农村房屋买卖合同无效，拆迁利益该如何分配？房地产律师帮忙！

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农村房屋买卖合同被认定无效后，恰逢房屋面临拆迁，买家投入的装修、增建成本以及拆迁补偿利益该如何处理？这个案例给出了答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵伟向法院提出诉讼请求：

判决被告赔偿赵伟因北京市大兴区黄村镇某号宅基地（即九号院）所产生的损失 10670637.16 元；

本案诉讼费由被告承担。

赵伟称，他与孙军就九号院及房屋的农村房屋买卖合同纠纷，法院曾缺席判决合同无效，要求他返还房屋，同时载明他可另行主张赔偿损失。2024 年 1 月，得知九号院所在区域启动拆迁，已具备确定损失的条件。他与孙军先后签订两份买卖协议，约定购房款 9.6 万元且已全款支付，如遇征占地，拆迁补偿款归他所有，他向孙军支付补助费 10 万元。他购房时房屋仅有 5 间正房且无装修，接收后进行了装修并增建南面 5 间房。虽合同无效，但关于拆迁补偿利益归他的约定有效，故涉案房屋全部征收补偿利益应归他或以此为限赔偿。孙军的赔偿责任属夫妻共同债务，其继承人应在继承遗产范围内承担责任。

（二）被告的抗辩主张

孙磊、吴兰辩称，不同意赵伟的诉讼请求，只同意支付区位补偿价、重置成新价的 70%。

孙婷辩称，不同意赵伟的诉讼请求，只同意支付区位补偿价、重置成新价的 70%。

（三）法院查明的关键事实

孙军于 2021 年 10 月 11 日去世，吴兰系孙军之妻，二人育有子女孙磊、孙婷。

2018 年、2019 年法院先后判决：确认赵伟与孙军就九号院的房屋买卖合同无效；赵伟向孙军返还九号院及房屋。2020 年 10 月，赵伟腾退并返还房屋。

2024 年 3 月，九号院以周明、王英名义签署拆迁安置协议及补充协议，拆迁补偿款等共计约 583 万元（含各项补偿、奖励及指标补偿等）。孙磊、吴兰、孙婷认可周明、王英为名义被拆迁人，实际拆迁利益由三人享有，赵伟无异议。

双方认可九号院有南北两排房屋，北边房屋主体为原有，赵伟装修；南边房屋及装修为赵伟增建。

赵伟主张按一定比例计算损失，被告不认可，认为赵伟非本村成员，不应获安置房利益，同意支付部分补偿的 70%。诉讼中赵伟申请财产保全并支出保全费 5000 元。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同无效后，赵伟的损失应如何确定？

孙磊、吴兰、孙婷应赔偿赵伟多少损失？

（二）法律分析

本案适用民法典施行前的法律规定。赵伟与孙军的农村房屋买卖合同因赵伟非本村集体经济组织成员而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应返还，有过错的一方赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任。

综合过错程度，出卖人负主要责任，买受人负次要责任。房屋重置成新价、装修附属物价格是房屋本身价值转换，赵伟主张北侧房屋相关价格的 70% 及南侧房屋的 100% 合理。区位补偿价按双方过错，被告同意支付 70% 合理。

赵伟腾退时物品未搬走，被告同意支付搬家补助、设备迁移补助的 70%，予以认可。其他搬迁补助奖励因房屋已返还，赵伟主张无依据。

安置房折价补偿部分，结合拆迁方案及房屋实际情况，酌情确定补偿价值的 70% 归赵伟。

三、裁判结果

法院判决：

孙磊、吴兰、孙婷于本判决生效之日起十日内赔偿赵伟因北京市大兴区黄村镇九号宅基地所产生的损失 5540000 元；

驳回赵伟的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）非本村成员购买农村房屋风险高

农村房屋买卖因宅基地的身份属性，非本村集体经济组织成员购买的合同常被认定无效，购房者需谨慎，充分知晓法律风险。

（二）合同无效后损失按过错分担

合同无效后，双方损失按过错程度分担。出卖人明知房屋不能转让给非本村成员仍出售，买受人明知无资格仍购买，均可能承担相应责任。

（三）房屋添附及装修损失可主张

购房者对房屋进行装修、增建的，合同无效后，可根据自身投入及双方过错，主张相应的重置成新价、装修附属物价格等损失。

（四）拆迁补偿利益需合理主张

遇拆迁时，非本村成员购房者不能直接获得全部拆迁补偿利益，但可根据过错程度及自身贡献，主张合理部分的补偿，如区位补偿价、添附部分的补偿等。

涉及农村房屋买卖，建议事前了解相关法律法规，必要时咨询专业律师，避免因合同无效导致自身权益受损。发生纠纷后，要及时保留证据，通过合法途径维护权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）