录过陕西“首单”，但遗憾的是其发起人为北京国企，并非本土主体。

推动本土公募REITs发行，陕西政策端正在持续跟进。

省委、省政府在2023年印发的《陕西省高质量项目推进年行动方案》中明确提到力争发行基础设施REITs项目3至5个，新增储备REITs项目8个以上，盘活存量资产200亿元以上；今年十部门联合出台的《关于大力发展科技金融的若干措施》中亦提到支持我省符合条件的科技产业园等主体发行REITs，争取每年发行1个资产证券化项目。

如今市场端的热情已明显得到激活。据金融棒棒糖不完全统计，陕西省内拟发行的公募REITs项目就近10个，“底层资产”不仅涉及交通基础设施、生态环保基础设施、园区基础设施、租赁住房、水利设施与文化旅游基础设施等多个领域，且发起人已由西安市拓展至宝鸡、渭南等地市。

在我们的观察中，今年已有两个靠前的项目主体明确发声要“提速”。

其一是力争西北首单的高新产业园。在今年4月举行的2025西部产业科技大会上，西安高新区配套公司就表示正全力推进公募产业园REITs的申报。目前“底层资产”为2016年投产的西安软件新城软件研发基地二期的产业园项目，总建面约为40.97万平方米，最新信息显示，今年上半年公司核心产业园出租率约83%。

其二是明确年内上市的华山景区。渭南市政府已两度提出“华山景区REITs年内上市”目标，或将成为文旅行业首单突破。华山景区2021年至2024年上半年分别接待游客为127万人次、154万人次、325万人次与174万人次，实现景区服务收入2.36亿元、1.95亿元、5.99亿元和2.90亿元，毛利率已由2021年的1.83%增长至2024年上半年的37.03%。

不难看出，目前省内基础设施公募REITs拟发行主体基本均为国企。事实上，通过此次嘉实京东REIT扩募收购西安资产样本，尤其是在地方政府化债背景下，我们期望省内更多“存量资产”通过公募REITs这一“好工具”得到盘活。

注：

继北京之后，陕西省发改委于今年3月也面向社会开启基础设施REITs意向储备项目征集，将纳入全省基础设施REITs意向储备项目库，并视项目需要和工作实际，做好政策宣传、申报辅导、报审推荐等工作。