2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势

伴随6月的结束，2025年土拍市场的半年征程正式收官。

根据克而瑞研究中心发布的报告，2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势，土地成交规模同比下降8%再创新低，但各能级平均楼板价均有所上涨，溢价率也大幅回升。

值得注意的是，重点城市屡屡拍出优质的高溢价、高总价地块，得益于稳市场政策扶持，高流速、低风险板块拍出地价新纪录屡见不鲜，企业投资也在延续回暖。整体来看，土地市场各项成交指标均在持续释放积极信号。

沪、杭、京土拍成交金额均超千亿元

尽管当前土地市场尚未全面回暖，但上半年仍有部分城市表现突出。

其中，上海土拍市场表现最为出色。克而瑞数据显示，上海上半年土地成交总金额达1273亿元，位居全国榜首，平均溢价率达19%。

杭州紧随其后，据相关统计，上半年杭州土地成交金额累计达到1228.15亿元，位居全国第二，平均溢价率高达33%；北京凭借1101亿元的土地出让金位列第三，平均溢价率为7%。

成都土地市场同样表现不俗，上半年揽金440亿元，较2024年同期增幅超过一倍，平均溢价率约21%。

还有部分重点城市尽管土拍表现不如上述城市亮眼，但也优于去年同期表现。

如广州上半年供应涉宅用地23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，平均溢价率2.6%。虽然没有像北京、上海那样上演出土地市场的火爆行情，但成交金额也是去年同期金额64.78亿元的三倍以上。

与其他一线城市相比，深圳上半年宅地出让数量相对较少，共计3宗宅地成功出让，成交金额为62.71亿元。不过，相较于2024年上半年深圳仅1宗宅地出让的冷清局面，2025年同期出让数量明显回升。

再如天津，上半年共成交经营性涉宅用地38宗，较去年同期增加15宗，数量同比上涨65%；成交总金额高达225.9亿元，同比大幅上涨139%。

新地王频出

上半年土拍市场中，地王频现成为一大亮点。

3月18日，北京海淀区树村地块在北京上半年土拍中成为“地王”，其楼面价突破10.23万元/平方米，一举刷新北京土拍价格天花板。该地块引发众多房企激烈争抢，经过百轮竞价后，最终由国央企联合体以91.5亿元竞得，溢价率达27.93%。

6月19-20日，在上海第五批次土拍中，杨浦滨江地块经过95轮竞价，由保利发展以35亿元竞得，成交楼面价9.55万元/平方米，溢价率达30.79%，刷新杨浦内环楼面价纪录。

杭州表现与京沪不相上下。3月28日，杭州蒋村地块挂牌出让，经102轮激烈竞价后，由建发以34.34亿元竞得，成交楼面价达8.8万元/平方米，溢价率高达 115.39%。这一结果不仅刷新杭州土地市场多项纪录，更在全国范围内引发关注。杭州楼面价首次突破8.8万元/平方米，这一数值超越深圳，使杭州跻身全国楼面价前三，仅次于上海和北京。

而就在杭州蒋村地块出让前的三天，其奥体水电新村地块经72轮竞价，由滨江以52亿元竞得，楼面价7.74万元/平方米，溢价率69.86%。仅用了三天的时间，杭州的单价“地王”纪录便从7.7万元/平方米涨到8.8万元/平方米。

3月27日，成都锦江区金融城三期48.74亩纯住宅用地，历经213轮争夺，被建发以楼面价4.12万元/平方米、溢价率106%竞得，不仅创成都楼面价新高，更是成都楼面价首次突破4万元/平方米。

6月30日，武汉江岸区新兴街地块以2.792万元/平方米的楼面地价，成为武汉上半年单宗住宅项目楼面地价最高地块。与此同时，该地块也创造了武汉住宅楼板价历史纪录第二名，仅次于2020年华润拿下的二七滨江地块，彼时其楼面价为3.06万元/平方米。

全面复苏有待销售端持续回暖

虽然部分城市上半年土拍成绩亮眼，但土地市场并非全面复苏。

总体来看，上半年土拍市场呈现结构性回暖特征，同时区域热度分化态势显著。房企在一线城市投资布局积极；二线城市中，杭州、成都等核心城市土拍热度居高不下，成为房企重点投资区域，而其他城市土拍市场则相对平淡。

不少房企人士表示，2025年对于绝大部分开发商而言，宁可在核心城市高溢价拿地，也不会图一时便宜而加仓不确定性的城市，“安全性”仍是首要考虑的因素。

克而瑞分析指出，土地市场复苏的关键变量仍在于销售端的持续回暖。若政策支持如收储专项债券、限购优化等，能够有效提振购房需求，并带动房企销售回款明显得到改善，部分资金充裕的房企或逐步恢复投资意愿。目前行业仍处于调整期，房企投资规模预计将保持低位运行，去库存和债务优化仍是当前阶段的首要任务。