收房付款后房屋有抵押，无法过户，维权有胜算吗？

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在商品房买卖中，购房者支付房款并收房后，却因房屋存在抵押而无法办理过户手续的情况时有发生。此时，购房者的合法权益该如何保障？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林伟向法院提出变更后的诉讼请求：

请求法院判令被告办理案涉一号房屋的抵押涤除手续及该房屋对应土地使用权的抵押涤除手续；

请求法院判令被告协助原告办理不动产登记手续、所有权转移登记手续，将案涉一号房屋登记在原告名下；

本案诉讼费用由被告承担。

林伟称，2021 年 3 月 3 日，其作为买受人，甲公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买一号房屋。预售合同签订后，他依约履行了付款义务，缴纳了契税，但甲公司未按约定时间交付房屋，未交付房屋权属证书，也未办理房屋的抵押涤除手续。根据相关批复，案涉房屋用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴，具有优先保护的特殊法益。但诸被告迟迟不履行义务，沟通无果后诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

甲公司辩称，同意原告的诉讼请求。

乙公司辩称，第一，其是标的资产的名义抵押权人，并非本案适格被告。作为项目对应信托计划的受托人，信托资金用于某项目建设开发，后在 2021 年将信托计划项下债权转让给丙公司，信托计划终止。因丙公司无抵押权人资质，其仍为名义抵押权人。原告对其诉求本质是协助涤除抵押权，故其非适格被告，且正与不动产登记中心协商办理相关手续。第二，其不承担金钱给付义务，原告请求权基础是与甲公司的房屋买卖合同，其并非违约主体，不存在侵害行为，请求驳回对其的诉讼请求。

丙公司辩称，一、案涉房屋是其抵押物，已办理抵押登记，其合法享有抵押权。二、原告援引相关批复主张房屋交付请求权优先，需举证证明以居住为目的购买且已支付全部价款。但原告仅提供发票，未提供转账记录或银行放款通知，不足以证明支付全部房款，应承担举证不足的后果。三、本案事实发生在民法典实施前，应适用当时的担保法。案涉房屋抵押登记在先，抵押人转让未通知抵押权人，出售行为无效。

（三）法院查明的关键事实

2021 年 3 月 3 日，林伟与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，总价款 4069490 元，付款方式为贷款，首付款 1629490 元（含定金 50000 元），贷款 2440000 元。合同约定 2021 年 6 月 30 日前交付房屋，还对逾期交付责任、不动产登记等事项作出约定。合同载明房屋所在土地使用权及在建工程有抵押，抵押权人为乙公司，抵押登记日期 2017 年 10 月 31 日，乙公司出具同意销售声明。

林伟已支付全部购房款（含面积补差款）合计 4080918 元，2021 年 7 月 26 日接收房屋，缴纳契税 56159.42 元，房屋现坐落为北京市朝阳区一号，未办理权属证书。

2017 年 10 月 19 日，甲公司与乙公司签订相关协议，甲公司以在建工程及土地使用权提供抵押担保，乙公司支付转让价款。后双方签订补充协议，将含一号房屋在内的 98 套房屋作为抵押财产并办理登记。2021 年 1 月 8 日，公证处出具执行证书。

案涉土地使用权多次登记，抵押权也多次办理登记、注销，2022 年 8 月 30 日，乙公司被登记为抵押权人，抵押范围含一号房屋等 98 套房屋及分摊土地。

2021 年 9 月 27 日，乙公司与丙公司签订《债权转让协议》，将对甲公司的债权及抵押权转让给丙公司，双方刊登公告告知债务人。

二、案件分析

（一）争议焦点

乙公司是否为本案适格被告？

原告是否符合相关批复中商品房消费者的条件？

案涉《北京市商品房预售合同》是否有效？

各被告是否应协助办理抵押涤除及房屋权属转移登记手续？

（二）法律分析

关于乙公司的主体资格，乙公司虽为名义抵押权人，但原告要求其协助涤除抵押权，其与案件存在关联，是适格被告。

原告购买房屋用于居住，且已支付全部购房款，符合相关批复中商品房消费者的条件，其房屋交付请求权应优先保护。

案涉预售合同是双方真实意思表示，抵押权人乙公司同意销售抵押房屋，合同也披露了抵押情况，不违反法律规定，合法有效。

乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，丙公司成为实际抵押权人。甲公司作为出卖人，有义务协助办理房屋权属转移登记；乙公司作为名义抵押权人、丙公司作为实际抵押权人，有义务协助办理抵押注销登记。

三、裁判结果

法院判决：

被告甲公司协助原告林伟办理北京市朝阳区一号房屋的权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告林伟名下，于本判决生效之日起七日内执行清；

被告甲公司、乙公司、丙公司协助原告林伟办理北京市朝阳区一号房屋的抵押权及该房屋所对应土地使用权抵押的注销登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清。

四、案件启示

（一）购房时需关注房屋抵押情况

购房者在签订购房合同前，应详细了解房屋是否存在抵押等权利负担，仔细查看合同中关于抵押的条款，避免因抵押问题影响后续过户。

（二）及时支付房款并留存凭证

购房者应按合同约定及时支付房款，并妥善留存付款凭证，如转账记录、发票等，以证明已履行付款义务，在发生纠纷时能有效维护自身权益。

（三）抵押权人应规范权利行使

抵押权人在同意抵押房屋销售后，应关注房屋销售情况，避免在不知情的情况下对已售房屋办理抵押登记，同时在债权转让时，应依法办理相关手续。

（四）开发商需履行合同义务

开发商应按合同约定及时交付房屋、办理权属登记及抵押涤除手续，保障购房者的合法权益，避免因自身违约引发纠纷。

在商品房交易中，各方当事人都应遵守法律法规，秉持诚实信用原则，规范自身行为，以减少纠纷的发生，维护房地产市场的正常秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）