广西
胡志明市建设厅最近向市人委会提交了一份报告，内容涉及评估第18号《决议》的执行情况及2024年《土地法》中有关住房发展和房地产市场政策的落实情况。
地价上涨
根据市建设厅的评估，尽管房地产市场在合并前的胡志明市、巴地-头顿省以及平阳省的发展速度较快，但仍然存在不稳定和不透明的问题，隐藏着诸多风险。2024年《土地法》取消了2013年《土地法》中对住房及房地产市场发展的限制规定，有望解决土地定价、土地分配、租赁、用途变更以及住房项目土地使用权证书签发等行政手续中的瓶颈和阻碍，从而促进本市住房与房地产市场的进一步发展。
市建设厅还列出了在实施2024年《土地法》过程中需要解决的挑战和问题。具体来说，目前的土地法律与住房、房地产经营及相关法规之间仍存在不一致，例如：如何确定土地使用权拍卖的适用场合、涉及土地使用的项目招标机制以及土地相关财政义务的计算方式等。此外，地价的上涨直接影响到住房价格和房地产市场。建设厅指出，取消地价框架并改为按照市场原则确定地价，可能会提高项目的初始成本，进而影响住房售价，推高整体房地产市场价格，给购房者带来困难，特别是在普通住宅和社会住房领域。
此外，市场价格的确定不仅要求国家机关具备强大的能力，还需要各相关方达成一致意见。若缺乏足够且精准的数据基础，定价过程可能被滥用或缺乏透明度，引发纠纷。由于各地市价存在差异，可能导致部分地方为了增加财政预算收入而抬高土地定价，或者价格受到市场投机因素的干扰。此外，房地产企业在推动住房项目时难以获得土地资源，特别是商业住房项目（不包括都市区或整体住宅区项目）。企业需要与民众协商土地使用权的转让、租赁或以土地使用权出资入股。虽然这一举措旨在保障民众权益，却显著增加了投资企业在土地整合方面的难度和风险，尤其是在人口密集、场地清理成本高、容易产生纠纷的区域。
虽然2024年《土地法》优先收回土地以促进“服务国家和社群利益的社会经济发展”，但同时严格限制了针对独立商业住房项目的土地收回权限。这可能导致都市住房发展面临阻碍，而住房作为民众的基本需求，在经济发展中具有重要作用。市建设厅指出，本市目前面临社会住房发展场地短缺的困境。尽管2024年《土地法》为社会住房发展设立了优惠政策，但确定社会住房用地仍是一项重大挑战。按照法律规定，商业住房项目必须划出部分用地用于建设社会住房，或以相应金额缴纳。然而，在实际计算和执行过程中可能遇到困难，尤其是在某些项目或区域不适合兴建社会住房的情况下。此外，尽管已有针对社会住房开发投资商的优惠政策，但相较于商业住房项目仍缺乏吸引力，导致投资者动力不足。
倾听企业与民众意见，及时调整政策
为了解决上述困难和问题，市建设厅建议本市在制定和颁布法律实施细则的过程中，应与各部门密切合作。同时，应建立严格的监督机制，积极倾听企业和民众的意见和建议，及时提出调整方案，确保法律及相关法令得以有效、透明地实施，推动房地产市场的可持续发展，并保障辖区内民众与企业的合法权益。根据上述评估结果，市建设厅建议市人委会指示资源与环境厅汇总在落实2024年《土地法》过程中存在的问题和阻碍，并予以解决。同时，资源与环境厅须继续向市委和市人委会提供建议，修订和补充第18号《决议》的相关内容，为2024年《土地法》的修订提供依据，使其更契合本市的实际情况。
来源：西贡解放日报
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