上海
拥有自有住房曾是“美国梦”的核心象征之一，而现在，这一“美国梦”正日益脱离民众的现实生活。
近日，《卫报》援引美国全国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据报道，2024年美国首次购房者人数降至110余万人，创下自1989年有统计以来的最低水平。
这一趋势不仅反映出经济环境的不稳定，更折射出整个房地产市场所面临的结构性问题。
首次购房年龄推迟
新冠疫情期间，受超低利率与财政刺激影响，美国住房市场曾迎来一波繁荣。这波上涨潮过去后，房价和抵押贷款利率依旧居高不下，令市场几近停滞。
目前，美国联邦基准利率维持在4.25%至4.5%之间，较去年同期有所下降，但30年期固定抵押贷款利率依然高达6.5%以上，几乎是五年前的两倍。对于购房者而言，这意味着即便利率略有回落，购房成本依然难以承受。
“高抵押贷款利率抑制了人们首次购房的能力”，房地产科技公司Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，“这对房地产市场是全方位的打击。”
购房门槛不断抬高，使得年轻人不得不推迟人生中这一关键的经济决策。根据NAR的数据，2023年美国首次购房者的平均年龄已攀升至38岁，创下历史新高。相比之下，上世纪80年代的首次购房者平均年龄为20多岁。
费尔韦瑟指出，这种延迟买房的趋势正在产生连锁效应。“这很可能意味着他们会更晚退休，因为买房意味着要承担一份30年的按揭贷款。人们发现，他们必须工作更久，才能实现这些目标”。
买方与卖方同陷困局
在通常情况下，当住房需求下降，房价也会随之回落，但现实并非如此。尽管潜在买家数量大幅减少，但2024年独栋住宅的房价中位数仍创历史新高，并持续攀升。
美国最大房产交易平台Zillow数据显示，2024年5月，美国独栋住宅房价中位数达到42.78万美元；而在2021年，这一数字为35.71万美元，三年间增长近20%。
根据哈佛大学住房研究联合中心的报告，按照当前价格计算，一个家庭年收入需达12.67万美元，才能负担得起普通住房的月供。而在2021年，这一门槛为7.93万美元，三年间上涨超过五成。
经济学家指出，现有住房库存处于历史低位，加之新建住房速度迟缓，是导致房价坚挺的重要原因。许多原本打算换房的业主不愿放弃原先的低息按揭，选择“躺平”，进一步加剧了市场僵局。
与此同时，新购房者也陷入困境：买房压力巨大，租房更为划算。约翰·伯恩斯研究与咨询公司（John Burns Research and Consulting）的分析显示，现在购买一套入门级住房的成本是租住公寓的两倍，这种情况自2006年以来首次出现。
房地产市场的“冻结”不仅困住了购房者，也让卖方陷入尴尬局面。由于难以找到愿意承担高额按揭贷款的买家，许多房主选择暂缓出售，进一步压缩市场交易量。
这一现象反映出当前房地产市场对买卖双方都极不友好，令人们对“住房作为财富起点”的传统观念产生动摇。
利率政策博弈
面对高利率所带来的房地产市场冷却，美国总统唐纳德·特朗普再度将矛头指向美联储，要求其降息。在一封手写信中，他批评美联储主席鲍威尔“让美国损失了一大笔钱，还在继续这样做”。
美联储的立场则依然强硬。鲍威尔及其团队认为，特朗普的贸易和关税政策加剧了价格波动和通胀预期，降息反而可能推高通胀水平。
“这是我们确实感受到的一种风险。作为负责维持物价稳定的人，我们需要管理这种风险。”鲍威尔在上个月的美国参议院听证会上强调。
尽管美联储在2025年仍可能有数次降息空间，但经济学家普遍认为，房地产市场短期内难以出现明显改善。高房价、高利率与供应瓶颈仍是压在市场身上的“三座大山”。
“买家们正在等待利率下降或房价调整的机会”，费尔韦瑟说，“整体经济的不确定性让人们不愿意去背负一份按揭贷款。”
“美国梦”对越来越多的年轻人而言，正变得遥不可及。
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