深圳前海掀158轮抢地大战，桂湾宅地溢价创纪录，高净值人群加速布局

本文来源：时代周报 作者：林佳

楼市筑底企稳信号强烈，深圳前海正迎来爆发的窗口期。

2025年7月14日，前海桂湾片区宅地T201-0232经过158轮鏖战，花落招商蛇口。据《中国房地产报》报道，该地块为“双料冠军”，86%的溢价率和8.4万元/平方米的楼面价，均创下近三年深圳土拍纪录。

高溢价背后，是市场对房地产周期底部反转的敏锐判断。

今年以来，上海千万级豪宅市场率先反弹，频频出现一房难求的火爆场景；北京核心资产的表现亦十分坚挺，优质项目供不应求，一二手房市场联动明显。种种迹象表明，中国楼市已逐渐从观望情绪中恢复信心，而深圳前海则成为此轮市场复苏进程中最具代表性的风向标之一。

作为“特区中的特区”，前海经过10年高速发展，已崛起为粤港澳大湾区乃至国际范围内重要的金融、科技和商务中心。区域内，多业态的商业中心、优质的教育医疗资源和国际化的配套日趋完善，吸引了大量高净值人群与实力企业入驻，构筑了稳定而优质的居住生态圈。

与此同时，前海居住用地供应有限，高端项目屡次创造“日光盘”纪录，市场的黏性需求与抗压表现持续凸显。伴随着深港融合政策的利好不断释放，前海成为众多实力雄厚房企争相布局的战略重点。

当前，在政策利好驱动下，一线城市房地产市场率先企稳，结构性回暖趋势逐步向周边区域传导。此次前海土拍的火热表现，进一步说明深圳市场正进入价值重估阶段。在新一轮楼市周期中，前海有望引领深圳乃至大湾区房地产市场走出调整期，成为中国最具投资吸引力的价值高地之一。

（前海实景图）

房企抢滩前海，桂湾战略价值凸显

此次土拍吸引了12家房企激烈角逐，折射出桂湾片区的区域优势与战略发展潜力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者分析称，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划优势、产业优势突出。据《证券时报》报道，目前，该区域已四年无宅地供应，新房稀缺、区域成熟，安全边际高。

而开发商的热情，更深层次的原因在于前海背后的战略价值。

据《深圳特区报》报道，前海被誉为“特区中的特区”，是深圳重要的改革试验平台和战略增长极，已成为城市发展的核心引擎之一。2025年，正值前海合作区成立15周年、前海蛇口自贸片区挂牌10周年的关键时间节点，前海正迎来新一轮高质量发展的窗口期。

依托国家级战略加持与国际化定位的双重优势，前海持续吸引全球资本、优质产业和高端人才加速集聚，区域能级稳步跃升。在2025年深圳市政府工作报告中，“前海”一词被明确提及15次，其战略地位可见一斑。

这一政策的频繁强调，为前海各项经济指标的持续向好提供了坚实的政策支撑和保障。

根据前海管理局公布的数据，2024年前海实现地区生产总值3008.8亿元，同比增长8.6%；固定资产投资1691亿元，同比增长10.1%；进出口总额达到7066.5亿元，同比增长42.4%；实际使用外资266.5亿元，同比增长7.4%，占全市比重超过六成。这一系列亮眼数据，充分体现了前海作为国家级平台的增长活力与辐射能力。

在经济保持高速增长的同时，前海也在城市功能完善与宜居生态构建方面同步推进，持续提升城市品质和综合承载力，朝着“宜业宜居的理想新城”目标稳步迈进。

基础配套加速兑现，桂湾住宅市场热度飙涨

随着基础配套加速建成，前海的优势进一步凸显。

据南方财经全媒体报道，目前，前海片区已建成运营8条轨道交通线路，深圳城市轨道路网运营线路达到18条（含有轨电车），总里程达到595.1公里；深圳“三铁”在建里程达598.7公里，正加速构筑“轨道上的生活圈”。

与传统商务区不同，前海不仅吸引全球资本，也以职住平衡的定位成为现代城市发展的典范。

据《南方都市报》报道，根据前海的规划，片区职住比已从过去的4:1优化至2.3:1。越来越多的人才涌进，在职场附近找到合适的居住场所。

居于前海，事业与生活高度融合，片区内的商业配套为前海金融城，生活圈内教育、医疗、商业、生态等高品质配套一应俱全。国际化都市的繁华景象与桂湾公园、前海石公园、滨海休闲带共同形成的城市绿意长廊和谐共融，现代都市活力与生态宜居集于一体。

随着区域配套日益完善，资金正迅速抢跑入场。近年来，桂湾片区频现“日光盘”。

2023年12月，前海时代尊府首次推出270套高品质住宅，开盘仅6小时便全部售罄；2024年3月，前海时代尊府再度加推344套房源，接续热销，成为深圳2024年开年去化率最高的项目。今年4月26日，前海时代尊府开盘，首日去化率超90%。

（项目所在区域实拍图，部分非本项目形象，供参考）

二手房方面，目前片区内已有天健悦湾府、天健悦桂府等豪宅楼盘。贝壳网显示，天健悦湾府均价约119967元/平方米、天健悦桂府均价约114523元/平方米。

市场火热的背后原因，是片区住宅产品的有限性。据悉，桂湾已经4年未有宅地入市，市场供应极为有限。

2019年到2023年期间，前海推出的12个住宅项目，户型面积集中在150-250平方米之间，最小户型也达到98平方米，部分户型更是一房难求。目前，桂湾片区在建项目共计40个，其中基础设施建设项目33个，开发项目7个，但住宅项目紧缺。在桂湾，100平方米以下的户型，更成为市场争抢的焦点。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，前海桂湾作为深圳城市新中心的核心板块，已集聚多家500强总部。T201-0232宗地的成功出让，将进一步提振前海住宅市场预期，标志着前海核心宅地市场热度回升，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。

深铁前瞻布局前海，超百万大城开启人居新篇

作为深圳城市发展升级的关键驱动力，深铁集团早已战略性扎根前海，助力打造区域高质量发展的示范标杆。

2007年，深铁集团进军前海，从轨道交通建设，到“轨道+物业”战略，持续深耕核心区域。十余年来，深铁集团在前海打造了深铁前海时代项目、深铁前海国际枢纽中心等标杆级TOD综合体，坚定落实“以轨聚产、以产兴城”的理念。同时，在蛇口太子湾片区，深铁熙府项目打造湾区高品质人居项目，坐拥“三山两海多公园”等稀缺生态资源，为南山区重点布局的TOD标杆住宅项目之一。

（深铁前海国际枢纽中心项目效果图）

三大项目联动，共同为大前海蛇口的未来发展树立了新高度。

其中，位于前海中央商务区的深铁前海国际枢纽中心项目建设正稳步推进。这一项目曾先后三次登上央视财经频道的《经济信息联播》、《正点财经》等栏目，建设品质获得权威媒体和市场的高度认可。

深铁前海国际枢纽中心总建筑面积约200万平方米，是集综合交通枢纽、立体商业、甲级办公、国际星级酒店、商务公寓于一体的超级枢纽城市综合体，也是亚洲目前为止在建规模最大的枢纽TOD工程之一。

与此同时，同样位于前海核心区域的重磅项目——深铁前海时代项目也在有序推进中。

据悉，深铁前海时代项目总建筑面积约130万平方米，其中已建成物业约45.2万平方米，包括CEO公馆、国际都荟住宅、前海深港基金小镇及教育设施等；在建及待建物业约84.3万平方米，涵盖国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店等业态。未来，深铁前海时代将成为高品质“站城一体”标杆，进一步助力前海的城市建设与高质量发展。（学区划分具体以教育主管部门公布的文件为准）

在深铁深耕布局下诞生的深铁前海时代尊府Ⅱ，以卓越的产品力与区位优势，成为桂湾金融城的标杆之作。

项目位于桂湾片区，该区域以金融产业为主导，经济活跃且具备较强吸纳能力。前海管理局资料显示，桂湾片区居住人口约11.1万，就业人口约16.5万，人口规模稳步增长，居住需求持续旺盛。

深铁前海时代尊府Ⅱ主推建面约89平方米与约190平方米的三房与四房户型，采用三梯五户或三梯四户的合理布局，兼顾空间利用与居住舒适度。该户型设计正好契合桂湾片区多样化的居住需求，尤其满足了家庭结构和生活方式的变化，成为区域内极具竞争力的产品。

（建面约89㎡创意展示空间实拍图）

（建面约190㎡创意展示空间实拍图）

深铁前海时代尊府Ⅱ现代风格的外立面，彰显了湾区精英的审美品位。同时，国际豪宅级园林设计与精致归家大堂相融合，让每一位业主在归家时感受到尊贵、舒适与静谧，真正实现心灵的全方位享受。

（外立面效果图，供参考）

据贝壳网，前海桂湾片区二手住宅成交价已普遍超过10万元/平方米，租金水平更达到每平方米125-150元/月。无论是长期自住享受高端生活，还是出租获得稳定收益，都具备了超越其他片区的经济潜力与升值前景。

此外，项目凭借高品质配套体系，进一步巩固资产价值。

在轨道交通方面，深铁前海时代尊府Ⅱ毗邻地铁1号线和规划中的21号线鲤鱼门站，靠近5号线桂湾站、9号线梦海站，实现与城市核心区域的快速连接。商业配套丰富，周边汇聚万象前海、前海卓悦INTOWN、山姆旗舰店、前海壹方汇等约28万平方米高端商业体，全面满足都市生活所需。教育资源优质，涵盖南山实验集团前海港湾学校、南二外前海创新教育集团桂湾学校、前海港湾小学，以及哈罗国际学校、荟同双语学校等多所知名国际及双语教育机构。（学区划分具体以教育主管部门公布的文件为准）

医疗配套完善，三甲医院集聚，泰康国际医院、南方医科大学深圳医院和南山区人民医院等权威医疗机构，为居民健康保驾护航。

在高品质城市配套的强力加持下，深铁前海时代尊府Ⅱ正以独特的区位优势、稀缺户型以及高潜力的属性，持续吸引湾区精英关注的目光，成为区域高端住宅市场的重要项目。

从深铁前海时代、深铁前海国际枢纽中心，到蛇口太子湾片区的深铁熙府，三大项目的联动布局，标志着深铁集团正以系统性的城市开发逻辑，助力大前海及蛇口片区形成协同发展的新格局。

未来，随着三大项目的持续落地，大前海及蛇口片区将进一步释放国际都市核心区的潜力，成为湾区精英阶层居住、生活的热土，引领深圳迈向新一轮高质量发展的黄金周期。