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大兴单价4万的豪宅开盘了，好评赶早儿去瞧了瞧。

大兴发展·梧桐府，年初规划公示，5月份才开的样板间，没想到，上周取证后，直接就顺销开盘了。

上周说排卡了140多组，周一又看了下，推售366套，认筹了38套，成交均价在4.3万/平。

单价结构很清晰：标准层大多4.3万/平，首层带个20-30平小院，单价在4.1万/平，2层最低，在3.9万/平。168平四居，是目前卖的最好的。

看区位图，梧桐府，在大兴新城西片区，记得5月份我特意跑了一趟地块，给我的感受就是荒。除了有俩学校，还有隔壁兴城之星，其他啥都没有。

所以问题来了：这种荒野大平层，他的卖点究竟在哪儿呢？

01

梧桐府是去年城建联合大兴发展拿的地，楼面价约2.63万/平。宅地分南北两个地块，容积率是1.6/1.7。两个地块中间，本来规划的是幼儿园和公园，调规后，公园改成了商业。

两个地块都规划了7栋6-10层的花园洋房，户型为168-222平四居，套均210.8平。首层有几套变异三居室，共404户，含赠送后得房率在94-96%。

02

梧桐府，由于前期开发进度慢，反而是赶上了好房子红利。

南地块大门处，有约1000平的邻里共享空间，交付后会引入部分商业，有健身房。金茂物业，5.38元/平/月。

外立面主要是真石漆，仅点缀了少量金属铝板线条做装饰，首层大堂有部分石材，整体观感比较低调，也算精致。

产品上，全系也采用了四叶草格局，标配了独立门厅、南北双阳台、中西双厨、南向双卧室套等。还有全屋的户型吊顶也很好看，主卧还标配了内嵌式的顶喷花洒，说是橱柜等板材跟懋源用的同源。

03

比较少见的是，梧桐府将主力户型放在最大的222平四居上，占比高达34%。再加上同面积段中户的215平四居，合计比例将达到54%。

剖析一下这个222平四居：

- 南向面宽13.9米，其中客厅面宽就有6米；

- 双主卧套设计，北向最小卧室有13.5平米，功能性上十分灵活；

- 222平户型，产权得房率基本超84%。

再看样板间：

入户门是三七分的子母装甲铸铝门，质感厚重，纹路很好看。智能门锁品牌是德施曼、VOC或飞利浦等。

走进去，除卧室用的实木复合木地板，全屋通铺的石材，名字我记得是爱马仕灰。

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但也有个槽点，进门就是餐厅，玄关处仅留了两小组柜子，收纳还不如有些80平的小三居。而且扫地机器人位置留在了玄关一侧，没搞懂。另外就是电梯厅，可以做个外玄关。

餐厅一侧的墙上，只给了装饰，没做餐边柜，总感觉少了什么。好在，6米多宽的餐厅，家庭聚餐都很富裕。

往里看，北向最小的次卧展示的是书房设计，北向的开敞阳台，就从这里过去。我算了下，宽大概4.7米，进深1.5米以上，面积约7平，算半赠送，后期有封闭的可能。

厨房，也是个亮点：

不止222平这个户型，中西双厨全系标配，各种厨电配置基本都一样。烟机灶具、蒸烤箱是老板、方太或卡萨帝的。配有3M净水器，贝克巴斯垃圾处理器，奥普冷霸等，冰箱位预留的大双开门的。

西厨的岛台，用的进口石材，做了内嵌式腿部空间，平常凳子也能推回去一些。对了，旁边还有个餐边柜。

公卫是三分离布局，石材的台面，汉斯格雅/科勒五金件，杜拉维特洁具，墙面是整块岩板，卫生死角控制在最少。洗烘套装的家政间，就在旁边。

另一间北次卧，面积14.04平，唯一缺点是开窗比不太理想。

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主卧部分很有意思，采用二进式设计，走廊两侧是衣柜，尽头是女主人的梳妆台，衣物收纳是很足的。还有这个设计，对休息空间做了二次分割，私密性很好。

主卧面宽有4.2米，大飘窗有50厘米宽，采光还不错。飘窗一侧的空间，能做一组小柜子，可以放几本自己喜欢的书。

主卫是干湿三分离，做了隔断。双台盆，石材的台面地面，淋浴管道墙体内嵌，顶喷花洒嵌入吊顶中，很简洁，也是个创意点。

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再看南次卧套，面宽3.75米，进深6.9米，面积就将近26平，直逼很多项目的主卧尺度。卧室门后的C型墙位置，放了一组衣柜。卫生间的配置基本也一样，常规布局，但使用空间足够。

对于卧室，我一直挺诧异，咋就不能设计成落地窗呢？

最后说到客厅，面宽6米，客餐一体的空间有65平，烟雨江南石材的电视背景墙，沙发后和餐厅旁一样，是壁布，远看就像木饰面一样。

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客厅处，连接南向阳台，宽约7米，进深约1.8米，使用面积约12.6平，养点花花草草，再合适不过了。这里说一下，奇数层是通向南次卧，偶数层是通向主卧的。

很多朋友也有疑问，阳台边界卡在客厅中间，很怪。而且阳台外做了弧形延伸，有玻璃隔断，未来的杂物灰尘怎么清理呢？

总结一下，从成交均价看，以不到1.7万/平的价差，能给到这些精装配置和产品，的确是很有诚意。毕竟市面上好多单价6、7万的项目，就算约3万/平的价差，很多装标都不如梧桐府。

04

梧桐府，建议入手吗？

1、西片区目前还很慌，只有两所学校，以及尚未交付的兴城之星。但从近期的动向看，西片区、包括西红门东，未来将是重点发展的方向。西红门东近年的成长大家都有目共睹。

2、关键看你准备持有多久？如果是短期换房，我建议远离西片区，没个十年八年你根本享受不到规划利好。补充一下，梧桐府东侧地块的公园带，已经在建了，预计很快会开放。

3、产品上，梧桐府的确属于细糠了。从产品形态、社区配置、精装水准，都像是在亏本赚吆喝。我看到不少本地的叔叔阿姨看房后，都给予了一致认可。

4、价格方面，隔壁兴城之星开盘一年，均价4.5万/平，242套房源网签了211套，基本清盘了。而梧桐府当下4.3万/平的均价，在小板块还算有竞争力。

当然，对比人家的全系四面宽，梧桐府并不占优势，他的强项是得房率。

5、梧桐府，更适合养老改善、平常很少出门买菜、工作时间灵活、喜欢清净、出行以自驾为主的朋友们。

05

从认筹数据看，38套刚刚够10%，考虑到起步700万的总价，168平起步的面积段，加上西片区短期荒芜的属性，这个表现暂且过关。

但，沐春墅马上入市。黄村核心地段，周边地铁、商业、医疗等配套齐全，而且楼面价才2.47万/平，在价格上更有下探的空间。

再说面积段，110-130的三居、160-190的四居，以及200+的叠墅，产品形体啊十分丰富，加上六感健康科技系统，产品力上一点不输。

而且，好评也了解到，沐春墅的售价可能会低至4.5万/平，真要这样，梧桐府的去化压力会非常大。

再提醒一句，西片区规划出来了，宅地就有97块，建面达到了536.6万平。要是按照梧桐府这种面积段算，就能产出3万多套，更别说再做小了。未来的板块供给压力之大，不容忽视。

此外，兴城之星南侧的07地块，楼面价2.25万/平，规划了8栋11-14层小高，共234户，主力在150-210平，也有奇偶阳台、挑空层，说是下半年就要入市了。

最后，好评也给大家放一下梧桐府的光照模拟，祝大家都能选到心仪的好房子。

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