谁将执掌“亚洲REIT之王”？领展行政总裁王国龙退任

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

当前，内地房企面对楼市持续低迷似乎整体陷入了焦虑症，而这家号称“亚洲最大REITs”的领展，或就是它们谋求转型与上岸的一处灯塔。

刚刚，领展房托基金公告披露说，作为管理人的领展资管公司集团行政总裁王国龙，将在2026年6月底前退任行政总裁兼执行董事。

这位“地产大佬”于领展在任长达16年之久，2024年/2025年财年总薪金7042.9万港元，堪称房地产圈的“打工皇帝”。

领展房托基金将启动全面遴选程序寻找王国龙的“接班人”。在物色到“接班人”前，其将协助领展顺利过渡。

总部位于香港的领展房托基金，于2005年上市，历经20年发展，期间见证了中国内地楼市的飞速崛起，深耕于“必需消费品类社区商场”的资产组合运营管理，如今已成为“亚洲资产价值最大的REIT”。

2025年，领展房托基金将迎来20周年。在这个关键节点上，作为该房托基金掌舵人的王国龙退任，是否有点遗憾？

资料显示，王国龙2009年加入领展，次年即升任行政总裁，一干就是16年。王国龙还是一位资深高尔夫球爱好者，但这并非只是消遣娱乐。

他解释说，“领展从事房地产资产管理和投资，与打高尔夫有异曲同工之妙。你经常会在球场上遭遇意想不到的状况，必须沉着冷静，灵活应对。”

2024/2025财年，领展房托基金实现收益142.23亿港元，同比增长4.8%；物业收入净额106.19亿港元，同比增长5.5%；可分派总额上升4.6%至70.25亿港元；年内每基金单位分派按年上升3.7%至272.34港仙（即2.7234港元）。

截至今年3月底，领展共拥有154个社区商业资产，总估值2260亿港元，但受制于大部分物业的资本化率攀升，按年下降了6.6%。

其中，涉及中国香港占130个，涵盖必需品零售空间、鲜活街市、停车场及办公楼等，估值1700亿港元；中国内地占12个，估值310亿港元；另外12个分布在澳洲、新加坡和英国，其中澳洲9个，新加坡2个，英国1个，估值250亿港元。

2024/2025财年，领展在香港物业组合取得总收益、物业收入净额分别按年增长1.5%、2.8%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长28.6%及27.5%，主要来自上海七宝领展广场。

其中，2024年2月，领展从万科收购了上海七宝万科广场50%股权将之变成全资项目，成拉动领展内地物业组合业绩显著增长的关键。王国龙说，全资控股后能帮助领展简化决策过程，进一步提升物业价值等。

作为房托基金的领展，为了保障物业资产组合能持续稳健地贡献业绩，早些年就开启了“资产提升”计划，即将旧资产翻新改造，以释放潜在价值。据统计，领展2005年上市至今在香港已完成100个资产提升项目。

2023年，领展完成对广州天河领展广场首期改造后，引入超60家全新品牌进驻，整体出租率提升至95%并获得了12%的投资回报率。去年底，广州天河领展广场二期及北京通州领展广场改造翻新集中启动，预计今年中期完工。

在王国龙任上，领展此前就首次提出了打造“REIT+”，即超越传统的房托基金，既能抵御经济周期变化，又能实现高于市场平均水平的盈利增长。

去年浮出的“领展3.0”战略就是具体路径，即首先是以积极的投资组织者及多元化战略去提升物业收益的质量及抗逆力；其次是透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，希望能加快业务多元化步伐。

截至今年3月底，领展银行存款余额2.62亿港元，较上年同期末28.13亿港元大幅下滑，现金及现金等价物33.43亿港元，较上年同期末71.84亿港元也大幅下挫，贷款余额496.59亿港元，其中一年期内须偿付贷款80.52亿港元，可转债余额32.49亿港元。

从以上数据看，领展短期偿债压力并不小，但其对外强调说，公司净负债比率21.5%，可动用资金87亿港元。