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越秀・杨浦天玥：中环线 900 万级高品质住宅的优选之选

在上海这座繁华的大都市，中环线内的住宅一直是购房者追捧的焦点。对于许多在上海奋斗多年的人来说，能在中环线拥有一套属于自己的高品质住宅，是奋斗路上的重要里程碑。而今天，我要给大家介绍的越秀・杨浦天玥，就为大家提供了这样一个难得的机会 —— 约 900 万，就能入驻中环线，开启高品质的居住生活。

一、项目基本信息

越秀・杨浦天玥的诞生颇具故事性。它位于上海杨浦区的长海社区，其所在的地块出让面积为 7458.94㎡，越秀以 75383 万元的价格竞得该地块，足见其对这块土地价值的认可。项目的容积率为 2.3，这样的容积率在同类项目中属于较为舒适的范围。容积率越低，意味着小区内的建筑密度越小，居民能拥有更宽敞的公共空间和更好的居住私密性。

再过不久，也就是 10 月 8 日，项目将正式开放认筹。此次推出的是 99-124㎡的高层和洋房，联动价为 9.2 万 /㎡。这个面积段的户型，无论是对于三口之家还是多人口家庭，都能满足居住需求。而联动价的设定，也让购房者在价格上有了一个明确的参考，避免了后期价格波动带来的困扰。

二、地段与配套优势

（一）核心区位价值

杨浦区作为上海的老牌中心城区，有着深厚的历史底蕴和完善的城市功能。而越秀・杨浦天玥所在的长海社区，更是处于杨浦区的核心位置。项目紧邻中环线，这一地理位置的优势不言而喻。中环线就像一条黄金纽带，将上海的各个重要区域紧密连接起来。从项目出发，前往人民广场商圈，驾车大约只需 30 分钟；到陆家嘴金融中心，也仅需 40 分钟左右。对于在这些区域工作的人群来说，通勤时间大大缩短，能有更多的时间陪伴家人或享受个人生活。

从区域发展的角度来看，杨浦区近年来的发展势头迅猛。在产业升级方面，杨浦区大力发展科技创新、现代服务业等新兴产业，吸引了大量的高新技术企业和人才入驻。长海社区作为杨浦区的重要组成部分，也共享了这些发展红利。周边的江湾五角场区域，是杨浦区的商业和创新核心，这里聚集了复旦大学、同济大学等知名高校，以及众多的科研机构和科技企业。高校和科研机构的存在，不仅为区域带来了浓厚的学术氛围，也为产业发展提供了强大的人才支撑和技术支持。大量的人口流入，使得区域的住房需求不断增加，而越秀・杨浦天玥的出现，正好满足了这部分需求，未来的升值潜力不容小觑。

（二）交通配套

项目周边的交通网络可以用 “立体式” 来形容，为居民提供了多样化的出行选择。

地铁方面，距离项目最近的地铁站是地铁 8 号线翔殷路站，步行大约 10 分钟即可到达。8 号线贯穿上海南北，能直达人民广场、大世界等重要站点，换乘其他线路也十分方便。此外，在建的地铁 20 号线江湾体育场站距离项目也不远，预计明年就能通车。20 号线通车后，将进一步完善区域的轨道交通网络，为居民出行提供更多便利。

公交方面，项目周边有 102 路、133 路、538 路等多条公交线路。这些公交线路覆盖了杨浦区的各个主要区域，以及周边的虹口区、浦东新区等。对于日常短途出行或者前往一些地铁不便到达的地方，公交是一个不错的选择。

自驾出行同样便捷。项目周边有中环线、翔殷路隧道等重要交通要道。通过中环线，可以快速连接外环线和内环线，前往上海的各个区域。翔殷路隧道则是通往浦东新区的重要通道，驾车仅需 15 分钟就能到达浦东的金桥地区。

（三）商业配套

说到商业配套，就不得不提距离项目约 2 公里的五角场商业中心。五角场商业中心是上海东北部的商业巨头，这里有万达广场、百联又一城、合生汇等大型购物中心。在万达广场，你可以找到各种时尚品牌服装店、大型超市、电影院等；百联又一城则以高端品牌和精品百货为主；合生汇则汇聚了众多特色餐饮和潮流小店。无论是购物、餐饮还是娱乐，五角场商业中心都能一站式满足。

除了大型商业中心，项目周边的社区商业也十分成熟。在项目周边 500 米范围内，有多家便利店，如全家、罗森、7-Eleven 等，满足居民的日常小额购物需求。还有菜市场，每天都有新鲜的蔬菜、水果、肉类供应，让居民能买到放心的食材。药店、银行、理发店等生活配套设施也一应俱全，生活十分便利。

更值得一提的是，项目自带 2000㎡的潮流市集。这个潮流市集将引入各种特色商家，比如手工艺品店、网红奶茶店、创意餐厅等。在这里，居民可以感受到独特的购物和消费体验，也为邻里之间的交流提供了一个好去处。想象一下，周末的时候，带着家人在市集里逛逛，买点特色小物件，尝尝美食，是多么惬意的事情。

（四）教育配套

对于有孩子的家庭来说，教育资源的重要性不言而喻。越秀・杨浦天玥周边的教育资源可以用 “丰富且优质” 来形容。

幼儿园方面，距离项目约 800 米的上海市杨浦区翔殷路幼儿园是一所一级幼儿园，有着多年的办学经验，师资力量雄厚，教学环境优美。幼儿园注重培养孩子的综合素质，开设了多种特色课程，如艺术课、体育课等。

小学方面，上海市杨浦区打虎山路第一小学（分校）距离项目约 1.2 公里。这所学校是杨浦区的知名小学，以其优异的教学质量和良好的校风而闻名。学校的师资队伍中，有多名市级和区级骨干教师，教学方法新颖独特，能充分激发学生的学习兴趣。

中学方面，上海市控江中学距离项目约 2 公里。控江中学是上海市的重点中学，每年的高考本科率都在 99% 以上，培养了大批优秀的学子。学校的教学设施先进，拥有多个实验室、图书馆、体育馆等，为学生的学习和成长提供了良好的条件。

（五）医疗配套

健康是幸福生活的基础，项目周边的医疗配套能为居民的健康保驾护航。

距离项目最近的医院是上海市杨浦区中心医院（长海路院区），步行大约 15 分钟就能到达。这是一所集医疗、教学、科研、预防为一体的综合性三级医院，科室齐全，设备先进。医院的内科、外科、妇产科等科室在区域内都有着较高的知名度，能为居民提供全方位的医疗服务。

此外，项目周边还有上海市肺科医院、上海市第一人民医院（北院）等知名医院。这些医院在各自的专科领域都有着深厚的造诣，为居民的健康提供了多重保障。无论是日常的体检、小病的诊治，还是大病的救治，都能在周边得到及时、有效的治疗。

三、公区与户型设计亮点

（一）公区品质彰显

越秀・杨浦天玥在公区设计上的用心，从进入小区的那一刻就能感受到。

项目的外立面采用了大量的铝扣板和 low-e 中空玻璃。铝扣板具有重量轻、强度高、耐腐蚀等优点，而且色彩丰富，能让建筑外立面更加美观。low-e 中空玻璃则具有良好的保温、隔热和隔音性能，能有效降低室内外温差，减少噪音干扰，为居民营造一个安静、舒适的居住环境。外立面的设计不仅美观实用，而且从不同角度看，会呈现出不同的光影效果，极具现代艺术感。

进入小区内部，公共区域的品质更是让人眼前一亮。大堂是小区的 “脸面”，项目大堂使用的奢石来自意大利进口的鱼肚白大理石，这种大理石纹理自然流畅，洁白纯净，给人一种高端大气的感觉。大堂的墙面采用了定制的铝板，铝板的表面经过了特殊的处理，具有良好的耐腐蚀性和抗氧化性，而且质感细腻。大堂内还配备了高档的吊灯和休息座椅，让居民在等待或接待访客时，能感受到舒适和尊贵。

公共走廊和电梯厅的设计也毫不逊色。地面铺设的是 600×1200mm 的大规格瓷砖，这种瓷砖不仅视觉上更加大气，而且接缝少，容易清洁。墙面采用了环保乳胶漆和木饰面相结合的设计，环保乳胶漆无异味、无污染，木饰面则增添了温暖的氛围。电梯选用的是知名品牌三菱电梯，运行平稳、噪音小，而且电梯内的装饰也十分精致，镜面不锈钢的轿厢壁和定制的吊顶，提升了乘坐的舒适度。

（二）户型设计合理实用

户型设计是房子的灵魂，越秀・杨浦天玥的户型设计充分考虑了居民的生活习惯和需求。

99㎡的三房两厅两卫户型，整体朝南，采光效果极佳。客厅面宽达到了 3.8 米，进深约 5 米，空间宽敞明亮。客厅与南向阳台相连，阳台面宽与客厅一致，进深 1.5 米，在这里可以摆放一张小茶几和几把椅子，成为一个休闲娱乐的小天地。主卧面宽 3.3 米，进深 4.2 米，配备了独立的卫生间和衣帽间，保证了主人的私密性和生活便利性。次卧面宽 2.8 米，进深 3.5 米，可以作为儿童房或客房。书房面宽 2.5 米，进深 3 米，对于有工作或学习需求的家庭来说，是一个非常实用的空间。厨房采用了 U 型设计，操作台面宽敞，能同时容纳多人操作。而且，该户型的赠送面积达到了约 8㎡，主要包括阳台的一半面积和设备平台，大大提高了空间的利用率。收纳空间也十分充足，在入户玄关处设计了顶天立地的鞋柜，客厅和卧室都有内嵌式衣柜，卫生间也有壁龛设计，让家居物品能得到有序存放。

124㎡的四房两厅两卫户型，是改善型家庭的理想选择。该户型南北通透，通风效果好。客厅面宽 4.2 米，进深 5.5 米，空间十分开阔。餐厅与客厅相连，形成了一个宽敞的公共活动区域，适合家庭聚会和朋友宴请。四个房间的布局合理，主卧面宽 3.6 米，进深 4.5 米，配备了独立卫生间和步入式衣帽间，尽显奢华。另外两个次卧面宽分别为 3 米和 2.9 米，都能摆放一张双人床和衣柜。书房面宽 2.7 米，进深 3.2 米，可以根据家庭需求改造成茶室、健身房等。厨房采用了 L 型设计，与餐厅相连，方便上菜。该户型的赠送面积约 12㎡，包括阳台、设备平台等，收纳空间也更加丰富，除了常规的衣柜、鞋柜外，还在客厅和走廊处设计了储物柜，满足家庭的收纳需求。

四、周边生态环境

越秀・杨浦天玥周边的生态环境，在上海这样的大都市中显得尤为珍贵。

距离项目最近的江湾湿地公园，占地面积约 100 公顷，是上海市区内难得的大型湿地公园。公园内有大片的水域、湿地、草坪和树林，生态环境优美。这里是各种鸟类的栖息地，经常能看到白鹭、野鸭等鸟类在水中嬉戏。居民可以在公园里散步、慢跑、骑行，或者只是坐在湖边的长椅上，欣赏湖光山色，感受大自然的美好。公园内还设有多个观景台、亲水平台等设施，方便居民亲近自然。

除了江湾湿地公园，项目周边还有长海公园、黄兴公园等多个公园。长海公园以其悠久的历史和丰富的植被而闻名，园内有大片的樱花树，每年春天樱花盛开时，吸引了众多市民前来观赏。黄兴公园则是一个以运动休闲为主题的公园，内有篮球场、网球场、健身步道等设施，是居民锻炼身体的好去处。

这些公园和绿地，不仅为居民提供了休闲娱乐的场所，也改善了区域的空气质量，调节了局部气候。生活在这里，仿佛置身于一个天然的氧吧，让居民的身心都能得到放松。

五、物业服务保障

好的物业服务，能让居住体验提升一个档次。越秀・杨浦天玥配备的高端物业服务团队，将为业主提供全方位的贴心服务。

在安保方面，小区实行 24 小时封闭式管理，入口处有保安值守，对进出人员和车辆进行严格登记。小区内安装了 360 度无死角监控系统，保安人员每小时会进行一次巡逻，确保小区的安全。对于业主的访客，保安会进行核实后才放行，让业主住得安心。

保洁方面，保洁人员每天都会对小区的公共区域进行清扫，包括道路、楼道、电梯厅等。垃圾会及时清运，保证小区的环境整洁。每周还会对公共区域进行一次深度清洁，如擦拭玻璃、清洗地面等，让小区始终保持干净整洁的面貌。

设施维护是物业服务的重要组成部分。物业会定期对小区的电梯、供水供电系统、消防设施等进行检查和维护，发现问题及时处理，确保设施设备的正常运行。对于小区内的绿化，也有专业的养护人员进行打理，定期修剪、施肥、浇水，让小区始终绿意盎然。

此外，物业还提供多种增值服务，如快递代收、家政服务预约、房屋租赁托管等。业主有任何需求，只需一个电话，物业人员就会及时响应，为业主解决问题。这种贴心、周到的服务，将让业主感受到尊贵的居住体验。

六、市场分析与性价比

（一）市场房价趋势

近年来，上海中环线内的房价一直保持着稳中有升的态势。随着上海城市建设的不断推进，中环线的区位优势越来越明显，土地资源也日益稀缺，这使得中环线内的住宅具有较高的保值和升值能力。

杨浦区作为上海的中心城区，房价一直处于相对较高的水平。而长海社区作为杨浦区的热门板块，由于其完善的配套设施和良好的生态环境，房价也呈现出逐年上涨的趋势。根据最新的市场数据，周边同类楼盘的均价已经达到了 9.5-10 万 /㎡，而越秀・杨浦天玥的联动价为 9.2 万 /㎡，具有一定的价格优势。

（二）性价比优势

与周边同类楼盘相比，越秀・杨浦天玥的性价比优势主要体现在以下几个方面。

首先是价格优势，如前面所说，项目的联动价比周边同类楼盘低 0.3-0.8 万 /㎡，以 100㎡的户型计算，总价就能节省 30-80 万，这对于购房者来说是一笔不小的开支。

其次是品质优势，项目在公区设计、户型设计、建筑材料等方面都采用了高品质的标准，而周边一些同价位的楼盘，在这些方面可能会有所缩水。

最后是配套优势，项目周边的交通、商业、教育、医疗等配套设施都十分完善，而且还自带潮流市集，这在周边同类楼盘中是不多见的。

综合来看，越秀・杨浦天玥无论是自住还是投资，都具有较高的性价比。

七、认筹信息提醒

10 月 8 日，越秀・杨浦天玥将正式开放认筹，这对于有意向的购房者来说，是一个不容错过的机会。

认筹流程主要包括以下几个步骤：首先，购房者需要前往项目售楼处，填写认筹登记表，并提交相关资料；其次，缴纳认筹金，认筹金的金额为 50 万元，认筹金在开盘后如果未选中房源会全额退还；然后，等待开盘时间，开盘时将采用摇号的方式确定选房顺序；最后，根据摇号顺序进行选房，选中房源后签订购房合同。

认筹所需的资料包括：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、婚姻证明原件及复印件（已婚需提供结婚证，未婚需提供未婚证明，离异需提供离婚证和离婚协议）、收入证明（近 6 个月的银行流水）、购房资格证明等。购房者可以提前准备好这些资料，以免在认筹时耽误时间。

在认筹期间，项目售楼处会有专业的销售人员为购房者提供详细的咨询服务，解答购房者的各种疑问。购房者也可以实地考察项目的样板间，亲身感受户型设计和装修品质。

总之，越秀・杨浦天玥凭借其优越的地段、完善的配套、高品质的公区和户型设计、优美的生态环境以及贴心的物业服务，成为了上海中环线内一个极具吸引力的住宅项目。900 万左右的总价，就能在这里拥有一套高品质的住宅，无论是对于刚需购房者还是改善型购房者来说，都是一个难得的机会。10 月 8 日认筹开启，如果你正在寻找一套性价比高的住宅，不妨来越秀・杨浦天玥看看，相信你一定会有所收获。