老厂焕新，广州破局

南方财经记者郑玮 广州报道

活力橙与水泥灰交错的主色调、颇具赛博朋克风格的穹顶和连廊，以及散落各处的网红餐饮、潮玩文创等多类商铺……走进位于广州西关老城区的1906科技园，很难想象，几年前这里还是一片被围墙封闭着的老厂区。

这个坐落在广州市荔湾区中心、著名景点陈家祠对面的科技园区，由广州卷烟厂二厂闲置的旧厂区改造而来，2023年底启动运营，目前已累计引进约150家企业，日均人流量超7万人次。根据此前公布的广州市第一、二批工业遗产名单，在广州，类似的工业遗产还有至少22处，较为集中分布在荔湾、海珠、越秀等老城区。

近年来，随着城市化进程持续加速，推进城市更新已成为国内城市尤其是大型城市发展的共性命题。今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，要推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造。其中，包括鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。

作为在全国率先成立城市更新局的超大城市，广州旧改也探索形成了一些独特的经验与模式。

近日，南方财经记者陆续走访荔湾区1906科技园、越秀区南洋电器厂等旧改项目发现，广州多地旧改正探索构建“政府主导、政企合作、社会参与”的微改造模式，引入各具优势的市场主体，对老厂区进行空间重塑与功能重建，力图形成“土地盘活-产业升级-资产增值-反哺城市”的良性循环。

在产城融合实验背后，这座老牌一线城市，正通过空间更新，为城市发展导入新的增长活力。

围墙里的卷烟厂“爆改”科技街区

“我们园区占地约80亩、建筑面积4.7万平方米，开园一年半以来已累计引进约150家企业和商铺，最高峰日均人流量可以突破10万人次。”1906科技园运营方、扬韬科技（广州）有限公司（简称：扬韬科技）公共事务负责人告诉南方财经记者。

实地走进科技园，不难理解客流旺盛的原因：橙色与灰色交错、颇具赛博朋克风格的园区，各式潮玩店铺、网红餐馆集聚，还有KTV和音乐演艺馆等多类业态……商业、科技、美食、文化等多重元素在一方天地内交互，为往来的市民提供了丰富的消费业态。

据悉，1906科技园目前由3万平方米的城央花园低密度科技办公空间和2万平方米的都市开放式商业街区组成，并设计出广州首个公园式穹顶立体街Mall、独栋科技先潮体验空间、Livehouse潮玩乐趣沉浸场、榕树里漫游街、赛博朋克茶饮街、夜肆烟火里等六大特色主题街区。

但在成为街区中心之前，1906科技园前身为广州卷烟厂二厂闲置的旧厂区。虽然与广州文化地标陈家祠只隔着一条马路，地段一流、客流可观，但自2011年广州卷烟厂主要生产功能搬迁后，厂区一直处于闲置、围蔽的状态。

情况在荔湾区引进扬韬科技落户园区，启动对工业遗址、老旧物业的活化利用后发生了改变。“我们是2022年6月签的协议，9月拿到旧改批复。后续经过大概一年半的改造，2023年12月1日，全面开园运营。”上述负责人说。

从围墙里的卷烟厂“变身”公园式商业街区，只经过了一年半，这也是广州探索“微改造”模式的优势。“我们以微改造、轻介入为原则，只是对现有厂房的外立面、结构、景观等进行改造，没有大拆大建。最大的改动就是拆了围墙，形成了园区与城市界面联通、交互的模式。”上述负责人表示。

开放式商业街区的形态为1906科技园留下了更多人气，而在设计风格上，科技园也保留了原卷烟厂建筑的一些视觉语言，以此塑造街区特色。

上述负责人表示，在改造过程中，为了突出文化特色，扬韬科技对原来的工业遗产做了部分活化利用，比如保留了窗花和一些水气阀，卷烟厂厂房里拆下来的灯也成为了街区置景的一部分，“还有现在我们看到的空中连廊，也是由工厂里原有的运货隧道改造而来，贯通了园区内的高层建筑，形成我们独具特色的三维空间。”

“和改造前相比可以很明显地感受到，园区周边区域消费群体、消费结构都发生了一些变化。原来是老年消费者较多，园区开放后年轻人变多了。”上述负责人告诉记者，目前园区内的商铺已全部完成出租，下一步将尝试在园区内引入、开发一些更多元化的文旅业态。

（广州1906科技园由广州卷烟厂二厂闲置的旧厂区改造而来，2023年底全面开园以来日均人流量超7万人次，郑玮/摄）

“夹缝”中的南洋电器厂启动旧城混改

与广州卷烟厂旧改项目的快速推进不同，涉及企业、居民等多类主体的南洋电器厂及周边更新改造项目（以下简称：南洋电器厂项目）的推进则稍显艰难。

南洋电器厂项目坐落于环市东片区核心，项目周边即环市东和淘金商圈，其中包括写字楼40余座。但也由于区位及历史原因，南洋电器厂片区改造规划与实施受到诸多牵制、改造模式多次变更，现距离2015年以自筹资金、自行改造为方式的升级改造试点方案审议通过已近10年。

被老旧小区和商业写字楼包围，这是记者实地走访南洋电器厂项目的第一感受。远处是东照大厦等一列商业写字楼，近处是居民楼密集的黄华塘社区，背面还紧贴着珠江广州段的主要河涌：东濠涌，南洋电器厂项目就处在夹缝之间。如何平衡人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、改造区域居民意愿等各项因素成为项目推进的关键难点。

（南洋电器厂及周边更新改造项目是广州全市首宗旧城混合改造项目，项目周边被写字楼及住宅楼包围，郑玮/摄）

因此，经过近10年“博弈”，南洋电器厂项目最终选择了一条“旧厂+旧城”“全面改造+微改造”的新路径。

“南洋电器厂项目新方案以微改造为主，二期的旧城住宅不纳入原拆除改造范围。”作为项目开发运营主体之一，广州工控产业园发展集团有限公司相关负责人向南方财经记者表示，完成方案调整后，南洋电器厂项目由原一、二期全面改造调整为一期全面改造，二期微改造，一期占地1.91万㎡，现状建筑5.6万㎡，涉及居民291户。

“这一模式介于全面改造与微改造之间，结合了两者的优势。传统旧改项目往往采取非此即彼的单一模式，要么全拆重建，要么小修小补，而南洋电器厂项目创造性地将两种方式有机融合。”该负责人表示，选择“旧厂+旧城”“全面改造+微改造”的混合模式，可通过拆除旧厂优先建设回迁房，提高居民的征拆改造意愿，同时保障居民的回迁义务，极大加快项目进度。

具体来看，在全面改造部分，南洋电器厂项目计划对原厂区建筑和部分居民楼进行彻底重建，打造188米高的“越秀之心”商务地标和2栋住宅塔楼。在微改造部分，南洋电器厂项目将保留普济院等历史建筑，采用“原形制、原结构、原工艺、原材料”的原则进行精细修缮。

值得注意的是，该负责人也告诉记者，不同于传统旧改中政府或开发商单一主导的模式，南洋电器厂项目还探索构建了“政府主导、政企合作、社会参与”的新型合作关系。

在三方分工中，由越秀区政府负责统筹征收补偿工作，提供政策支持，确保公共利益，由广州工控集团（市属国企）、越秀集团（市属国企）和粤瑞控股（区属国企）联合成立广州智能装备科技创意园有限公司作为实施主体，发挥市场机制和专业能力。同时，在方案制定和实施过程中及时吸纳居民意见，优化回迁安排。

“这种三方合作模式既保证了改造的公平性，又提升了实施效率，同时也有效解决了传统旧改模式面临的诸多痛点问题。比如，通过‘政企民’三方合作就有效突破了传统部门协调困难、管理碎片化的局限。”该负责人表示。

据悉，目前南洋电器厂项目处于动迁阶段，已签约户数277户，签约率达到95%，并完成现场总拆卸面积4.5万㎡，已拆除部分占地面积比例达到90%。

“项目预计于2029年完成。改造完成后，项目将承载商业、办公、居住等多种复合城市功能，通过盘活低效用地，新增产业空间与公服配套，包括配套6000㎡的人才公寓，并同步修复文物普济院，延续城市文脉。”该负责人表示。

这位负责人表示，下一步，广州工控产业园发展集团将探索与房企、科技企业联合开发，形成“工控主导+多元合作”的更新模式，依托自身产业优势，参与低效工业用地盘活，推动老旧厂房、工业园升级为高端装备制造、新材料等战略性新兴产业基地等现代化产业园区。

这些老旧厂区改造的案例，正为广州这座老牌一线城市的发展导入新的增长活力。