上交所一纸问询 创金合信电子城产业园REIT需要回答的问题

观点网 “请管理人、财务顾问提高项目申报材料的可读性、可理解性。”获正式受理后一个月，创金合信电子城产业园REIT收到了上交所的受理反馈意见。

作为继首农产业园REIT获批后，创金合信操盘的第二单公募REITs项目，原始权益人为北京电子城有限责任公司。

基础设施项目包含科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼三个产业园区项目，整体出租率为88.28%，估值合计11.10亿元。

据募集说明书，三个产业园区项目位于电子城科技园范围内，同时也属于2012年由电子城科技园扩充而成的北京中关村科技园区朝阳园。

基础设施资产范围内的国有建设用地用途主要为科研及工业用地，总建筑面积合计7.2万平方米，可出租面积6.51万平方米，项目运营时间均超过3年。

租赁稳定性问题

据7月2日上交所对创金合信电子城产业园REIT申报材料提出的反馈意见来看，主要关注重要现金流提供方的续租风险、租约集中到期的应对措施、园区定位与租户匹配性、区域内竞争力等租赁稳定性问题，并要求其对电子城的持续经营能力、涉房业务合规性展开分析。

同时，对估值与现金流预测中的关键指标、运营管理费用合理性、合规性问题及入池资产范围进行严格审查。

事实上，创金合信电子城产业园REIT底层资产的租赁稳定性问题在募集说明书披露初期已显露端倪。

据说明书显示，项目基础设施中，科技大厦已运营21.75年、研发A1楼已运营18.58年、国电总部4号楼已运营7年。截至2024年12月31日，项目基础设施资产已出租面积5.75万平方米，整体出租率88.28%。

截至2024年末，基础设施项目共签约租户108个，均为市场化租户，主要来自专业技术服务业、科技推广和应用服务业以及互联网和相关服务行业。

其中，中国重燃及北京链家为两大重要客户。

中国重燃整租国电总部4号楼，租赁面积1.5万平方米，占基础设施项目可出租面积23.05%，占已出租面积26.11%；北京链家租赁面积占比稍低，分别为12.26%和13.89%。

此外，前十大租户租赁面积合计占已出租面积68.72%。

根据租约到期分布，截至2024年末，基础设施项目租赁合同的加权平均剩余租期约为1.97年，已签约租户将集中于2025-2027年到期，到期租赁面积合计5.15万平方米，其中2025年到期1.56万平方米。

这一数据直接揭示了创金合信电子城产业园REIT面临主要现金流提供方的退租风险。

截至目前，电子城有限已与中国重燃完成续约，租期自2025年1月1日起至2027年12月31日止。值得注意的是，2026年1月1日至2026年12月31日为第一个可约定租赁期限，2027年1月1日至2027年12月31日为第二个可约定租赁期限。

北京链家租赁的研发A1楼5层租约已于2025年5月31日到期，但已提出续租意向，双方正就条款进行沟通。

电子城有限同时招引替代租户，目前已储备一家具备同等规模需求的企业，并取得《租赁意向书》，“如研发A1楼5层到期后北京链家未能续租，可及时补足该空置面积。”

因此，上交所要求管理人说明是否存在变更续租意向的风险及相应违约责任，并结合中国重燃的业务布局、租约条款、违约成本等，分析其提前退租或到期换租的可能性；同时要求补充披露北京链家仅续约3个月的原因及最新进展，评估租赁稳定性及租金单价下行风险。

原始权益人亏损问题

除租赁问题外，上交所还重点关注了原始权益人的经营情况：“据申报材料，原始权益人报告期内营业收入、净利润持续大幅下降，2024年度净利润为-11.01亿元，经营性净现金流持续为负，2024年末现金及现金等价物余额仅0.32亿元。”

电子城在2025年业绩预告中解释称，业绩预亏主因园区地产市场深度调整，商业、办公类产品面临存量大、去化周期长、价格下行的压力。

4月26日，电子城正式披露2024年业绩：营业收入21.12亿元，归母净利润-15.80亿元；截至报告期末，归母净资产58.10亿元，总资产170.92亿元。

市场分析认为，电子城选择在2024年推进公募REITs项目，或为缓解债务压力。

截至2024年12月31日，电子城非合并范围内有息债务余额分别为48亿元和47.5亿元，同比变动-1.04%；合并报表范围内的有息债务余额则从64.81亿元增至73.42亿元，同比上升13.28%。

此外，上交所指出该REIT的估值与现金流问题：2020年以来，项目区域出租率呈下降趋势，2024年四季度降至约80%；科技大厦出租率波动较大，研发A1楼2022年末、2023年平均出租率分别为50.31%、56.18%。

上交所要求管理人补充披露加权平均续租率，并评估区域出租率是否持续下滑。

租金方面，2022年至2024年区域租金持续下降，子项目间市场租金水平差异显著。国电总部4号楼2025年续约租金单价大幅降低，科技大厦与研发A1楼租金单价逐年递减，但预测期后的长期增长率仍设定为2.25%。

观点新媒体从招募说明书中发现，原始权益人称，在北京市朝阳区拥有“丰富的产业园资产和储备租户”，若基础设施资产出租率大幅下滑，可优先引导其他在管资产租户入驻空置区域，以缓解换租压力。

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