开发商不协助过户？北京房地产律师教你如何强制办理产权登记

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在商品房交易中，抵押房屋的销售需经抵押权人同意，但抵押权人同意后又拒不配合注销抵押登记的情况时有发生。近日，一起涉及抵押房屋买卖后抵押权注销及产权过户的纠纷案件，法院依法判决抵押权人协助注销抵押登记，开发商协助办理产权过户。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告甲公司向法院提出诉讼请求：

判令丙公司协助甲公司到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区一号房屋抵押权注销登记手续；

于第 1 项诉讼请求履行完毕后 10 日内，乙公司协助甲公司到房屋登记主管部门办理北京市大兴区一号房屋产权登记手续；

本案诉讼费用由乙公司承担。

甲公司称，2022 年 2 月 10 日与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（当日网签），购买北京市大兴区一号房屋，价款 2970307 元。合同补充协议约定，出卖人应在 2022 年 2 月 11 日起 730 天内办妥产权登记，逾期按已付房款日万分之一支付违约金。甲公司于 2020 年 8-9 月支付全部房款，乙公司 2020 年 9 月 30 日交房，甲公司实际占有使用至今。因乙公司拖延办理产权登记，且丙公司作为抵押权人已出具同意销售声明，故诉请丙公司注销抵押、乙公司协助过户。

（二）被告及第三人的抗辩主张

乙公司未作答辩。

丙公司述称：

同类型案件生效判决认定购房主体应为自然人，甲公司非实际购房人，无诉讼权利，应驳回起诉；

甲公司购房事实存疑，可能借购房对抗合法抵押权；

即使购房真实，购房协议亦不能对抗丙公司合法抵押权；

抵押权非基于开发贷款设立，对房款无监管义务，同意售房后未收到房款无过错，抵押权不消灭；

甲公司系法人，所购房屋为办公用房，不符合房屋消费者物权期待权保护条件，抵押权人应优先受偿，不应办理过户。

（三）法院查明的关键事实

2022 年 2 月 10 日，甲公司与乙公司签订现房买卖合同，购买北京市大兴区一号房屋，价款 2970307 元，合同载明房屋抵押人为乙公司，抵押权人为丙公司，抵押登记日期 2020 年 5 月 26 日，债务履行期限 2020 年 5 月 28 日 - 2022 年 5 月 28 日，当日办理网签备案。

付款与交房：甲公司已支付全部房款，乙公司出具发票；甲公司办理入住手续，实际占有使用房屋。

抵押与融资情况：2020 年 5 月 22 日，案外人天津亿联公司与丙公司签订《融资租赁合同（售后回租）》，融资额 2.5 亿元，经公证赋予强制执行效力；同日，丙公司与天津亿联公司、乙公司签订《抵押合同》，乙公司以北京市大兴区一号房屋所在 5、6 号楼共 133 套房产（含北京市大兴区一号房屋）提供抵押担保，抵押金额 5 亿元，经公证赋予强制执行效力；2020 年 6 月 26 日办理抵押登记。

销售许可：丙公司向北京市住建委出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意包括北京市大兴区一号房屋在内的抵押房屋现房销售，声明仍享有抵押权。

执行情况：2022 年 7 月 13 日，公证处出具执行证书，确定丙公司可对乙公司抵押房产行使抵押权，以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

二、案件分析

（一）争议焦点

丙公司是否应协助办理北京市大兴区一号房屋抵押权注销登记；

乙公司是否应协助办理北京市大兴区一号房屋产权过户登记；

甲公司作为法人主体购买办公用房，能否对抗丙公司的抵押权。

（二）法律分析

买卖合同效力：甲公司与乙公司签订的现房买卖合同系双方真实意思表示，无法律规定无效情形，合法有效。甲公司已支付全款并接收房屋，有权要求乙公司履行过户义务。

抵押权行使限制：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，转让所得价款应向抵押权人提前清偿或提存，抵押权效力仅及于转让价金，丧失物上追及力。丙公司出具同意销售声明后，乙公司出售房屋，丙公司抵押权应限于房款价金，无权再对已售房屋主张优先受偿权，故应协助注销抵押登记。

主体资格认定：丙公司主张甲公司非实际购房人缺乏事实依据，甲公司作为合同当事人，已履行付款义务并实际占有房屋，具备诉讼主体资格。

消费者保护适用：虽然甲公司系法人且所购房屋为办公用房，不适用房屋消费者物权期待权特别保护规定，但本案中丙公司已明确同意销售抵押房屋，应受该意思表示约束，其抵押权因同意销售而丧失对具体房屋的追及效力，与主体性质无关。

三、裁判结果

法院判决：

于本判决生效后 10 日内，丙公司协助甲公司到房屋登记主管部门办理北京市大兴区一号房屋抵押权注销登记手续；

于本判决第一项履行完毕后 10 日内，乙公司协助甲公司到房屋登记主管部门办理北京市大兴区一号房屋产权登记手续。

四、案件启示

（一）抵押房屋销售需明确抵押权人意见

购买抵押房屋时，务必要求开发商提供抵押权人出具的书面同意销售声明，明确声明内容是否包含 “同意转让抵押财产”，避免仅载明 “同意销售” 但未放弃物上追及权的模糊表述。同时留存声明原件，作为后续主张注销抵押的关键证据。

（二）规范履行付款义务并留存凭证

支付购房款时应直接支付至开发商账户，并要求出具正规发票，注明房屋具体信息及价款金额。通过转账方式付款的，保留银行转账凭证、付款回执等全套证据，证明已实际履行付款义务，为对抗抵押权人主张未收到房款提供依据。

（三）及时占有房屋并固定使用证据

接收房屋后应尽快办理入住手续，留存交房确认书、物业费缴纳凭证、水电费单据等实际占有使用的证据，形成完整的占有事实链，增强主张权利的合理性。对长期未办理过户的房屋，定期向开发商催告并留存书面催告记录。

（四）抵押权人需谨慎出具同意销售声明

抵押权人出具同意销售声明前，应明确声明效力范围，如需保留对房屋的抵押权，需在声明中特别注明 “同意销售但不放弃抵押权追及效力”；若同意转让抵押财产，应同时约定房款提存或提前清偿条款，避免因房款未收回导致抵押权落空。

（五）法人购房亦受合法交易保护

法人主体购买办公用房等非住宅类房屋，虽不适用商品房消费者特别保护规定，但在抵押权人明确同意销售的情况下，仍可依据合法有效的买卖合同及付款、占有事实，主张抵押权人协助注销抵押登记，开发商协助办理过户，合法交易权益受法律保护。

在抵押房屋交易中，买卖双方及抵押权人均应秉持诚信原则，明确权利义务边界。购房者应增强风险防范意识，完善交易证据链；抵押权人应规范声明出具行为，避免权利冲突；开发商应及时履行过户义务，共同维护房地产交易秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）