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北京越秀天玥
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越秀地产 致敬石景山主城 超「玥」之作
项目基础信息
环线位置：五至六环
开发商：北京越星房地产开发有限公司
占地面积：18271㎡
建筑面积：85994㎡
销售指导价：7.48万/平
总价区间：约606万-1002万
容积率：2.96
绿化率：30%
停车位：636个
物业公司：越秀地产（烟台）物业管理有限公司
物业费：5.58
物业类别：普通住宅,洋房
建筑类别：板楼
装修状况：带装修
产权年限：70年
楼栋总数：6栋
总户数：528户
楼层状况：7-11F洋房，15-19F小高层
交房时间：预计2025年6月交房
社区体量不大，密度3.0，反正就是主打一个刚改刚需，这就是看大家具体的需求是什么了。
02
PART
区域价值
中央城区石景山——一体两翼核心区+新首钢+冬奥契机
北京城市规划“一核两翼”对石景山中央城区的清晰定位：未来的“东西城”核心区，中央城区（一核）＞通州副中心（两翼）
以服务保障北京冬奥会为契机，高质量完成首钢北区、东南区建设任务，以及南区开发的基础性工作全部完成，带动区域环境面貌、重大基础设施服务能力、城市功能全面提升，产业转型活力开始释放，周边集中连片棚户区改造全部完成，长安街和永定河景观风貌明显改善，“三区一厂”（石景山区、丰台区、门头沟区、首钢集团）经济社会发展协同度明显提高，群众获得感明显增强，新时代首都城市复兴新地标建设取得阶段性成果。
到2035年左右，新首钢地区在首都城市发展格局中的影响力全面提升，首钢与曹妃甸双园区联动效应全面显现，新首钢地区成为传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地，建成具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标。
03
PART
户型分析
越秀·天玥预计将规划6栋楼，7-11层洋房、15-18层小高层，全部为一梯两户、两梯两户。共计520套，其中期房400套、现房120套。
产品面积段为81㎡-130㎡，销售指导价7.5万元/㎡，总价区间在600-1000万，一起来看看户型吧。
88㎡ 两居室
首先是81㎡两居，客厅+双卧朝南，双卧+客厅朝南，南向总面宽8米，三个南向采光面都送飘窗。
这款是很标准的纯南向两居户型，没什么好说的，是区域内非常少见的纯南向标准两居户型，单价可能会高一些，预计总价610万起，同时临地铁，刚需白领上车的首选。
98㎡ 三居室
98㎡三居两卫户型，南向赠送双飘窗。主卧套间设计，配置干湿分离卫生间和飘窗，次卫三分离，厨房U型设计，北向两间次卧，都在8㎡左右，足够使用，人口少的话，也可以打通做大两居。
这款是市场上比较主流的三居户型，也是这个项目的主力户型。
100㎡三居室
100㎡三居，有两种户型，跟80平形成两梯四户的格局，格局一样是对称，同样主卧的套间只有边户是明卫。
户型设计整体南北通透，全明户型，中央餐客厨一体，南北窗对窗有很好的视野与通透性。U型厨房，主卧套和客厅赠送飘窗，主卧套间设计，入户有独立玄关。
这款格局在市面也很常见了，过往的问题在于玄关到客厅的过道长、浪费多且非常暗。越秀做了改进，迈过玄关的独立空间就与次卫的动线重叠，减少面积浪费，而且北侧还有窗，整个空间很明亮。可以说很好地解决了过往同类户型的问题。
104㎡ 三居室
104㎡三居两卫户型，是98㎡的放大版。边厅格局，餐厨客一体式设计，动静分离，U型厨房很实用。南向还有主卧套间。
115㎡ 三居室
115㎡三居两卫，三面宽爆款户型，南北通透、全明户型。南向三面宽达9.5米，南向还赠送等宽飘窗，中央餐客厨一体，U型厨房。
116㎡ 三居室
116㎡三居户型，比115稍大一平米，整体格局差不多太多。功能性更强一些，厨餐客空间比较大，主卧套间配置，这个户型可以改成宽厅格局，空间感更好。
这两个户型都是主卧套间设计，有独立衣帽间、三分离卫浴。这户型就不用多说了吧，拼手速吧~
132㎡ 四居室
132㎡四居，是网红三面宽+四叶草爆款格局，卧室分布四角互不打扰。总面宽接近10.3米，主次卧+客厅朝南。南向赠送等宽飘窗。
134㎡ 四居室
134㎡四居，也是项目的顶配户型，这个跟132的类似，区别在于主卧套间卫生间有窗户，实打实的全明格局！
主卧套间套间设计，而且尺度进一步升级，卫生间三分离+双台盆设计。套间内还有独立衣帽间。这款户型改善的味道就很浓了，餐厅还配备了岛台。
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