保司旗下养老社区建设热火朝天，究竟能不能赚钱？

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保险公司参与到养老社区建设并提供相关服务在业内已不是新鲜事，自从2009年原保监会正式批准泰康提出的养老社区股权投资计划，泰康成为首家获得养老社区投资试点的险资企业后，超过15年的时间里，国内头部险企纷纷投入养老社区布局。

从可行性上看，保险公司的资金具有“长期性、稳定性、大规模”特点，与养老社区的“重资产、长回报”属性高度匹配。因此在这样的背景下，保险公司对于养老社区建设“积极性”很强并不让人意外。

在销售模式上，目前头部险企主要面向高客，采用保险产品与养老社区入住资格及费用挂钩的模式，增强保险产品的吸引力，促进保单销售。从运营模式上看，目前国内主流保险公司开发养老社区主要有重资产、轻重并举、轻资产等几种模式。

那么如今各大保险公司的养老社区如今都做的怎么样了？规模究竟有多大？今天我们来详细解读。

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重资产模式是主流，泰康规模一马当先

从运营模式上来看，重资产模式是多家头部险企首选的模式，尽管重资产运营模式所需资金规模大、建设周期和投资回报周期长，但自主投资、开发、运营社区易于统一管理，能够充分保证养老项目整体服务质量、塑造品牌形象、增强客户黏性。其代表就是泰康采用的CCRC养老社区配套康复医院的模式。

具体来看，泰康将布局养老社区的城市分为四类，并对三类、二类和一类及以上城市的养老社区保证入住权对应的总保费水平提出不同要求，这其中主要是考虑到不同地区拿地成本、运营维护成本、人工成本和居民收入水平的差异。

泰康保险普遍一次性拿地，但分期建设、运营泰康之家养老社区，从拿地到社区首期建设完成并投入运营大约需要 5年。

截至2025 年4月25日，泰康已完成36个核心城市43个项目的布局，规划总地上建筑面积约494万平米，可容纳超8.6万名老人，规划超5.7 万个养老单元（平均每个养老单元约可容纳1.5名老人）以及近4300张医疗床位；其中，已有22城25家社区全面投入运营（不含海棠湾康养度假村），在住居民超16000人。

另外，中国太保旗下的太保家园也是重资产模式的代表公司之一，2014 年原保监会批准中国太保设立国内保险行业首家养老产业投资管理平台——太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司，开始涉入养老产业。

从业务来看，中国太保面向不同年龄段老人设计开发三大产品业务线。其中“康养社区”属于城市型高端养护社区， 以康复护理业态为主；“颐养社区”属于城郊型高端养老社区产品，以健康活力养老业态为主；“乐养社区”属于度假型高端养老社区，以旅居候鸟式养老业态为主。

太保家园养老生态圈

根据太保养老投资公司官网，截至2024年8月末，太保家园已投资落地项目15个，总建筑面积136.8万平方米，投资床位数超16500张，居保险行业第二位。其中，在建养老公寓近5300 套，在建床位数超 8900 张。已开业运营项目8个，分别为成都、大理、杭州、上海普陀、上海崇明、南京、青岛、厦门社区，交付床位数超7600张。

此外，2014年，阳光保险也开始涉及养老产业，“阳光人家·粤港澳全龄康养国际社区”为阳光康养全国布局的首家康养社区旗舰项目。公开资料显示，该项目10公里范围内汇集大量医疗、自然景观资源，给到用户极佳的养老生活体验。另外，该公司旗下位于上海的阳光人家·佘山也于去年12月正式开园。

行业中类似采用重资产模式的还有招商仁和、国华人寿等保险公司。

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“轻重并举”、“轻资产”模式涌现，成本更低！还有“新人”在追赶

除去重资产模式，还有不少保险公司采用了“轻重并举”，或者单纯的轻资产模式。

其中太平采用的就是典型的“轻重并举”模式。太平人寿 2014 年启动第一个养老社区项目“梧桐人家”的建设，自此正式进军养老产业；2017 年确立养老产业“轻重并举”的战略。中国太平保险集团在 2021-2025 年的发展规划中明确提出，在“保险+大养老”方面，在形态上采用“重中轻” 相结合，布局上“东南西北中”广覆盖，功能上“医养、康养、旅养”差异化；2021 年提出打造“保险+医康养”生态圈， 推出太平“乐享养老”服务品牌，创建多层级养老服务，初步形成“乐享家”“乐享游”“乐享居”三大养老服务业务，以满足客户多样化、差异化、品质化的综合服务需求。

从数据来看，截至 2025 年 2 月，太平乐享养老社区共 78 家、服务网络覆盖 27 省 64 市，已基本完成全国性覆盖目标，其中“乐享家”16 家社区，“乐享游”62 家社区。

此外，如友邦保险、光大永明人寿等公司则是采用了轻资产模式。

以友邦保险为例，为了给客户提供更加全面、优质的养老服务，友邦人寿地提出构建“轻资产+重服务”养老生态圈。总的来看，友邦人寿通过整合内外部资源，聚焦“链接”“选择”“品质”三大关键词，构建覆盖居家养老、机构养老、医养协助及旅居养老的全方位“康养生态圈”，为客户带来“全方位、早一步、高品质”的服务体验。数据显示，截止2023年10月，友邦已与九大类康养机构签约，数量超过370家。

另外，如光大永明人寿就选择与同是光大集团旗下的光大养老展开合作，通过“保养协同”模式，将保险的资金规划功能与养老社区的实体资源结合。数据显示，截至2025年，光大养老旗下养老机构已超183家（含养老院、护理院、社区服务中心等），覆盖床位27500余张，服务客户超35万人。所有标有“光大养老”标识的机构，均执行统一标准化体系，确保服务质量稳定可靠。

复星保德星采取的模式与光大永明也有些类似，主要是以依托于母公司复星集团旗下的星堡、星健、蜂邻等养老社区来进行“保险+养老”的业务尝试，这里我们也能看出，如果母公司在养老产业早早布局，对于保司来说，其实是有一些“捷径”可以走的。

此外，在养老社区建设中，还有一些“后来”的保险公司正在加速布局，试图追上那些布局已久的保险公司，其中最典型的就是平安。

作为国内头部的保险公司，平安在养老社区的布局并不算早，一直到2021年才发布旗下康养品牌“平安臻颐年”，通过“金融+医疗+康养”模式整合资源，布局康养产业。品牌首个高端产品线“颐年城”同步推出，以“臻稀地段、臻致服务、臻品产品、臻享权益、臻心保障”五大标准为核心，覆盖长者全场景生活需求。根据平安年报披露，截止2024年年末，高品质康养社区项目已布局5个城市，均陆续进入建设阶段，上海及深圳项目拟于2025年下半年正式开业。

对于保险公司养老社区探索这一赛道，我们认为行业格局还远远没有稳定，由于市场容量巨大，不论是先发者，还是后来者，都还有着无限的机会，而决定保险公司能够在这片市场活多久的决定性因素就在于，公司到底能不能从中赚钱？

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养老社区究竟赚不赚钱？

太保、泰康给出线索

一直以来，或许是还处于前期建设期，账面难以看到盈利，因此国内保险公司对于旗下养老社区的盈利情况披露信息的相对较少，有些保险公司甚至避而不谈。

但我们还是找到了一些蛛丝马迹。以中国太保2023年度资本市场开放日上管理层的公开答复，截至2023年7月，太保家园实际支付投资额60多亿元；太保家园50年有望实现5.5%以上的年化回报率。按照目前的十年期国债收益率来看，如果5.5%的年化回报率能够实现，那么这笔生意对于保司来说确实是笔好生意。

而泰康披露的数据则透露出了养老社区运营其实不易，根据泰康发布的2024年财报，2022-2024年公司医养康宁板块毛利率分别为31.0%、22.3%、12.3%，连续三年下降。其毛利率下降的主要原因在于一方面是日常运营过程中，人力成本、服务成本等各项支出不断累积，持续压缩利润空间。由于养老社区的特殊性，适老化改造工程、特殊护理服务等均需要额外的资金投入。

另一方面，泰康之家在2024年新开业三家综合医院，并在多个社区配建康复医院，使得医疗资源的投入显著增加。旗下医院在医疗设备采购、医护人员薪酬支付、药品及耗材采购等环节，均需要大量资金支持，进一步拉高了整体医疗的运营成本。

不过值得一提的是，该公司在近五年年均在建工程投入达69亿元，累计投资超600亿元。其中，2022年的在建工程余值与2023年的在建工程增加值均达到历史最高水平。但未来两年，随着泰康养老社区布局已基本到位，工程投入有望大大减小，一定程度上也能减小泰康的支出压力。

因此整体来看，对于保险公司来说，建设养老社区在前期必然会经历业绩的“阵痛期”，另外，对于养老社区能否盈利的问题，我们也还是要多角度的去观察，毕竟有不少消费者就是奔着养老社区的资格购买了保险公司大量保额的产品，所以对于养老社区盈利的评估，我们认为还需要考虑更多的因素。

尾言：由于不同保险公司的进度远远不一致，如泰康已经基本完成了全国范围内的养老社区布局，而平安布局的城市则还仅有五所，因此我们目前还很难给出国内保险公司养老产业布局系统性的评价。

从趋势上来看，开弓没有回头箭，各大保司未来如何在竞争激烈的大环境中把模式跑通，是首先要面对的问题。未来，我们也会持续关注保险公司在养老赛道的各种尝试！

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