最高院：因历史因素未办产权登记，征收时不能直接认定为违建！

作者：周军律师.

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法律规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑属于“违章建筑”。在城市更新与土地征收进程中，未办理产权登记的房屋往往成为矛盾焦点。行政机关常以 “无证” 为由将其认定为违法建筑并不予补偿，而被征收人则主张房屋合法应获赔偿。

那么，未办理产权登记的房屋在行政征收中是否应被认定为违法建筑从而不予补偿？

最高院在《湖南省湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司、湖南省湘潭市雨湖区人民政府再审案》中明确：

对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。

最高院认为，

现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。

行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。

本案中，广湘公司未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定涉案厂房已转化为合法建筑。但是，涉案厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。广湘公司基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。

湘潭市雨湖区长株潭城际铁路建设指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对广湘公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，明显不当。

一审判决未予支持广湘公司的诉讼请求错误，二审判决基于上述公平合理补偿原则，撤销一审判决、撤销雨湖区政府作出的《关于对湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》，责令雨湖区政府重新作出处理决定正确，本院予以支持。广湘公司主张的再审事由不能成立，不应予以支持。

周军律师提醒，未办理产权登记的房屋不能简单等同于违法建筑，更不应一概不予补偿。被征收人则应积极行使权利，通过合法途径维护自身权益。

由于此类案件涉及规划、行政、民事等多重法律关系，建议被征收人委托专业律师介入，以协助当事人梳理房屋建设历史，审查行政机关执法程序，通过谈判、复议、诉讼等多种途径争取合理补偿，以免错失维权良机。

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