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北京丰台【中海公元里】

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土拍回顾：

2023年10月18日土拍，由北京防水一哥东方雨虹以40.135亿元，通过摇号竞得丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区。成交楼面价4.89万/米。之后该地块土地股权转让给中海，中海操盘。

项目共规划10栋住宅楼，8-15层，容积率2.4，控高45米，绿地率30%，指导价7.8万/㎡，浮动8%。

项目基础信息：

目名称：中海公元里

项目地址：北京市丰台区南苑公园南侧约120米，位于新宫地铁站东南方向1.4公里。（步行距离）

产品类型：小高层、洋房

开发商：中海地产

占地面积：34192.13㎡

总建面积：118987.59㎡

在售户型：116㎡三居、144㎡四居、177㎡四居

项目均价：7.8万/㎡（项目现在已经开始排卡，文末扫码咨询优惠）

交房时间:2026年6月30日

交房标准：精装

总楼栋：10栋

总楼层：洋房8-9F、小高层14-15F

总户数：622

梯户比：洋房：一梯两户；小高层：两梯两户

容积率：2.40

绿化率：30%

物业费：6.5元/平米

物业公司:中海物业

户型产品及分布：

中海公元里楼栋户型分布图

项目一共规划10栋楼，622户。

其中，114平米分布在1#东单元28套、7#60套、8#60套、9#54套（9层洋房，得房率高）、10#60套，共计262套。

141平米分布在1#西单元28套、2#90套、3#90套、4#60套、5#60套，共计328套；

175平米分布在6#，共计32套。

户型赏析：

116平米三居两卫

144平米四居两卫

177四居两卫

样板间：

中海公园里的样板间已经开放，116-144-177的样板间都有。

样板间实拍：

价值分析：

中海公园里7.8万的单价，我个人认为有点贵了。

项目离当下最近的一个地铁口步行1.4公里，而距离新宫地铁站2.4公里，城市界面明显强于本项目的2019次新小区公园懿府挂牌均价才6.1万，实际成交不价才5万+。

虽然中海是超级央企开发商，这次的产品是拾光系，据说装标不输藏锋系，但是房产的价值更多的还是看地段及配套，南苑虽然属于丰台，但是其城市界面及配套实在不敢恭维。

项目周边实拍，左右滑动查看更多

项目地块

之前咱们聊新宫地铁附近建发璟园和森与天成，主要卖点就是4号线和19号线，承接在金融街、丽泽、海淀那边上班的客群。

建发璟园凭借地理位置和产品力优势，已经强势收割一波客群。森与天成凭借户型更小，单价更低，虽然产品略逊，但是也卖得可以。

建发均价8.2万左右，森与天成均价7.8万。

南苑当下享受的配套基本都在新宫地铁口附近，而中海公园里距离最近的一个地铁口步行距离1.4公里，周边城市界面相比新宫更是一个天上一个地下。（销售说未来会在项目附近开一个19号线新宫南地铁口，如果真的兑现那就还行）

去过项目工地你就会发现，周边整个就是城中村，只能用“破烂不堪”来形容，至于说湿地公园，当下就是荒地。“南苑湿地公园对标北边奥森公园”这个IP在8年前卖天悦壹号和金府大院就在吹，至今看来也没有啥进展。

当初的南苑机场现在是停了，但是下一步的建设还没有启动。

当然，如果这片地能向西红门东、或者朝阳东坝，再不济像朝阳18里店那样，先规划拆干净再慢慢建设也行。这块地当下周边还有些老破小住宅，道路也特别窄，只能说规划兑现任重而道远。

至于配套，新宫附近的商业配套有万达广场和大悦春风里，开车15分钟能到西红门会聚、宜家、山姆会员店。往北开车20分钟能到三环。这还是比较方便的。

教育配套：项目旁边有南苑中学，周边还有槐房小学，森与天成那里还有一块教育用地，据说是钱学森中学。

总之看重教育的这个板块我是劝退的。

再说说项目本身，中海作为超级央企，其开发产品在二手房领域基本都是所在区域标杆产品，品牌优势明显。

中海公园里产品户型起步就是110平米以上，总价800万多万，这个门槛不低，能够保证后期居住圈层的统一性。

产品户型非常给力，赠送面积大，得房率在82%以上，南向有大阳台，北侧有设备平台（其实就是阳台）。装修标准不输藏锋系，都是品牌装修。

另外，如果未来关于南苑湿地公园的规划兑现（需要等待），到时候家门口就是大公园，居住舒适度非常高。

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