绿城张亚东“难逃”

香港机场登机口前，57岁的张亚东西装笔挺，手持飞往加拿大的机票，却被工作人员一句“请留步”拦住了去路。

2025年5月，香港国际机场的离境大厅上演了戏剧性一幕。绿城中国前董事会主席张亚东在飞往加拿大的登机口被工作人员精准拦截。经过十几分钟交涉，这位曾掌管4000亿房企的前高官，最终未能踏上那趟航班。

这一幕发生在张亚东突然辞职仅两个月后。今年3月，这位57岁的房企掌门突然辞去绿城中国董事会主席职务，引发地产圈震动。

辞职前一个月，张亚东的核心团队已开始解体。2025年2月底，他一手提拔的前董秘尚书臣突然“失联”；3月初，一直紧跟张亚东的前党委书记李森也没了消息。

张亚东的“逃逸式辞职”与其心腹团队相继失联，犹如多米诺骨牌，揭开了绿城权利更迭的序幕。

张亚东的功与过

张亚东的职业生涯堪称传奇，他从城建局局长、建委主任一路升至副市长、市委常委兼统战部部长。2016年之后，他的人生轨迹发生重大转折。

2018年，张亚东被中交集团“空降”至绿城，担任执行董事兼行政总裁。更令人意外的是，仅一年后他就正式接替创始人宋卫平，成为董事会主席。

张亚东一上任就向绿城的传统开刀。他当众宣布抛弃绿城坚持多年的“小而美”稳健路线，转而推行“高周转、高杠杆、高溢价”的扩张策略。

“别人拿一块钱，一年能转两次，开发两个项目，我们绿城呢？两年才能干完一个，这钱不是在创造价值，是在睡大觉！”张亚东在内部会议上如此批评。

张亚东的雷霆手段很快见效。2019-2021年，绿城销售额从1000多亿飙升至3500亿，行业排名从第17位跃升至第7位。他甚至提出“2025年冲击6400亿”的宏伟目标。

此后，亚东主导的拿地策略堪称“疯狂”。2020-2024年，绿城在全国30多个城市拿下120余宗地块，其中溢价率超过20%的就有47宗。

其中，2024年成为张亚东豪赌的巅峰时刻：在上海徐汇区土拍中，绿城以30%溢价率击退17家房企，以13.1万元/平方米楼面价刷新上海地王纪录。在杭州江湾新城争夺中，又以28.5%溢价率拿下长三角单价地王。

当房地产行业在2022年开始降温时，张亚东却依然踩着油门。在各大房企纷纷收缩战线之际，他一年内耗资529亿元在下行市场中疯狂拿地。

然而现实很快打脸。2023年绿城毛利同比大幅减少22.47%，几乎倒退至2021年水平；年内利润较2022年减少25%。2024年净利润率暴跌至仅1%，相当于卖100元房子只赚1元，而负债总额一举突破4000亿大关。

业绩下滑暴露了张亚东与第一大股东中交集团的深层矛盾。中央巡视组点名批评中交对绿城“控股不控权”，直指张亚东把公司管得像自家产业。

张亚东显然不满足于职业经理人角色。2024年底，张亚东秘密联合第二大股东九龙仓，试图引入新投资者稀释中交持股比例，此举被视为"架空国资"的致命挑衅。

九龙仓最终选择倒向中交，张亚东失去关键盟友。2025年3月，他以"工作安排"名义辞任，其亲信董秘尚书臣、党委书记李森随后失联，被曝涉及项目违规操作。

张亚东试图构建的权力同盟瞬间瓦解。意识到大势已去，2025年3月21日，张亚东突然提交辞呈，上演“逃逸式辞职”。

张亚东留下了什么？

张亚东辞职后，中交集团立即派出56岁的“老将”刘成云接任董事会主席。

刘成云的履历堪称“中交系”典型：从四航局基层工程师起步，历任中交城投董事长、振华重工一把手，2023年升任集团党委常委。此次临危受命，被寄予“重塑商业逻辑”的厚望。

刘成云上任后的第一个动作极具象征意义。绿城发布公告称新任董事长将不从公司领取任何薪酬或董事袍金。这个“零薪酬”姿态，像一记响亮耳光打在张亚东千万年薪的旧事上。

新管理层随即抛出“千亿去库存”计划，将绿城从“高歌猛进”强行拉回“稳健发展”轨道。但刘成云面临着巨大的困难和挑战。

翻看绿城中国2024年报，净利润大幅下滑的现实令人咋舌。年报显示，虽然绿城中国年度营收达到1585亿元，同比增长21%，但股东应占利润仅有15.96亿元，同比下降49%，近乎腰斩。

从2019年到2023年，绿城中国每年都能给股东创造20多至40多亿元不等的利润，而去年在营收创新高的条件下，归属股东利润却直接跌破了20亿。2023年绿城中国的归属股东净利率只有2.4%，而2024年再创新低，只剩下1%。

大额减值和销售开支明显增加是两大“利润杀手”。2024年，若干资产的减值及公允价值变动净额由2023年的20.35亿元增至49.17亿元，其中包括39.25亿元的存货减值、9.5亿元的往来款减值等。

此外，随着市场竞争加剧，绿城为促进销售，营销费用、广告费用等销售开支不断攀升，进一步压缩了利润空间。

尽管绿城一直强调聚焦核心区域、确保安全，大部分货值都布局在一二线城市，但从年报反映的情况来看，库存高企问题依然严峻。

绿城中国管理层分析称，2024年，公司重难点库存去化金额达到422亿元，包括住宅长库存、车位储藏室和商业专项三大类，但库存压力依然较大。

大量的库存不仅占用了公司的资金，增加了资金成本，还可能面临资产减值风险。在市场销售不畅的情况下，如何加快库存去化速度，盘活资产，是刘成云面临的又一挑战。

谁动摇了绿城的“内核”？

可以说，绿城的改变，正是源于“中交系”的入主。

1995年，宋卫平在杭州蒋村一块荒地上创建绿城中国。以桂花命名的系列住宅产品——丹桂、金桂、银桂陆续上市，奠定了绿城在浙江的品牌地位。

宋卫平的成功源于他对品质近乎偏执的追求。他曾半开玩笑地告诉媒体：“绿城不是赚钱能力最强的房地产公司，但在业主中的口碑却是最好的。不担心速度问题，更担心品质问题。”

这种以品质为信仰的基因，在2014年中交集团入主前达到巅峰——杭州蓝色钱江、上海玫瑰园等项目，不仅成为城市地标，更让“绿城业主”成为身份象征。

然而，2019年7月宋卫平正式退出董事会后，绿城的品质基因开始悄然变异。中交集团作为大股东，将“规模扩张”与“利润考核”摆在首位。

同时，宋卫平时代的“产品委员会”制度被废止，取而代之的是中交系主导的“利润导向”考核机制。原绿城高管曹舟南、寿柏年等核心成员相继离职，代之以职业经理人团队。

随着中交系成为控股股东，绿城开始转向高周转、短平快策略。品质让位于规模与速度，绿城项目的工程质量开始出现明显滑坡。

2024年，青岛绿城海棠印月南区业主发现，交房不到两年的新房出现结构顶板贯穿裂缝问题。在济南，绿城桂语朝阳项目交房8个多月后仍无法办理大证。究其原因，是部分房屋、储藏室处于抵押状态，开发商迟迟未能解押。

2025年，武汉东湖新技术开发区绿城凤起乐鸣小区地下车库被曝存在严重质量问题。郑州绿城锦棠天地项目则因高达6.89的容积率引发争议，远超标郑州市三环内容积率上限3.51的新规。

在济南绿城瑞马·润百合项目工地，周边居民持续投诉施工噪音和扬尘问题。2025年5月，环保部门监测显示噪声超标，对项目立案查处并下达《行政处罚决定书》7。

青岛成为绿城质量问题的重灾区。绿城理想之城郁金香岸业主反映房屋室内多处墙体开裂；绿城晓风湖畔的高价楼盘多户业主家逢雨必漏；在绿城澜园地暖跑水、屋顶漏水、窗户漏风。

更令人震惊的是，西海岸绿城文澜锦园项目被曝往旁边空地倾倒建筑垃圾，施工单位因未办理污水排入排水管网许可证遭到行政处罚。而就在前一年，该项目刚刚因工地噪音超标被罚。

“买绿城有风险，漏风，漏水，很正常。”一位业主的讽刺道出了众多购房者的心声。曾经以品质著称的绿城，如今面对的是浩浩荡荡的维权大军。

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