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前段时间，位于昌平沙河高教园板块的住总·清樾府实景示范区正式开放了。开放当天我也去现场看了一下。看完之后，我半开玩笑地对项目营销负责人说，随着住总·清樾府实景示范区的亮相，相信这个项目今年一定会热卖。

为什么这么说呢？作为地产营销界有一句话：一个项目的成功必须具备八字要素，哪八个字呢？人无我有，人有我优。而住总·清樾府完全具备这八个字的全部。

为什么这么说呢？首先“人无我有”。住总·清樾府的容积率是1.25，1.25这个数字意味着什么呢？在北京从2021年至今，大概出让了230多块地，而容积率在1.3以下的只有12宗，占比大概5%。而在海淀北，1.3以下容积率，同时又是4层墅区洋房的项目只有住总·清樾府，这就是人无我有。因此从这点来说，无论是清樾府所在的昌平板块，还是放眼整个北部区域，住总·清樾府的唯一性或稀缺性都是显而易见的。

其次 “人有我优”。其实主要针对的是什么呢？2025年也就是今年号称是北京“好房子”元年。虽然住总·清樾府是在“好房子”新规出台前就诞生的项目，但因为超前的规划能力，使得住总·清樾府与目前市场中已经亮相的“好房子”相比丝毫不逊色。

为什么呢？简单来说，大家公认的“好房子”标准，首先就是高使用率。2025年新出的好房子使用率，我说的是算上赠送面积，基本上是在90%以上。而清樾府主力户型如果不算赠送面积，大多数是在80%以上。如果算上赠送面积，很多是接近于90%。其实所谓的新规后的“好房子”基本上是不落下风的。更重要的一点，现在“好房子”的新规对层高也有了明确要求——3米，而住总·清樾府层高最高能达到3.15米。所以从单一的大家对“好房子”的一个基础认知，无论使用率还是层高来说，住总·清樾府是不落下风的。

但是我个人认为，从国家层面，对于“好房子”四个维度的标准，安全、舒适、绿色、智慧，我认为最重要的或者说最核心的实际上是聚焦在舒适。在之前，我也参加了很多一线品牌头部房企的关于自己企业“好房子”标准的发布会，说到核心还是聚焦于人在未来社区居住的这种舒适度。而参观完住总·清樾府之后，我个人认为住总·清樾府所践行的关于“好房子”当中所提的舒适二字，已经做到了一个相对的极致。接下来我分几个不同的层面，对于住总·清樾府的舒适或者舒适之上的高品质做一个简单的总结。

第一，先讲一个小故事，为什么住总·清樾府做成四层的墅景洋房？因为虽然拿地之后是1.25容积率，如果从指标上来说，其实是可以做成五层洋房的。但是为了保障未来居住者的舒适性，所以从住总来说，毅然决然地把整个的规划定位是四层的墅质洋房。虽然在一定程度上牺牲了面积，但确实是提升了居住的舒适度。

第二，住总·清樾府的建筑很有特色，它的建筑是现代中式简约风格，对称式设计。建筑屋顶采用的是代表中国传统文化的歇山顶，整体立面是以米白、深灰、香槟色三色相辅相成。主要材料是涂料加上铝板，再加上部分的石材。因为住总·清樾府目前已经是准现房阶段，所以当天在参观的时候，实际上它的外立面建筑立面已经是完全呈现了，给我的感觉是沉稳、典雅、挺拔，特别显品质，尤其不仅仅是南立面做到了品质感，同时建筑的北立面包括山墙部分，无论从任何角度来看，建筑所呈现的质感绝不输于市场中很多8万家以上的高端项目。

第三，园林。园林是这次住总·清樾府实景示范区开放的一个亮点。为什么这么说呢？首先从大的层面来说，住总·清樾府是整个大区域内唯一实现内外双园的项目。咱们先说内园，所谓内园就是住总·清樾府园区内的园林部分。从大门开始你能感受到住总·清樾府园林设计的高级感。之前也参观过很多社区的园林，单纯如果从规模或者面积来说，有大有小，但如果从审美来说，真正能把社区园林做到高级感的确实不多。

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而这次住总·清樾府的园林，给人眼前一亮的感觉。整个园林采用的是宋代美学，社区的园林打造了八景十二园。最基础的感受是，进到社区大门之后，整个园林是一个宋式三进归家园林，给我的感受是什么呢？每一次的进制都是一次对心灵的洗涤，从外归来的喧嚣回归到社区的静谧，它是一个情绪的转场，结合园林中的树、石、水等自然景观，使人的心情一下子变得愉悦和放松起来。这种能让人的身心真正实现放松，且与园区内的建筑包括人实现和谐共生的园林感受，在之前很多项目中是没有的。

还有一处小景特别有意思，就是社区内有一处由双层叠水打造的凉亭景观，这也是园林的一部分。在凉亭内可以想象一个场景：从家回来之后，经过宋式三进的园林来到凉亭，如果暂时不愿回家，可以在凉亭望着园林和水系发呆。同时，在休息日也可以约三五好友在凉亭内聊天、下棋。说这处小景的目的是什么呢？就是在整个住总·清樾府的园林设计中，它不仅考虑了社区的美感和人的观感，更重要的是为未来社区居民间的社交预留了相应的场所。这样匠心的打造，在整个社区所营造的八景十二园中都有体现。

除了社区内的园林之外，刚才也提到它还有外园。外园整个占地2万平方米，从整个占地的规模能想象到外园之大。而开发商斥巨资也对整个外园做了很多主题的规划。首先整个外园它也延续了内园的宋式美学的设计。其次在整个外园中设置了包括亲子、运动、社交、公园等四大功能。最后一点，未来开发商对这个园区会有更多的功能呈现。我们可以想象在未来业主入住之后，2万平方米的这个外园，当然开发商命名为清樾园，将使得更多的业主除了在社区内享受到的愉悦时光之外，在2万平方米的清樾园也能够畅想到人与自然的和谐共生。从这点来说，项目所呈现的高品质园林感受，是当下区域内唯一的。

接下来咱们说一下室内的空间。刚才提到开发商在拿地之后做了很多超前的规划，一方面使得室内空间的使用率很高，同时在户型设计上也做到了在区域内或市场中的最优。比如建面约99平方米和建面约126平方米都是南向三面宽，而建面约143平方米做到了南向四面宽。

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