金地股东大会：“砍”土储、停分红，活下去成唯一KPI？

文/地产金融视界

在房地产行业深度调整的阶段，金地集团作为一家老牌房企，正处于财务安全与规模发展的平衡难题中。

2025年6月30日，金地集团2024年度股东大会在深圳召开，董事长徐家俊在会上表示：“行业个别企业或许会消亡，但这个行业不会消亡。”

但是，金地集团的土地储备正在逐年减少，具体看，这一数据从2023年底的4100万平方米降至2024年末的2916万平方米。在这背后，是金地集团主动调整配速、缩小经营规模等决策调整。

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“零违约”与“零分红”的现实选择

2024年，金地集团完成了200亿元的债务偿还，全年偿付公开市场到期债务，维持了资本市场“零违约”的记录。金地集团助理总裁曾爱辉披露，截至2024年末，公司有息负债735亿元，其中96.3%为银行借款，公开债仅27亿元（占比3.7%），剩余5.6亿元债务将延期至2026年偿还。

融资结构方面，经营性物业贷成为金地集团重要的资金来源。借助北京金地中心等价值400亿元的经营性资产，公司获批近200亿元贷款，其中40亿元来自交通银行抵押融资，这一操作符合2024年允许经营性物业贷偿还公开债的政策。

从财务数据来看，2024年金地集团实现营业收入753.44亿元，较2023年的981.25亿元下降23.22%；房地产业务结转收入600.26亿元，同比下滑29.77%，主要因结转项目减少。

于2024年，金地集团归属于上市公司股东的净利润由2023年的8.88亿元变为亏损61.15亿元，该集团将其归因于销售规模缩减、开发业务结转减少、结算毛利率下降以及部分资产计提减值66.92亿元等因素的综合影响。

因2024年净亏损61.15亿元，金地集团方面在股东大会上以99.59%的高票通过了不派发任何现金红利的议案。

成本费用方面，2024年，金地集团销售费用21.74亿元，同比下降26.87%，主要因推广服务费减少；管理费用29.32亿元，同比下降36.33%，与人工费用削减有关；研发费用0.56亿元，同比下降54.92%，显示研发投入减少。而财务费用上升至20.56亿元，同比增长82.86%，主要因资本化利息支出减少，进一步增加了财务负担。

到了2025年第一季度，公司财务压力仍未缓解：营业收入59.66亿元，较上年同期的69.64亿元减少14.32%；归属于上市公司股东的净利润亏损6.58亿元，上年同期亏损2.76亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损6.43亿元，上年同期亏损3.02亿元；基本每股收益-0.15元/股，上年同期-0.06元/股；经营活动产生的现金流量净额-10.68亿元，上年同期-9.19亿元，经营活动现金回笼难度加大。

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“目前总土储按现有开发速度仅能支撑2-3年”

长达18个月的拿地“空窗期”，使得金地集团权益土储从1800万平方米减少至1245万平方米，直接导致销售规模大幅下滑。

根据财报，2023年金地集团实现销售额1535.5亿元，但在2024年这一数据缩水至685.1亿元。

进入2025年后，公司销售仍未完全恢复到正常水平。2025年5月，金地实现签约面积23.8万平方米，同比下降51.92%；实现签约金额31.2亿元，同比下降52.07%。今年前5月，金地累计实现签约面积99.2万平方米，同比下降49.31%；累计实现签约金额140.5亿元，同比下降52.36%。

金地集团高级副总裁王南分析称，销售下滑一方面是由于整个行业仍处于深度调整期，市场需求尚未完全恢复；另一方面，公司近年来投资减少，导致产能逐步走低，新增供货不足，影响了销售规模的延续。不过，王南也表示，公司正在积极调整销售策略，通过精准去化、灵活定价、需求适配等措施，加快存量资源的去化速度。

值得一提的是，2025年初，金地集团重新参与土地竞拍，1月以1.86亿元竞得杭州临平地块（权益40%），2月联合竞购上海松江地块（8.15亿元，权益9%）。

高级副总裁郝一斌表示：“投资以现金流安全为前提，没有明确目标。”目前，2916万平方米的总土储按现有开发速度仅能支撑2-3年，投资面临较大压力。

从地区收入来看，2024年华南、北方、华东、东南地区分别实现收入136.56亿元、188.87亿元、201.82亿元、99.52亿元，同比分别减少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；中西部地区实现收入94.37亿元，同比增加11.84%。

商业物业方面，2024年写字楼物业在北京、深圳、上海、杭州、广州、南京、武汉、昆明和苏州等地新租、续租面积合计超过20万平方米，出租率77%；产业园项目累计出租率81%，金地威新累计签约12个招商代理及研策咨询类项目；长租公寓成熟期项目出租率约93%。

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金地集团如何实施“轻重并举”策略？

提及金地集团，人们一般都会想起凌克。据了解，凌克自1998年担任金地集团董事长以来，主导了集团从深圳区属企业成长为全国性房企的历程。

2023年10月，凌克因身体原因辞去金地集团董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，结束了其近25年的掌舵生涯，仅留任金地商置执行董事。

在凌克卸任后，金地集团经历了一系列显著的人事变动，深刻影响着公司的发展走向。

2024年3月17日，金地集团第九届董事会选举徐家俊为公司第九届董事会董事长，此前他担任金地集团高级副总裁、董事会秘书，兼任金地商置行政总裁。同时，深圳市福田投资控股有限公司董事长季彤被选举为金地集团第九届董事会副董事长。

在金地集团第十届董事会董事候选人中，生命人寿系候选人增加至3席，分别为徐文渊、徐倩、李荣辉，他们均在生命人寿及其关联方担任高管，而“凌克时代”的6位管理层黄俊灿、陈必安、孙聚义、林胜德、韦传军、罗胜均不再参与公司第十届董事会董事提名。

2025年3月末，金地集团董事长徐家俊签发了《关于张晋元免职的通知》，免去他金地集团助理总裁、金地商置高级副总裁职务。

今年5月，金地商置发布公告称，凌克不再担任金地商置执行董事，李荣辉被委任为金地商置执行董事。

与之相应，金地集团的发展战略也出现了重要调整。

在此之前的”凌克时期“，金地集团打造了以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼的“一体两翼”战略。在”后凌克时代“，金地集团提出“轻重并举”策略。

徐家俊认为，房地产市场的调整是对过去长期供不应求态势的一种修正，尽管此次调整周期较长，但随着市场机制的自我修复以及政策的逐步引导，市场将逐渐回归理性。他强调，房企必须积极适应市场变化，紧密关注人口流动趋势和居住标准的升级需求，以精准定位产品和服务，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

轻资产方面，金地集团通过经营性物业贷盘活存量资产，融资模式从“总对总”转向项目制；重资产方面，拿地集中在杭州、上海等核心城市，采用联合开发方式分摊风险。

数据显示，2024年公司融资成本4.05%，较上年下降31个基点。高级副总裁郝一斌认为：“行业调整周期尚未结束。”

在行业调整的大背景下，金地集团目前持有2916万平方米土地，公开债规模较低，以不分红的方式维持了债务不违约，但土地储备不足的问题仍然是金地不容忽视的问题。

未来，金地集团能否通过“轻重并举”的策略适应行业变化，仍有待市场检验。

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