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北京星耀未来最新消息

> 开盘三个月网签7.77亿，朱辛庄低密洋房掀起海淀北置业热潮。

在昌平小沙河片区，一座由越秀地产与未来科学城置业联袂打造的纯洋房社区正在刷新区域人居标准。自2025年4月7日开盘以来，星耀未来以13.86亿元的开盘销售额引发市场关注。

三个月时间，项目累计网签139套，成交面积约1.4万㎡，网签金额达7.77亿元。

项目以约5.5万元/㎡的成交均价直面市场需求，相当于6.6万元/㎡指导价的84折。这一价格策略在朱辛庄板块形成竞争力，吸引了大批海淀科技企业外溢的置业人群。

01 战略区位，海淀北产业高地

星耀未来落子昌平沙河镇，占据未来科学城西区核心位置。项目与地铁朱辛庄站直线距离约1.7公里，可便捷换乘昌平线与8号线，两站直达西二旗，四站连接上地科技园。

区域产业资源密集度在北京北部屈指可数。项目向南辐射小米产业园、北京国际信息产业基地等产业集群，聚集了小米、福田汽车、华电光大等知名企业。

这种产城融合的发展模式，为项目带来了稳定的高知客群基础。

商业配套方面，万达广场与TBD商务区构筑成熟生活圈，直线距离约1.7公里范围内满足日常消费需求。超极合生汇也在约3公里范围内，形成多层次的商业服务体系。

02 低密规划，重塑居住形态

在容积率普遍超过2.0的朱辛庄板块，星耀未来以1.8的低容积率打造了17栋6-8层纯洋房社区。这一规划指标在北京北部新房市场已属稀缺资源。

项目总建筑面积16.09万㎡，其中地上面积10.13万㎡，规划978户。小区采用人车分流设计，车位配比达1：1.3，高出普通社区标准。

园林设计引入景观建筑学理念，规划约200米樱花长廊与约180米红枫林形成季节更替的生态幕墙。超尺度下沉庭院与约1400㎡会所相融合，内部配备篮羽空间，创造社区互动场所。

03 户型革新，空间魔术演绎

项目主力户型覆盖75-132㎡的二至四居，精准锁定刚需及初改客群。在得房率方面，基础指标达81%-85%，通过创新空间设计进一步提升使用效率。

延展空间设计是最大亮点：92/97㎡户型增加6.9㎡延展空间，使用率提升至88%；107㎡户型增加8.1-9.1㎡，使用率达90-91%；132㎡户型增加9.5㎡，使用率可达91%。

75㎡顶退户型采用三面宽设计，实现南北通透全明格局，配备独立家政间和三分离卫浴。该户型因功能性突出，开盘即受市场热捧。

部分户型存在进深较大的特点。92/97㎡户型进深约为面宽的2倍，虽保持南北通透，但北向采光受到一定影响。这种设计取舍反映了在高房价背景下对实用面积的优先考量。

04 精工品质，细节定义生活

项目采用带装修交付标准，配置双智能马桶、双恒温花洒等提升居住品质的细节。厨房配备西门子、方太等一线品牌电器，满足现代家庭烹饪需求。

阳台系统采用创新设计，均为内嵌式结构，交付前统一封闭。这种做法既避免了后期封闭争议，也符合最新发布的《好房子技术要点》规定：封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率。

在公共区域，小区东侧主入口设计为宽阔的景观大门，连接配套楼与下沉庭院。东南角规划商服楼填补社区商业需求，外立面采用统一色调与圆角设计，与主体建筑形成和谐视觉效果。

05 政策衔接，土拍价值解码

2024年10月22日，越秀地产联合未来科学城置业以25.33亿元竞得昌平小沙河1802-0005地块。地块楼面价约2.5万元/㎡，销售指导价6.6万元/㎡。

项目占地5.63万㎡，总建面16.09万㎡。截至2025年6月，项目网签金额7.77亿元，地价覆盖率已达30%，资金回笼速度超行业平均水平。

值得注意的是，新规对封闭阳台的地价计算方式作出调整：虽按1/2面积计入容积率，但地价款仍按全面积收取。这一政策变化直接影响项目利润结构，也反映出市场规则的持续完善。

06 市场站位，板块价值对标

在朱辛庄板块新房市场中，星耀未来直面大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等项目的竞争。区域成交均价普遍在6.2-6.5万元/㎡区间，星耀未来5.5万元/㎡的实际成交价形成明显价格梯度。

2025年初，中海联合体以12.8亿元底价摘得朱辛庄二期0029地块，地上建筑规模5.16万㎡。该地块的成交进一步验证板块价值，也为在售项目提供价格支撑。

与周边高层产品相比，星耀未来纯洋房社区形态形成差异化优势。1.8容积率带来的低密体验，以及6-8层建筑营造的居住尺度，成为项目突围市场的核心竞争力。

区域发展红利持续释放——随着未来科学城生态公园（约1339亩）的建设推进，以及永丰产业基地、小米产业园等高能级产业载体扩容，星耀未来所在的朱辛庄板块正迎来价值重塑期。

项目以“海淀品质+朱辛庄价格”的错位策略，正在改写北京北部置业版图。拨通吉屋热线，预约品鉴海淀北难得一见的纯洋房住区。