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济南绿城·瑞马润百合

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项目概况

【项目位置】：历城区工业北路与宏昌路交汇处北行600米路西

【位置】：历下区解放东路以北、茂陵山路以西历下区圭山公园北侧，茂岭花苑南侧，华润昆仑御一期西侧

【所属片区】：CBD

【交房标准】：精装

【占地面积】：1.15万方

【建筑面积】：住宅计容面积20937.45㎡，不计容面积（架空层、设备平台、封闭式/半封闭式阳台）2705.88㎡

【容积率】：1.97

【总户数】：148户

【车位配比】：约1：1.4（可售车位244个）

【层高】：3.1M

【外立面】：大面积玻璃幕墙+局部铝板线条

【项目规划】：规划4栋住宅，包含3栋17层小高层、1栋5+7层洋房

【户型面积】：小高层户型为143、167㎡；洋房为167㎡

【首开】：1号楼（48套）

【交房时间】：2027年7月左右

【首开日期】：预计8月份

【预计均价】：26000

【预计总价】：360-450w

【开发商】：济南瑞宏置业有限公司

【物业服务】：绿城

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项目规划

项目规划了4栋住宅、2栋商业，住宅包含3栋17层小高层、1栋5+7层洋房。

小区东北角为1号楼，1个单元，17层小高层；小区东南角是2号楼，17层小高层；正南侧是3号楼洋房，东单元7层+西单元5层；西南角为6号楼，17层小高层。

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户型介绍

小高层户型为143、167㎡；洋房为167㎡。

143㎡三/四室：独立玄关+800库收纳空间；约14米面宽；客餐厅连通，约6.75大宽厅；主卧开间约4.1米，带270度拐角落地窗。缺点是有两个北卧。

167㎡三/四室：私享电梯厅；约15.4米面宽，约8.05米阳台；主卧开间约4.29米，270度拐角窗；双套房。

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土地信息

2024年12月19日，来自济宁的城投瑞马在CBD片区以24000万元的底价摘得一宗商住混合用地，楼面价9109元/㎡。瑞马只负责拿地，由绿城代建代销。

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项目配套

【交通】：项目东西向主干道有工业南路、天辰路、新泺大街和经十路；南北向主干道有泺邑路、海右路、奥体西路；距离经十路也不远。

轨道交通方面，靠近3/4/6/7号地铁线8大站点。其中，距离东侧地铁7号线-工业南路站仅300米。

另外，距离海佑路公交站200米，距离工业南路公交站300米。两大公交站点十余趟公交。

【商业】：项目周边已开业的商业综合体有万象城、龙湖天街、高新万达广场、丁豪广场、高新银座等。

【医疗】：周边有济南市历下区第三人民医院、省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院等。

【景观】：周边有圭山公园、茂岭山公园、绸带公园三公园环绕。

【教育】：项目西南侧是九年一贯制的济南市历下区砚泉学校和历下区第三实验幼儿园分园；南侧有在建的圭山国际学校等。

【人文配套】：山东省博物馆、山东省档案馆、山东省美术馆。

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项目价值点

▶ 最大约80%南侧玻璃立面：启幕世界之窗PLUS级蓝宝石LOW-E玻璃，引入精工系统窗，代言CBD对话世界

▶ CBD首个高奢酒店式显赫门仪：汲取上海外滩华尔道夫酒店灵感，展卷时代家族运势的“家业兴盛”

▶ 奢配恢宏穹顶光瀑的百合光厅：模拟百合花卉之形，青玉与深古铜不锈钢天花，辉映璀璨天光，自成通透无垠之境

▶ 奢石灵动点缀的情绪转换场会所梯厅：石材与木饰面碰撞，缀以发光云石、复古铜件，共构尊贵典雅之境

▶ 兰博基尼酒店同款形制：出入皆有度地下会所梯厅，水磨石地面，深古铜铝板天花，处处彰显极致品质追求

▶ 藏纳时代风云的单元门厅以百合弧形的线条演绎：结合深绿石材，构筑 “藏风聚气”祥瑞格局

▶ 极致奢华、创新巧思的首层大堂中轴对称布局：瓷砖铺贴倒角工艺，百合形状壁灯背发光，擢升归家尊崇氛围感

▶ 高奢酒店美学的双车库入口：汲取高阶审美制式，借鉴精湛设计手法，谨为精英名门，序启尊崇归家仪式

▶ 书吧：加冕成长每一刻地面拼花搭配木饰面书架，侧重亲子等混龄空间，阅见下一代精英成长

▶ 健身房：绽放日常力与美高端专业品牌健身器材，为CBD践行健康的都会生活方式

▶ 绿城“好房子”的济南豪宅范本：智慧宅、健康宅、生命宅、绿色宅、品相宅、舒心宅，递呈绿城“好房子”的CBD答案。

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项目周边楼盘

CBD的新房基本售罄，次新房比较多。目前，仁恒公园世纪均价3.9w、龙湖天璞3.7w、万科大都会4.2w、华润昆仑御3w+、招商公园1872均价3.6w、绿地海珀云庭3.3w、绿地IFC中央公馆2.9w......

新房项目主要聚集在旁边的科技城、CBD西片区，在售楼盘有保利珑誉、中信泰富玖著、悦澜山、尊御府、三发和岳府、中恒信云顶一号一期、保利金茂琅誉、城发雁栖台，远一点的还有君一海尚府、海尔铂悦澜庭等。其中高层产品或者不利因素较多的楼座正在降价促销，单价甚至低至1.45w每平；但正常房源主力价格在2.7w-3.3w左右。

此外，周边还有即将入市的科技城瑞马小地块、保利CBD西片区项目、财富中心星辰、中恒信云顶一号二期、“地王”省博西中海项目、历下城发A4地块，以及尚未土拍的CBD西A2/A3地块，看点很多。

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项目客观测评

【一】从外部条件来看：

（1）润百合是CBD内最后一个住宅地块，非常稀缺，周边配套很完善，这是项目最大的一个优势。

（2）地块将鲍德茂岭花苑小区紧紧包围，且紧密相连，给其带来了众多不利影响，使不少茂岭花苑业主加入维权的队伍：首先，润百合建成后会严重遮挡茂岭花苑的采光和视野；其次，润百合的施工，有概率致使茂岭花苑出现墙体裂缝等质量问题。

（3）地块北侧紧邻工业南路，作为主干道，这条路车流量很大，带给润百合的噪音影响是不可避免的。

（4）教育有不确定性，虽然周边有不少学校，但项目目前没有确定对口学区。

【二】从项目本身来看：

（1）地块素质很一般，有很多槽点，形状为不规则的“插花地”，呈“凹”字形，且小区仅有4栋住宅、2栋商业，体量很小，意味着留给园林绿化和会所的施展空间有限，也不是完全人车分流。

（2）主力是143和167平小高层/洋房，整体设计还不错，可三室可四室，空间利用率挺高。不过143平有两卧朝北，这是个缺陷。具体等样板间开放后再做评判。

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