上海楼市上半年领跑：新房价格同比涨5.8%，均价991万一套，专家预计下半年或继续上涨

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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7月15日，国家统计局公布2025年上半年全国房地产市场基本情况及6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，1—6月份，新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。6月末，商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。

至于房价方面，6月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体继续收窄。

对此，国家统计局副局长盛来运在7月15日的国新办新闻发布会上表示，今年以来，各地区各部门按照中央的决策部署和要求，因城施策推动房地产市场企稳，从统计数据来看，相关措施成效明显。房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进。

盛来运强调，“要看到目前房地产销售面积和价格同比还都在下降，房地产筑底转型是一个过程，这是正常现象，要以更大力度来推进房地产止跌回稳。”

此外，58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时也表示，此前6月13日召开国常会提出 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，预计下半年政策力度会进一步增强，核心城市市场有望逐步企稳，但二三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾。

张波认为，下半年在土地市场热度持续、优质地块供应增加的情况下，房价企稳可能性较大，核心城市新房成交量有望同比持平，二手房成交占比持续提升。

具体来看，在70城中，上海的房价表现尤为突出。6月份，上海的新房价格环比上涨0.4%，涨幅和长沙一起并列全国第一；而在二手房方面，上海房价环比下降0.7%，降幅与上月持平。

今年上半年，上海新房价格同比上涨5.8%，大幅领涨全国；二手房方面，上海房价同比下降1.3%，降幅亦是全国最少。

对于后市，上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，今年下半年，新房方面，从目前成交热点来看，豪宅类产品聚焦度还是比较高，会继续发挥拉抬均价的作用，房价预计会延续小幅上涨的格局；至于二手房方面，房价可能还会延续上半年的走势。虽然跌幅会收窄，但要实现上涨需要更多政策支持，放出更多的成交量，消化当前的挂牌后，价格才能实现真正的止跌。

上海新房价格上半年同比上涨5.8%，豪宅化倾向明显

国家统计局数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二线城市同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.5个百分点；三线城市同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

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对于一线城市整体跌幅扩大的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报表示，一方面是一线城市新规划设计的高品质产品在综合性价比、质价比方面的优势突出，导致对非新规项目的冲击比较明显，后者不得不降价售房；另一方面，新规产品供给增加，有同质化竞争、供给规模较大的问题，也开始有优惠销售的迹象。

“同时，6月份是销售淡季。今年一季度及去年四季度，基于政策纾困力度较大，特别是很多地方财政补贴等，需求释放充分，很多地区新房或二手房创新高，部分需求属于超前释放。”李宇嘉称。

不同于北京、广州、深圳的环比下降，上海新房价格表现依旧坚挺。6月份，上海新房价格环比上涨0.4%，涨幅和长沙一起并列全国第一。值得注意的是，自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨37个月。

同比方面，6月份上海新房价格上涨6%。1—6月份，上海新房价格同比上涨5.8%，大幅领先全国其他城市。

卢文曦指出，上海的新房价格指数体现出一定韧性，尤其是6月的同比涨幅较上月扩大0.1个百分点。需要知道的是，去年6月由于有“5.27”政策利好，彼时上海新房的成交量和价格均有不同程度的向好表现。

不过，卢文曦也指出，上海新房豪宅化的倾向越发明显。上海中原地产数据显示，2025年上半年上海新房套均总价达到991万元/套。此外，在2025年上海新房成交面积前十榜单中，10万+的项目占到4个，且排名第一的上海壹号院和排名第二的翡雲悦府均是这类项目，也正是这些豪宅类产品拉高了整体价格水平。

相比之下，外环外的项目去化压力虽有减小，但依旧面临考验。例如，位于新场板块的多个项目在认筹期间出现无人认购的现象，市场冷热分化的现象依旧无法破解。

2025上半年上海新房成交面积TOP10图片来源：上海中原地产

上半年上海二手房价格同比下跌1.3%，专家称全面止跌还需政策扶持

数据显示，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同；二、三线城市环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二线城市同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.3个百分点；三线城市同比下降6.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

李宇嘉指出，各线城市二手房价下跌主要原因在于，一方面是新房新规产品的冲击，导致二手房挂牌量上升；另一方面，住房改善需求明显增长，换房的需求增加，迫切出售二手房的现象增加，导致二手房价格下跌。

值得注意的是，6月份，一线城市中，北上广深四座城市的二手房价环比齐下降。其中，上海二手房价环比下降0.7%，降幅与上月持平。但从今年上半年数据来看，上海的二手房价格表现依旧突出。1—6月份，上海二手房价同比下降1.3%，为全国二手房价最为坚挺的城市。

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另据上海中原地产数据显示，今年上半年，上海共计成交二手房11.6万套，同比增加24%，并且是2022年的同期最高，每月均在1.5万套的荣枯线上运行。

卢文曦指出，6月份，上海二手房其实已经显现出淡季的信号。当月上海二手房共成交1.86万套，环比减少3.15%，成交速度开始放慢。同时，二手房挂牌量始终维持在高位运行，市场呈现出“以价换量”的走势，一些房东为了快速促成交易，议价空间甚至比上月略有扩大，最终导致房价指数下跌。

在卢文曦看来，郊区的刚需产品依旧占据了上海二手房市场的重要地位。在2025年上半年二手房成交面积排名前十单中，成交排名前三的城林雅苑、宜浩佳园、绿地南桥新苑均位于郊区刚需聚焦度非常高的板块。

2025年上半年上海二手房成交面积TOP10图片来源：上海中原地产

“对刚需买家而言，价格特别敏感，除非能确定后续房价不跌，否则不会轻易入场。毕竟下个月的价格可能还要便宜，就算现在没房也可以租房，现在的租金也很便宜。”

卢文曦认为，接下来7月份、8月份均为传统淡季，成交量上大概率会有跌破1.5万套，量萎缩的背后会加强价格让步。

“近期市场一直有在期待政策进一步宽松，以提振成交逐步放缓带来的焦虑情绪。虽然市场的消息面和政策面值得期待，但基于淡季压力，即便有利好，短期兑现利好的可能性不太高。所以，市场会出现短期量缩，价格继续调整的走势。”