上海
01
大批移民涌入，悉尼多地房价每日上涨超$1000！
政府对严重住房短缺问题反应迟缓引房产专家抨击，在过去5年，澳洲多地房价平均每天上涨超1000澳元。
自2020年新冠疫情爆发以来，人口增长创历史新高，但住房建设进展缓慢，进而导致房价大幅上涨。
政府数据显示，为跟上人口增长的脚步，每年需新建近25万套住宅，但自2020年来，大多数年份的建筑活动都远远不及这个数字。
澳洲统计局周二公布的数据显示，去年澳洲批准了181643套新房，高于前一年的 165000套。
这意味着仅在National Housing Accord计划实施一年后，澳洲就已经比到2029年建造120万套住房的目标少了6万套。
对PropTrack数据的分析清楚的揭示了住房短缺在过去5年对房价造成的影响，其间以创新低的利率和创纪录的购房活动为主要特征。
全澳近200个城区的房屋中位价在2020年5月至2025年5月的5年内平均每天上涨超 500澳元。
其中19个区每天上涨超1000澳元，导致当地房价比5年前高出数百万澳元。
其中，悉尼内城区、黄金海岸、阳光海岸和阿德莱德部分地区的房价涨幅最为显著。
在悉尼，北岸Wollstonecraft的房价涨幅最大，该地房屋中位价从2020年的280万澳元增至今天的570万澳元，过去5年平均每天上涨1550澳元。
更北的Warrawee也出现了类似的上涨，房屋中位价从245万澳元增至490万澳元，平 均每天上涨约1340澳元。
华人区East Lindfeid也榜上有名，过去5年平均每天上涨882澳元。
在昆州，黄金海岸Surfers Paradise的涨幅最大，从5年前的178万澳元涨至现在的 400万澳元，平均每天上涨约1210澳元。
南澳涨幅最大的是Unley Park，过去5年平均每天上涨1240澳元。
Property Buyer的经济学家、买家中介Rich Harvey表示，悉尼许多房价上涨最快 的地区在新房供应方面存在重大问题。
他说：“像Wollstonecraft这样的地方很受欢迎，且被规划为高密度区域，那里应该有更多房源，但获批且动工并不容易。”
“由于建筑成本大幅上涨，即使一些地块被划定为高密度区域，也不再适合开发新项目。”
他补充道，整个国家都未能建造足够的住房来容纳移民带来的人口增长。
“房价上涨的原因有很多，这些因素共同作用，但也许最重要的就是移民。”
“在新冠疫情初期，我们几乎没有移民，然后出现了补偿性移民，之后的移民数字基本是（疫情前）的两倍。”
“移民水平仍很高，这在建筑活动缓慢时期给租金和房价带来了巨大压力。”
PropTrack的经济学家Eleanor Creagh表示，房价上涨的循环往往是自我实现的。
她说，购房者常常因为担心会被挤出心仪城区而抬高价格以更快的买房，但这种行为往往会导致市场更快上涨。
她解释道，房价上涨还刺激了强劲的换房活动：由于现有房产的大幅增值，购房者能以越来越高的价格购买新房。
Housing Industry Association的经济学家Tim Reardon表示，政府税收加剧了这 个问题。
他指出，最近的行业数据显示，在悉尼等主要市场，提供新房和土地一揽子方案的成本中，现在有近一半是政府的税收和繁琐手续。
Reardon还表示，对外国投资新房项目征收的税，包括自2017年来部分州对外国买家征收的两倍或三倍印花税，正适得其反。
他说，增加的税收意味着新房项目的一个关键资金来源消失了。
“他们对资本而不是人征税。资金枯竭了，但人们继续通过移民进入这个国家，给住房市场带来了更大的压力。”
02
2025年翻修热潮回归！买‘老破小’或成最佳投资
随着建筑成本趋于稳定、经济学家预测澳洲“楼市热”将重现，翻新房屋正在悄然回归。
在阿德莱德海滨区Glenelg，护士Bridgit McAteer和工程师Mark Fishlock亲手翻新了他们2012年以45万澳元购入的房子，如今计划以190万澳元出售，价格涨幅是同期房价平均涨幅的两倍。
“我们翻新了整栋老屋，重新铺设了地板、加装了壁炉。除了扩建部分请了建筑商施工，其余我们全是自己动手完成的。”McAteer说。
他们并不是个例。随着建筑商和工人成本回落、利率下调预期增强，越来越多买家重拾翻新热情，准备趁低入手“可改造”房产，等待价值释放。
地产研究机构Cotality研究主管Tim Lawless表示，许多购房者因担心翻新风险避而远之，但如今情况正在改变。
“我们听到很多例子说，工人资源正在逐步释放，建筑成本的涨幅也回到季度和年增长的平均水平。”
他认为，对于有信心找到工人并能为房产增值的买家来说，现在是个很好的介入时机，尤其是在持有成本下降的背景下。“像墨尔本这样价格较低的市场，更适合‘动手族’控制成本和风险。”
数据显示，过去一年全国房价上涨4.3%，远超建筑成本2.9%的涨幅。
The Agency合伙人Noah Lautman-Wurt指出，随着大型基建项目如西门隧道即将完工，建筑市场释放了更多劳动力，报价开始趋于理性，竞争加剧。
“以前很多工人是抱着十个项目中一个能高价成交的心态接活，现在不得不更具竞争力。”
McAteer的中介、Ray White Glenelg的Adam Keane表示，翻新房产在市场上有明显溢价空间。“只要是可以增值的‘白板房’，市场上机会很多。”
在墨尔本内西区，Gene Kapaufs和Havana Tan最近买下了一栋维多利亚式老宅，打算自己亲手修复大部分结构。
Kapaufs曾是2010年英联邦运动会澳洲代表，他曾亲手翻新过自己开的咖啡馆，连家具都是自己做的。这次，他准备“重现维多利亚风貌”，保留原始的踢脚线、石膏线和天花板饰线。
不过他也表示不会事事亲力亲为：“我们已经找人来报价地基加固了，这部分我不会做，要请专业工人来。”
买家中介Cate Bakos指出，能忍受“丑”一点房子的买家将拥有更多选择，也更容易淘到漏。
“许多买家因担心成本、工人短缺、材料价格而望而却步。如果你手头宽裕，能接受一套比较破旧的房子，未来会有非常可观的回报。”
在布里斯班，过去五年房价上涨超71%。Cohen Handler的买家代理Jordan Navybox表示，翻新房目前“稍显冷门”，但长期回报将跑赢建筑成本。
“很多人觉得建筑价格会回落，但我认为它不会真正下降，只是会趋稳，之后还会继续上涨。成品房的价格一直在涨，从未停过。”
Master Builders Australia代理CEO Dee Zegarac指出，尽管新建项目因审批和贷款限制等问题被推迟，住房市场已显复苏迹象。
她呼吁政府兑现承诺，释放行业产能、提升效率，以应对建筑行业在许可、材料、用工等方面的多重压力。
随着澳储行准备在下周二再次降息，经济学家们普遍看好未来两年房价走势。
澳洲银行首席经济学家Peter Munckton表示，根据过去40年的数据，未来两年房价上涨10%至15%是“合理预期”。
四大银行中有三家预测2026年房价涨幅将在7%以上。
ANZ高级经济学家Adelaide Timbrell指出，尽管收入在上涨，消费者仍受到生活成本危机的影响，信心尚未完全恢复。
她表示，首次置业者最大挑战是存够首付，而换房者的限制主要来自贷款能力。
“明年房价上涨的动力将增强，因为信心逐步回升、利率下调提升了购房者的借贷能力。”
联邦银行的高级经济学家Belinda Allen也预测2026年房价涨幅将更强，“如果RBA降息节奏更快，2025年房价可能也比预期更强。”
国民银行首席经济学家Sally Auld预计，2025年全澳房价将上涨约3%，2026年涨幅或达6%。
03
澳洲房价最难负担城区揭晓，悉尼多个华人区上榜
最新的建模数据显示，即便年入达到30万澳元，你也无法在悉尼和墨尔本的众多城区购置房产。
哪怕一对夫妇的年收入达到60万澳元，全澳范围内也有29个城区的房价让他们望而却步。
这一“令人痛心的数据”显示，哪怕是高收入群体在购房时也面临着不少阻碍。对于普通收入人群而言，情况就更加严峻了。
对于年收入10万澳元的单身人士而言，首府城市中仅有5%的房屋在其承受范围内，而在悉尼则一套都买不起。
专家表示，即便考虑到近期的利率下调，年入10万澳元的购房者，其借贷能力也就增加了2万多澳元。
假设他们能够存到20%的首付，拍卖会上的预算约为62.5万澳元。和去年相比，这一数据仅略有提升。
Cotality住宅研究主管Eliza Owen表示，如果将搜索范围扩大到全澳所有城市和地区，年入10万澳元的人群可以负担五分之一的房产，相比去年的11.5%有所改善。
这一计算基于5.75%的利率和30年还款期。
年收入20万澳元的单身人士可负担123.75万澳元的房产。可选地区包括悉尼 Newport、墨尔本Abbotsford和布里斯班Kelvin Grove。
年收入15万澳元的单身人士可负担95.12万澳元的房产，可选墨尔本Altona North 和Taylors Lakes、布里斯班Murrumba Downs和Pallara，以及悉尼Raby和 Glenfield等地。
如果是夫妻双方各自年收入15万澳元，他们可以负担首府城市87%城区的房产，其中悉尼有380个，布里斯班和墨尔本更是有数百个。
按照同样的算法，年收入30万澳元的单身人士有能力买下173.37万澳元的房产，可以考虑悉尼Arncliffe、布里斯班Camp Hill和墨尔本Narre Warren North等地区。但是，他们无法负担悉尼的Penshurst或Norwest，以及墨尔本的Essendon或Ormond 等地。
Owen指出，即使一对夫妇的年收入达到60万澳元，也无法负担悉尼29个超高端房产 市场。
这些地区包括Waverley、Lindfield、Strathfield、Coogee、Clovelly、Bondi、 Greenwich、Northbridge、Bronte、Bellevue Hill以及华人区Killara、East Killara以及East Lindfield。
Owen表示，单身人士与夫妇之间的购房能力差距巨大，政府主导的项目在平衡这一差距方面发挥着重要作用。
“机构可能需要采取更多措施，比如提高贷款的灵活性，使非恋爱关系的人更容易组队购房。”
“政府的共享房产权计划就是一个很好的例子，单身人士无需与他人合作，而是可以与政府合作进入房地产市场。”
经济学家普遍预测，澳联储可能会在下周二的会议上再次降息。
04
澳洲学区房溢价高达35%，家长甘心砸钱
在墨尔本，家庭为购买优质公立学校学区房支付的溢价高达35%。
维州房地产研究所（REIV）的分析显示，热门学区内的房屋售价比学区外平均高出至多50万澳元。
REIV对截至2025年3月的12个月内热门公立学校学区的平均房价进行了分析，并与学区外1公里处的平均房价进行了对比。
研究发现，墨尔本Williamstown High School周边学区的溢价幅度最大，达35.1%。此外，东区热门学校及南部Frankston High周边地区也存在明显溢价。
REIV首席执行官Jacob Caine指出，这表明学区划分是房地产中的重要资产。
“位于顶尖公立学校学区内，房产价值可能增加数十万物澳元，这证明了学区在市场中的强大影响力。”
他表示，尽管公立学校长期以来是部分东区的吸引点，但这一趋势在各区普遍存在。
“这并非东区独有现象，从Frankston到Williamstown，家长们愿意为优质公立教育支付高昂溢价，数据也显示购房者确实愿意为此买单。”
Caine指出，因其良好的声誉，Frankston High上榜并不意外。
“更重要的是，它是前十名学校中唯一中位数房价低于100万澳元的，这对购房者来说极具吸引力。”
约四年前，Alicia Nicholl在Frankston High学区购买了一套住房。她坦言，为确保两个孩子入学，自己确实支付了额外费用。
“学区内的房产价值肯定更高，但我知道学校每年都会接受学区外的申请，也鼓励家长申请。”
对她的家庭而言，这笔额外支出很值得，因为就读七年级和九年级的孩子在学校发展很好。
“这是一所很棒的学校，学术、体育、戏剧等方面都有很好的机会，声誉极佳。”
REIV发现，学区内的公寓也存在溢价，但幅度不如独立屋明显。
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