北京
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好房子时代，买房是更看重产品还是地段？
是选择位置更好的现房，但是产品落后一个时代，还是宁愿选择一个产品力更强的期房？
北京有个项目刷屏了，号称北京唯一全现房销售的项目，2021年拿地，距今已经整整4年了。
项目位于朝阳东三环劲松街道，葛洲坝2021年以11.4亿元拿下该地块，因为地块儿就位于葛洲坝总部的北侧，当时以为这是葛洲坝集团给自家员工盖的房，没想到还真拿出来卖了。
项目计划7月底接待，8月开盘。
这是我们同事现场拍摄的项目实景照片，外立面是铝板加石材为主，有部分真石漆。
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项目最大的关注点是区位，位于东三环劲松街道，说寸土寸金不过分。
项目北侧距离朝阳合生汇直线距离只有500m左右，14号线平乐园站只有200m左右。
东侧一路之隔，是陈经纶中学帝景分校
地铁商业学校全部步行可达，而且还是在东三环，很少有新房项目。
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不仅如此，周边豪宅分布也很多，比如珠江帝景就在项目北侧一路之隔，过广渠路还有复地首府和广渠门金茂府这些传统豪宅。
2021年葛洲坝拿地时，隔壁珠江帝景二手房价在11~12万元左右，葛洲坝指导价10.66万元。
因此当年被视为倒挂神盘来看待。
结果当时为了打压楼市热度，直接全部现房销售
结果，四年之后，北京楼市早已发生翻天覆地的变化。
珠江帝景二手房现在已经跌到了8万+的水平，倒挂不再，东三环，合生汇边上的现房还值得买吗？
地段是不会变的，东三环的价值，就是北京堪称最繁华的商业中心。
而且周边豪宅临立，生活气息浓厚，又不像丰台那样城市界面脏乱差，反而这里是北京城市形象的一个侧面。
与紫禁城的古朴相对，这里有北京的流光溢彩。
说实话在这附近的生活体验，跟别的区域肯定不一样。
生活气质层面的提升，确实要付出代价的。
我很喜欢东三环的城市氛围，但我对葛洲坝现在还是不太看好，甚至我会劝大家谨慎，保守一点。
因为项目的性质所导致的。
该项目不是纯住宅，用地性质属于F2公建混合用地，其中商业办公占大头，住宅占小头。
地上建筑规模约4万㎡其中，住宅部分仅1.2万㎡，小区总计只有两栋住宅楼，分别是8层东西向洋房，和15层南北向的小高层。
共计98套房源，户型包括100㎡东西向的三居，127和155南北向的三居和四居。
先不谈户型好坏，单单就是这个建筑样式也会劝退大部分买房人。
小区属于围合式建筑，几乎没有园林景观，楼栋排布过密，遮挡会很严重。
这是总价1000万以上的房子。
另一个就是跟商业混合使用，生活会比较嘈杂，不太适合长期居住和有老年人的家庭。
再看户型
100㎡的三居，总价最低，大约1000万左右能拿下，在东三环新房里还是比较稀缺的小户型。
但是东西向虽然做到了全民户型，但谁受得了1000多万买一个东西向的房子
个人觉得这个户型还是比较有想法的做了动静分区的设计，整个参客空间也比较大。
127㎡的三居，客厅面宽达到了4.4m，而且是现在流行的LDK一体化设计，三叶草户型
还有单独的入户玄关，这在豪宅中才能看到。
但这款户型最大的问题是127㎡只做了个三居室，放到现在，这是一个大四居面积段。
总价偏高，实用性不强
155㎡其实这款户型非常的好，也符合当今大改善的一个审美需求。
南向四面宽，以客厨为中心分成两个部分，双套房两个卫生间，而且4个卧室的面积都比较大。
155㎡，总价大约1500万上下，这个总价段在朝阳有很多选择，社区更纯粹产品或者精装会更好。
葛洲坝现房是否有替代品呢？
从地段说，2026年朝阳计划供应大郊亭地铁站的南侧地块，距离该项目不远。
地块是长条形，横向排布，非常适合做低密度，大面宽的改善项目
该地块总占地面积约3.47万平方米，总建筑面积约9.7万平方米，容积率为2.8，限高80米，预计将打造20层以上的高层产品。
按照套均面积约150平方米估算，未来可提供超过600套房源，属于中等规模的改善型社区。
如果着急买房的话，相同总价预算，我更推荐黄杉木店。
黄杉木店位于东五环，但现在也属于朝阳的一个中心，因为朝阳大悦城就在附近
以朝阳大悦城为中心，朝青板块也是北京豪宅的主要分布地。
比如大名鼎鼎的星河湾，天鹅湾等，都是单价10万以上的大改善社区。
尤其是朝青是比较完整的居住板块，各个梯队的房子都有，比如刚需为主的国美第一城，华纺易城，偏中端改善的润枫领尚，大改善有星河湾和天鹅湾。
完整的置换链，也保证了小区的流动性和购买力。
金茂+越秀+中建智地前段时间联合拿下的黄杉木店项目，产品信息已经公开了，未来售价预计在10万元左右，跟葛洲坝现房基本上是一样的。
黄杉木店两个地块组成，虽然是一起拿地，但将来会打造成两个不同的项目。
金茂和越秀联合开盘北地块，案名为“北京璞樾”金茂璞系，涵盖金茂十二大科技精装系，“樾”也是越秀最高的产品线。
一共9栋楼420户，户型面积段在151-187-194-225-247平。
中建智地独立操盘南地块，案名“宸园”，中建宸园，北京宸园之后，在北京第三座“宸园”产品。
户型面积130-145-168-230-270㎡主力户型是145-168平米四居，总价约1200万起。
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