我司总经理接受21世纪经济报道采访分享老旧小区原拆原建

7月9日，合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇先生接受《21世纪经济报道》采访，围绕超大城市存量更新背景下老旧小区"原拆原建"模式的核心问题、破题路径及未来展望展开深度解读，为破解改造难题提供专业视角。

核心挑战：居民出资、诉求统筹与融资支持

在北上广深等超大城市步入增量建设与存量更新并重的新阶段之际，“原拆原建”为破解改造成本高、资金平衡难、市场动力不足等核心难题提供了重要思路。“‘原拆原建’模式难点在于如何制定居民出资标准、如何统筹实施居民多样诉求，以及如何获得全过程融资支持等。”

“对居民来说，采取‘原拆原建’模式的意义一是可以深度参与项目改造，更好匹配原业主诉求，二是推动老旧房屋增值，三是实现居住品质的明显改善。核心难点就在于居民出资标准和统筹实施难度较大。”

罗总进一步分析指出，“居民出资标准的制定需综合考虑不同群体的支付能力”。对于经济困难户，政府可针对符合低保认定的家庭给予更高额度的补贴或协调银行提供低息贷款，并协调提供过渡安置期间住房以进一步降低其出资成本；对于普通家庭，可通过银行低息贷款、公积金提取或安置期间提供租金补贴等方式给予支持，对于增购面积的居民业主，政府也可协调组织商业银行提供贷款等方式给予支持。

破题之道：政府引导、居民自治、市场激励

未来“原拆原建”模式能否在更多城市复制落地？针对上述难点，罗总提出了系统性解决方案。

老旧小区改造项目统筹实施难度大，核心在于居民诉求协调。罗总指出“在小区整体重建过程中，不仅涉及共有部分的重建，还包括每位业主专有部分的推倒重建，每位业主的专有部分是否重建、怎样重建等，只能由可独立作出意思表示的所有权人自主决定，他人无权干涉和剥夺”。

面对居民诉求协调这一核心难题，可通过成立居民委员会等形式，形成客观表决机制，更好地统一居民内部意见，对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府也可探索房屋征收模式，保障大多数居民改造利益。“在此模式下，政府更多充当政策制定方和资源整合方的角色。前者是指引老旧小区规范改造，后者是协调居民、市场主体及金融机构等，统筹推动项目实施落地。”

未来展望：试点先行，体系护航

随着今年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，新一轮大规模城市更新再次按下“加速键”。"原拆原建"模式的推广需遵循"试点-总结-推广"的渐进路径。

罗总在采访中表示，广州前期可聚焦改造体量小、产权单一等类型的项目开展先行试点，按照“试点一片、实施一片、推广一片”的逻辑，逐步搭建成熟可实施的政策体系，形成完备的操作细则，以指导更多老旧小区开展改造工作。同时，可以考虑适当给予市场主体激励，如搭配一定比例可售商品住房以及融资支持等，吸引市场主体积极出资参与改造。

“对于开发商而言，‘原拆原建’模式下更多是以提供轻资产代建和项目建成商业运营服务为主，核心地段的项目，诸如社区商业、停车场及社区养老服务中心等收益性资产，也可打包发行REITs等资产证券化，吸引更多社会资金的参与。”

未来“原拆原建”模式想要实现大规模复制推广，需要政府更多发挥政策制定与资源整合的功能，先试点，再逐步搭建政策体系与操作细则，并考虑适当给予市场主体激励。不仅能改善居民居住条件，更能激活存量资产价值，为超大城市高质量发展注入新动能。

信息来源：

https://m.21jingji.com/article/20250709/herald/d01b51d431a183d9b5b9a13f3eed89a5.html

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。