北京办公楼空置率上半年降至20.2%,中关村率先降至8.9%

7月4日，CBRE世邦魏理仕发布《2025年上半年北京房地产市场回顾与展望》报告。

报告指出，北京办公楼市场上半年新增供应总量为18万平方米，已经完成全年预期总量的83%。上半年全市新租交易总面积同比上涨 33%，新租需求的三大主力行业依次是TMT（40%）、金融（20%）和专业服务（12%）。

虽受新增供应影响，但空置率仍持下行态势，上半年累计下降0.8个百分点至20.2%。从子市场看，中关村、奥体、望京三大科技中心区凭借人才及产业链等优势，成为头部科技企业战略布局的首选，上半年90%的万平米级租赁交易落位这些区域，净吸纳量合计占全市的80%。

其中，中关村空置率本季度在众子市场中率先降至单位数（8.9%）。反观燕莎、CBD、王府井、东二环等东部传统子市场，上半年净吸纳量均为负值，尤以燕莎与 CBD的乙级市场去化压力突出。

全市平均租金面价同样本比环比下降2.7%，上半年累计下降5.5%，至每月每平方米241.7元。受来自新兴区域分流和租户降本诉求的压力，除中关村等个别子市场外，传统区域租金下行压力依然较大。

零售物业市场，京非核心商圈第二季度交付两个城市更新项目，带来上半年仅有的24万平方米的新增商业面积。

尽管今年1-5月北京全市餐饮收入下降3.7%，就上半年新增拓店需求来看，餐饮仍以48%的新增店铺占比位列头筹。竞争日益激烈的市场推动餐饮业态推陈出新，地方特色菜系（如小江西、潮汕鲜牛记、胶东小馆）扩张有抬头趋势。

作为上半年少数涨势喜人的商品零售业态，珠宝首饰类开铺亦持续活跃，如近期泡泡马特旗下珠宝产品线POPOP及周六福•吉文创形象店皆在国贸商城开出首店。全市上半年净吸纳量合计16.2万平方米，空置率累计上涨0.2个百分点至7.5%。

可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，致使全市购物中心首层平均租金延续下行趋势，季末同样本比上半年累计下跌0.7%至每天每平方米30.8元。

仓储物流市场，第二季度平谷再次交付两个仓储物流项目，带来29.8万平方米的新增供应。至此上半年合计新增供应量36.6万平方米，超过去年全年总量，且全部来自平谷区域。

在新增供应推动下，全市空置率上半年上涨5.1个百分点至29.5%，再创历史新高。季末全市平均租金报每月每平方米45.0元，同样本比上半年累计下降6.9%，由平谷、顺义其他等空置率较高的非核心子市场领跌。

商务园区市场，租金仍承压，第二季度平均报价环比下调3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累计跌幅达6.4%，创历史同期最大跌幅。

在类办公属性产品租金加速下调的推动下，中关村软件园、东升和电子城成为上半年空置率下降最明显的子市场。在市场租金下行的刺激下，TMT和文体娱乐等行业的搬迁需求加速释放，其中来自多个区域的文体娱乐租户换迁集聚至电子城区域成为一大亮点。

物业投资市场，上半年共录得20笔交易，累计成交总额约151亿元，同比下降34%。其中第二季度录得11笔，总额为58.2亿元，交易金额环比下降37%，同比下滑52%。整体来看，机构投资者态度依然谨慎，市场以5亿元以下中小体量交易为主。