商品住宅
作为人们最基础的生活设施
不仅具有居住、使用等现实功能
还具有衔接教育资源
关联户籍户口等功能
在二手房买卖交易过程中，户籍迁移问题常常成为容易引发纠纷的“隐形雷区”。一旦出卖人未按合同约定及时迁出户口，很可能给买受人带来诸多不便，进而引发违约金支付等一系列争议……
JIN JIANG FA YUAN
基本案情
蒋某与陈某签订《存量房屋买卖合同》，将其房屋出售给陈某，且蒋某需在过户取件完成后90日内办理原有户口迁出手续；若逾期履行本合同约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付本合同成交价0.5‰的违约金。
陈某取得案涉房屋不动产权证后，蒋某却迟迟未将户籍迁出，直至陈某催促，蒋某才将其户籍迁出，此时蒋某已逾期。陈某遂诉至法院，要求蒋某依据合同约定标准向其支付违约金。
JIN JIANG FA YUAN
法院审理
法院经审理后认为——
依据该合同约定及查明事实，蒋某户口迁出日期晚于各方合同约定的时间，确实构成违约。但综合全案而言：
01
找出主要矛盾
本案系房屋买卖合同纠纷，出卖人的主要合同义务为交付房屋并办理过户，买受人的主要合同义务为支付房款，案涉《存量房买卖合同》中针对逾期付款、逾期交房约定了违约金的计算标准，而户口迁出并不是出卖人最主要的合同义务，若苛求以出卖人与逾期交房同等标准的违约责任，显属过重；
02
认定主观过错
考虑到蒋某在陈某提出要求后随即完成户口迁出手续，且户口迁出时间逾期较短，存在一定过错，但其主观恶意不大；
03
补偿为主 处罚为辅
鉴于违约金系以补偿守约方的实际损失为主，以对违约方的财产性处罚为辅的功能，违约金条款亦不应导致合同权利与义务失衡。就本案证据而言，陈某未举示证据证明因蒋某未及时迁出案涉房屋给其造成的具体客观损失。
据此，综合考虑合同约定违约金标准、蒋某的过错程度、户籍逾期迁出时长、陈某的实际损失等，酌情认定蒋某向陈某支付一定违约金。判决作出后，双方均无异议，蒋某当庭履行支付义务。
JIN JIANG FA YUAN
法官说法
在日常二手房买卖交易过程中
配合迁出房屋内户口
是出卖人的合同附随义务
通常当事人在合同中
也会明确约定出卖人不按约履行
该项义务的违约责任
如果出卖人未及时履行迁移户口义务
买受人会依据合同约定标准主张权利
法院会依据合同约定的违约责任基础上，综合考量出卖人的过错程度、户籍逾期迁出的时长及买受人的实际损失等因素，确定公平合理的违约责任，以此平衡双方当事人的权利义务，维护守约方的合法权益，弘扬诚实守信社会风尚。在此法官也提醒，在房屋买卖合同履行过程中，双方应坚持诚信、全面、及时履行合同义务，避免产生不必要的纠纷。
供稿｜民四庭 许琳琳
编辑｜一糖
一审｜一丹
二审｜橙子
三审｜宙宙
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