上海最“强大”的新城，房价也绷不住了？

　　嘉定新城无疑是上海五大新城中，最为“强大”的那一个。

　　第一个，就是面积大。

　　虽然明面上五大新城中最大的是南汇新城，有343平方公里；

　　但是实际上那是一个非常远期的规划目标，其中大部分都是空地，真正的临港核心区只有68平方公里。

　　而实际上真正意义上最大的新城，就是面积排第二，规划人口110万的嘉定新城。

　　另一个维度的“大”，指的是嘉定的经济底子十分雄厚。

　　嘉定之前多年都是上海各区中的GDP老二，仅次于浦东。

　　虽然这几年排名被闵行、黄浦超越，但是依然是站在全市前列，可谓最强郊区，gdp总量比老大哥“松江新城”高了上千亿。

　　嘉定的强，超出很多朋友的想象。

　　嘉定的安亭汽车产业基地、嘉定工业园区都是上海园区前十，仅次于大家耳熟能详的张江、漕河泾、金桥。

　　但就是这样强大的嘉定新城，房价现状却有些绷不住了，可以说是断崖式下跌。

　　地铁口的中信泰富又一城，房价已经从最高位5.6万跌了2万，到了3.6万的水平。

　　曾经嘉定新城地铁口的标杆品质社区龙湖郦城，最近一套21楼的95平两房被中介疯传，底价仅360万，单价也是跌破了4万。

　　要知道，在没有西郊金茂府之前，龙湖也算是板块的标杆社区之一，同户型成交价也是在5.5万左右。

　　而这个跌幅其实已经非常高，接近于那些完全被抛弃的远郊地段。

　　作为五大新城中离市区最近的一个（到人民广场）、底子最强大的一个，嘉定新城的房价怎么也绷不住了？

　　我们经常说，上海郊区，尤其是五大新城和远郊的市场，都有些内生化——

　　也就是本地购买力会支撑起其房价体系，本地内循环，并不仅仅是单纯的靠市区的外溢。

　　因为有本地购买力的支撑，反而会让当地的房价变得更加坚挺——

　　因为其房价体系并非完全和市区的房价体系联动，本地人买卖受上海大盘的影响比较小。

　　最典型的案例就是奉贤新城，是五大新城中韧性最强的一个，涨跌都不算多。

　　嘉定新城的房价跌的猛，其实原因就是嘉定新城的情况有些特殊：

　　虽然的确是有一部分嘉定本地购买力会置换到嘉定新城，但是这个总量并不算大，远远弱于松江新城、奉贤新城；

　　嘉定新城的房价体系相比于内生型市场，更像是一个市区外溢型的板块，不仅仅受到板块内的新房供应影响；

　　市区的房价下跌、上游和周边板块新房的供应冲击，都会造成其板块内部的房价下跌。

　　实际情况就是，只有极少数的社区房价能够在本地人和市区外溢购买力的双重支撑下实现保值（西郊金茂府、金地世家）。

　　嘉定新城为什么不是完全的内生型市场，这个就跟其开发背景有非常大的关系：

　　嘉定新城其实没有办法虹吸嘉定区的有钱人置业，只能吸纳一部分。

　　其实这个不难理解，客观来说，虽说嘉定新城是嘉定的亲儿子，但是嘉定新城发展的其实并不算好。

　　这么多年太多粉丝朋友都反映过：

　　嘉定新城其实有点空荡荡的，远香湖很美，但是人气却不太行。

　　湖周边依然很多空地，还有很多”没有建成“的项目。

　　出现这种情况，主要有以下几层原因：

　　第一，就是嘉定新城规划的格局太大了，但是起步太晚了。

　　嘉定新城的初期建设就是对标老大哥松江新城。

　　松江新城开发到后期就发现了一个困境：

　　因为开发的太早，核心区基本都建满了，后面想要持续开发，新房、新项目只能建在新城的郊区，比如万达、印象城都不属于松江新城的核心地段。

　　这种情况直接就造成了松江新城最近这些年的开发建设有点缓慢。

　　而嘉定新城吸取了这个教训之后，直接就反其道而行之：

　　把整个版图的格局拉的非常大，真实的开发范围远大于松江新城的核心区。

　　在之前的开发里，远香湖周边的土地甚至还在控制出让速度，至今核心区还有很多地块没有启动开发。

　　但是他真正启动开发的时间基本都是2015年之后了——

　　这个周期大家都熟悉，已经进入到上海产业增量非常有限、郊区非常难崛起的时间周期了。

　　开发的太晚，整个板块的布局又极大，直接造成了一个问题：

　　新建的很多写字楼都是空置的，甚至大量的地块停工、烂尾。

　　土地出让的慢，住宅项目没有连片成气候，社区的居住氛围没起来；

　　写字楼落地效果不好，周边的产业氛围、人气没起来。

　　因此，直到今天，嘉定新城核心区都没有松江新城那样对于本地人的号召力，大部分买房人更加认可的依然是地铁11号线嘉定新城站周边的板块。

　　楼市表现上，也是挨着地铁11号线的片区周围，交易量更大，认可度更高；曾经市场高点时，房价也表现更好。

　　这种问题不仅仅是发生在嘉定新城的核心区，马陆其实也是如此。

　　去年就传出消息说马陆东部要搞产业园区，马陆要崛起了——

　　但是到今天其实也没啥动静，本质原因是相同的。

　　嘉定的汽车工业在新能源时代有些没落，嘉定新城核心区至今产业没起来，马陆如何能够先一步产业崛起？

　　而从嘉定本地人的选择上来看，大家也不是很认可一定要住到嘉定新城去这个理念。

　　嘉定自身产业很强，其实早已形成了一个相对明确的有钱人分布。

　　传统本地富人住在嘉定老城——

　　尤其是之前嘉定新城的学区没有崛起的时代，大部分家庭都是在老城置业，给孩子买学区房。

　　近些年嘉定新城学校崛起，但是本地有学区并没有动力和理由立刻换过来，毕竟可能学校还在读——

　　另外就是前面说过的，嘉定新城没有那么强大的号召力。

　　产业型富人大多还是住在安亭。

　　这点大家都能理解，毕竟产业向心力摆在那里。

　　改善型购买力大部分都会选择南翔。

　　南翔本身产业就很强，2018年起纳税就超过百亿，是安亭之下的第二个产业重镇。

　　更关键的是，从宜居性上来说，南翔更是不输。

　　南翔的商业实力，在西北片区也算首屈一指，何况是外环外。

　　内部的居住社区，也是既有高端的别墅社区，也有高品质的中产小区（华润等）。

　　对于嘉定本地居民来说，如果考虑改善，嘉定新城和南翔或许地位上没那么大的差距，但是南翔各方面都成熟太多了。

　　嘉定新城捞到的本地富人也有，但是量就比较少了。

　　只是集中于西郊金茂府这种标杆社区，因此也只有这种项目才能相对价格坚挺。

　　而对本地人的吸引能力有限，嘉定其实整体的楼市格局就更像一个市区外溢的刚需板块了。

　　上海的西北片区，由于上游普陀无强势产业区、大量的住宅区不断分流市区外溢购买力内部厮杀；

　　结果就是西本片区整条外溢链路上的房价体系，本身就不坚挺、不抗跌。

　　而这几年上游的桃浦、南翔新房都是大量供应，直接造成的结果就是南翔的房价都被”打“了下去。

　　嘉定新城内部去年也有理想之地、远香湖岸等项目供应，也同时在分流本地的购买力。

　　这种情况下，房价自然是要大幅度下跌的。

　　即便是金茂府这种项目，我们也不认为能长期保值，之前我就发文写过上海郊区的标杆小区，迟早都要暴跌。

　　这种靠着本地购买力支撑的项目，很容易被新开发的品质更好的项目平替掉，价值断崖下跌。

　　嘉定新城还有这么多空地，在四代住宅推广、新房全面豪宅化的今天，未来出现新的标杆的概率很大。

　　对于整个嘉定新城的楼市来说，破局的关键点其实也还是在产业上。

　　只有核心区的写字楼建好、填满，本地商圈全面崛起，成了本地人心中的好地段，才有了地段吸引力也就是对周边的虹吸能力。

　　本地产业好了，自身又能带来源源不断的产业购买力。

　　那时候，嘉定新城的房价自然会坚挺起来，未来恐怕还要更上一个台阶。