卖房后 26 年反悔主张无效？房产买卖律师如何助农村购房者胜诉？

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在农村房屋买卖中，“代签协议”“未即时告知配偶” 等情况很容易引发纠纷。北京通州区一起房屋买卖案中，买方居住房屋 26 年并多次翻建，卖方却以 “未亲自签字” 为由主张合同无效，法院最终判决协议有效。这起案件给农村房屋交易敲响了警钟。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈军，农村房屋买受人，农业户口

被告：刘志强，农村房屋原所有权人

关键人物：王丽（刘志强妻子）、刘伟（刘志强与王丽之子，协议签订时代签人，已去世）

（二）争议焦点

王丽、刘伟代签的房屋买卖协议是否有效？

刘志强以 “婚前财产、配偶无权处分” 为由主张合同无效能否成立？

陈军长期居住并翻建房屋的事实，能否影响协议效力认定？

（三）事件经过

1997 年 6 月，陈军与王丽协商购买刘志强名下的一号房屋（通州区宋庄镇），约定价款 1.7 万元。因刘志强未在场，王丽让 11 岁的儿子刘伟代签 “刘志强” 名字，村会计郑某代笔起草协议，村委会事后加盖公章确认。陈军当日支付全款，同年 9 月入住并使用至今，期间多次翻建房屋，更换屋顶、新建正房及附属设施。

刘志强主张对卖房不知情，房屋是婚前财产，王丽母子无权处分，且协议是 “宅基地互换” 而非买卖。但王丽承认收到房款并用于生活，后告知刘志强卖房事实，刘志强虽找过陈军但未通过法律途径维权，1997 年底自行购买其他房屋居住。2023 年，陈军为明确权利诉至法院，请求确认协议有效。

二、案件分析

（一）表见代理的法律效力认定

根据《合同法》第四十九条，行为人没有代理权但相对人有理由相信其有代理权的，代理行为有效。本案中：

王丽作为刘志强配偶，在房屋所在地长期居住，有权代表家庭处理日常财产事务；

陈军已履行付款义务，王丽实际接收房款并交付房屋，符合交易常理；

村委会事后加盖公章确认，进一步佐证交易的真实性。因此，王丽的代理行为对刘志强具有法律约束力。

（二）长期居住事实对权利的影响

陈军自 1997 年入住一号房屋，长达 26 年的实际占有、使用及翻建行为，构成 “公开、持续、合法” 的占有状态。刘志强作为原权利人，明知房屋被他人使用却未在法定期限内主张权利，应视为对买卖行为的默认。根据诚实信用原则，其多年后反悔主张合同无效，不应得到支持。

（三）婚前财产与无权处分的抗辩失效

刘志强主张房屋是婚前财产，配偶无权处分。但根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间处理日常家事的行为，视为有权代理。王丽接收房款并交付房屋的行为，已构成 “家事代理”，且房款用于家庭生活，刘志强实际受益，无权以 “无权处分” 对抗善意买受人。

三、裁判结果

法院审理认为，王丽的代理行为构成表见代理，陈军已支付全款并长期合法占有房屋，村委会对交易予以认可，刘志强多年未主张权利视为默认。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条及相关司法解释，判决：确认陈军与刘志强于 1997 年 6 月 15 日签订的房屋买卖协议有效。

四、案件启示

（一）农村房屋交易需规范签约流程

签订协议时尽量要求所有权人亲自签字，确需代签的，应出具书面授权委托书并公证。本案虽因表见代理认定有效，但代签始终存在法律风险，需谨慎处理。

（二）及时办理权属变更登记

农村房屋交易后，应尽快到村委会及土地管理部门办理宅基地使用权变更备案手续，避免因权属未转移引发后续纠纷。本案中村委会盖章确认的行为，对协议效力认定起到关键作用。

（三）留存完整交易证据链

妥善保管买卖合同、付款凭证、交房证明、村委会证明等材料，尤其是长期居住的水电费单据、翻建审批手续等，可作为权利主张的重要依据。

（四）权利主张需及时行使

房屋权利人若对交易有异议，应在知道或应当知道权利被侵害之日起三年内通过法律途径维权，超过合理期限未主张的，可能丧失胜诉权。

农村房屋买卖涉及宅基地使用权流转，需严格遵循法律规定和地方习俗，必要时咨询专业律师把控风险，才能避免 “住了几十年房，仍怕权属不清” 的困境。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）