2025上半年REITs狂奔：消费基础设施领跑

文 | 楼股巷

2025年上半年，中国公募REITs市场迎来里程碑式发展，总市值突破2000亿元，较2024年底增长超过20%。截至6月30日，中证REITs全收益指数上半年上涨14.13%，显著跑赢A股主要指数及全球多数REITs基准，68支REITs产品在今年上半年的涨跌幅中，仅有中金湖北科投光谷REIT收绿，其余67只均收红。

表：2025年上半年A股主要指数涨跌幅

01 上半年发行热度依然高涨， 为历史次高水平

2025年上半年，已上市公募REITs项目数量共68个，其中10个为2025年上半年上市的项目，募集规模161亿元。虽然从数量、规模上不及同年水平，但数量上依然高于其他年份，且资产类别持续扩容已达12+N（符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目）类，新增市场化租赁住房、养老设施及燃煤发电等资产类型，同时审核发行流程全面提速。

另一方面，发行产品受资本市场热捧，多个产品网下及公众有效认购比例均不到1%，中金亦庄产业园REIT更是以1798.42倍创历史记录。

2021-2025年上半年中国C-REITs上市数量及规模

2025年上半年新发公募REITs网下与公众认购情况

02 消费基础设施：表现亮眼

消费基础设施REITs成为2025年最耀眼的板块，上半年该板块实现35%的综合收益率，一骑绝尘。嘉实物美消费REIT为代表的产品涨幅甚至超过50%，而9只产品自成立以来的涨幅均超过30%，体现了资本市场的高度认可。

2025年上半年公募REITs涨跌幅-按类别

2025年上半年消费基础设施公募REITs涨跌幅-按类别

消费基础设施REITs优异表现的背后，有着诸多内外部核心因素。

首先是政策端的大力支持。2024年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》标志我国基础设施REITs正式进入常态化发行新阶段，而同年即完成了7只消费REITs的发行。2024年底，中央经济工作会议将“大力提振消费、全方位扩大国内需求”列为2025年经济工作首要任务，随后一系列刺激消费的政策陆续出台。2025年发布的《提振消费专项行动方案》明确提出支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，为消费基础设施REITs的发展提供了明确的政策导向。在项目审批环节，监管部门开辟绿色通道，简化流程，加快了消费基础设施REITs的上市速度。在税收政策方面，对消费基础设施REITs项目给予一定的税收优惠，降低了项目的运营成本，提高了产品的收益水平。

消费市场的复苏是另一重要外部驱动力。随着国内经济的逐步回暖，居民消费信心显著增强，消费支出持续增加。以2025年五一为例，全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%，国内游客出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%，双创新高；2025年端午全国购物中心日均客流2.43万人次，同比大增13.5%。这一消费热潮直接带动了消费基础设施REITs底层资产的业绩提升。从长期趋势来看，我国消费市场规模庞大且仍处于增长阶段，消费升级趋势明显，消费者对高品质、多样化的消费体验需求不断增加，这为消费基础设施REITs的底层资产提供了广阔的发展空间。

2025年“五一”假期核心数据

从内部因素来看，消费基础设施REITs的底层资产质量普遍较高。这些资产大多位于核心城市的核心商圈或人口密集区域，具有极高的稀缺性和不可复制性。例如，华安百联消费REIT的底层资产上海百联又一城购物中心，地处上海五角场核心商圈，周边高校、写字楼林立，交通便利，人流量巨大。核心商圈的商业地产项目经过长期的运营和培育，形成了稳定的客户群体和强大的品牌影响力。即使在经济波动时期，核心商圈的商业地产依然能够保持相对稳定的经营业绩。据统计，2025年一季度已上市消费类REITs平均出租率达97.5%，租金收缴率超99%，稳定的出租率和租金收缴率为REITs产品提供了稳定的现金流来源。

2025年一季度消费基础设施底层资产出租率表现

而华夏华润商业REIT的二次扩募计划更是极具标杆意义。继成功收购昆山万象汇后，该REIT于7月8日宣布计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个优质项目。这一动作不仅实现了从一线城市向强二线、省会城市的战略下沉，更验证了REITs平台作为开发商资本循环工具的有效性。

03 保租房：内需韧性的良好体现

保租房REITs则展现了政策护城河优势。2025年一季度数据显示，6只保租房REITs期末出租率均高于90%，中金厦门安居REIT接近满租状态。不同于市场化租赁住房，保租房租金受政府指导价约束，虽限制了上行空间，但也提供了下行保护。北京、厦门等区域的政策类保租房租金稳步上涨，形成稳定现金流基础。

2023-2025年一季度保租房公募REITs出租率表现

根据中金分析，从需求端看，近5年除北京、上海外，多数一二线城市保持人口净流入状态；同时参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市（城市群）仍具备较强人口吸引力，未来核心城市（城市群）人口仍具备增长动能；此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力带来租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。从供给端看，“十四五”期间我国保租房加速供给，截至2024年末全国累计建设筹集727万套保租房，完成“十四五”规划目标的84%。2025年作为“十四五”收官之年，预计保租房供给仍具规模，虽短期租赁住房市场供给压力犹存，但保租房及公租房通常具备租金折扣高，套均租金低等优势，预计其表现将优于整体租赁住房市场平均水平。未来，“新发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张，同时低利率、“资产荒”环境下租赁住房REITs作为优质配置型资产或受持续青睐。

04 产业园区与仓储物流：业绩筑底待反弹

产业园区板块成为2025年压力最大的领域，业绩持续承压。2024年报数据显示，9只有可比口径的产业园REITs中，6只底层项目整体出租率同比下降，其中华夏和达高科REIT（杭州项目）下滑超10个百分点，东吴苏园产业REIT（苏州项目）下降8个百分点。为应对困境，运营商普遍采取“以价换量”策略，如建信中关村REIT将整体租金从5.72元/平/天降至4.71元/平/天，出租率提升8.3个百分点；华安张江产业园REIT租金下滑2.3%，但出租率从72%大幅提升至92%；二线城市园区虽租金降幅有限（普遍低于2%），但出租率下滑显著，未来可能跟进降价。

仓储物流板块同样处于周期底部，但显现积极信号。受全球贸易格局重构影响，以进出口为导向的仓储项目面临挑战。红土创新盐田港REIT作为典型案例，2024年末出租率下滑1.8个百分点至94%，租金同比下降2.3%。中金普洛斯REIT则因京津冀、长三角新增供应压力，租金明显下调。值得关注的是，关税政策阶段性缓和及国内电商物流需求增长，为二季度企稳提供可能。嘉实京东仓储REIT的满租状态及稳定租金，证明了头部企业在逆境中仍具竞争力。

未来展望：公募REITs的蓝海才刚刚展开

纵观中国公募REITs市场，从试点迈向常态化的制度红利才刚刚释放。7月14日，全国首批数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT在高达455倍及318倍的公众认购比例之后，又提前结束募集，可见市场的火爆程度。而未来文旅、养老设施等类型项目也已有入市预期，提供更为多样化的优质公募REITs产品，拓宽蓝海航道，在资产荒的背景下，将为投资者提供分享中国消费、产业升级的制度化通道。