买房签“阴阳合同”能省钱？当心掉进这个违约金“陷阱”！

你是否在买房时遇到过这样的场景？

无论是面对新房开发商还是二手房房东，对方都拿出了两份甚至更多的合同让你签。一份是价格较低的《商品房买卖合同》，用于在房管局备案和办理贷款；另一份则是价格不菲的《装修协议》、《设备补偿协议》或《补充协议》，用于补足房屋的真实总价。

销售或中介可能会对你这么说：“这是常规操作，大家都这么干，可以帮你规避限价政策，买到心仪的房子。”或者说：“这样可以做低备案价，帮你省下一大笔税费，何乐而不为？”

面对这种看似“双赢”的局面，你是否曾有过一丝犹豫？这背后隐藏着怎样的法律风险？如果一方违约，那违约金到底该按哪个价格计算？

今天，我们就通过几个真实的案例，层层剥茧，为您揭开房屋买卖中“阴阳合同”或“双合同”的法律面纱。

一、现象背后：为何会出现“双合同”？

在房地产交易中，将一套房子的总价拆分成两份或多份合同来签订，其动机通常不外乎两个：

1、规避新房限价政策

一些热点城市为了稳定房价，会出台“限价令”，规定新盘的销售备案价不得超过某个标准。但开发商为了追求更高利润，便想出了一个“妙招”：将房价拆分为“毛坯价”+“装修价”。他们将符合政府指导价的“毛坯价”写入《商品房买卖合同》用于备案，再通过其关联的装修公司与购房者签订一份高额的《装修合同》，从而实现高价卖房的目的。

2、规避二手房交易税费

在二手房买卖中，税费（如个人所得税、增值税、契税）的计算基数与房屋的成交价直接挂钩。为了少缴税，买卖双方有时会“心照不宣”地签订一份低于市场价的“阳合同”用于报税，再通过签订《补充协议》或现金支付等方式，补足真实的成交差价。

这种操作看似精明，却像在平静的湖面下埋了一颗不定时炸弹。一旦交易过程出现波折，比如一方想毁约、房屋出现质量问题、贷款办不下来等，这颗炸弹就可能被引爆，将双方都卷入复杂的法律纠纷中。

二、法律的审视：法院如何认定“双合同”的效力？

当发生纠纷闹上法庭，法官首先要解决的核心问题是：这两份合同，到底算不算数？

很多人会想当然地认为，既然是为了规避政策或避税，那这份“阴合同”（如装修协议）肯定是无效的。然而，司法实践远比这复杂。法院并不会简单地“一刀切”，而是会穿透合同的表面形式，探寻双方最真实的交易意图。

1、核心原则：实质重于形式，还原真实交易

法官审理此类案件时，遵循一个基本原则：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，其效力依照有关法律规定处理”。通俗地讲，法院会认定那个为了规避政策或避税的“虚假价格”是无效的，但会努力将所有合同拼凑起来，还原出一个完整的、真实的交易原貌。

【参考案例一】：二手房交易中的“避税”合同

在“邓某与李某冰、邓某贞房屋买卖合同纠纷案”【（2023）粤民申9220号】中，买卖双方约定房屋总价为208万元，但为了避税，他们签订了一份备案价为150万元的《存量房屋买卖合同》，同时又签了一份58万元的《调整成交价格补充协议》，约定这58万是“房屋装修及家电设施的补偿款”。

后来，买方邓某在办理过户手续时，拒绝支付这58万元，导致交易失败，卖方将其告上法庭，主张解除合同，并要求邓某承担违约责任。

【法院观点】：法院最终是如何认定的呢？广东省高级人民法院在再审裁定中明确指出：

1、《补充协议》是为规避国家税收政策而签订的，其中关于成交价格的约定（即58万是装修补偿款）并非双方真实意思，应属无效。

2、协议的其他部分，比如约定了这58万元的支付时间等内容，是双方真实意思的体现，合法有效，构成对主合同的补充。

最终，法院认定双方真实的交易总价就是208万元（150万+58万）。这份看似独立的《补充协议》，被法院“拼”回了主合同，共同构成了双方真实的权利义务关系。

【参考案例二】：新房交易中的“精装”合同

在“黄某、王某华等与佛山勤天某某房地产开发有限公司、广州某某装饰设计有限公司商品房预售合同纠纷案”【（2023）粤民申5257号】中，购房者们与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时又与开发商指定的装修公司签订了《装修合同》。购房者认为装修价格虚高，实际装修标准远不值合同约定的价钱，因此起诉要求开发商赔偿差价。

【法院观点】：法院经审理认为，这种“买卖合同+装修合同”的模式，是开发商为了规避当地限价政策而采取的。购房者签署的《装修确认书》等文件也表明，他们清楚地知道所谓的“装修款”实际上是带装修房屋总价款的一部分。因此，法院认定：

《装修合同》是为了规避政策而签订，并非双方关于“装修”的真实意思表示（虚假的意思表示），应为无效合同。

其隐藏的真实法律行为是：购房者以“房屋价款+装修价款”的总价，购买一套带装修的商品房。

【参考案例三】：装修款也是购房款的一部分

同样，在“广东某房地产开发有限公司、佛山市某装饰装修有限公司等商品房预售合同纠纷案”【（2023）粤06民终1168号】中，佛山市中级人民法院也认定，所谓的“装修款”实际是购房款的一部分，开发商和其指定的装修公司共同履行了合同义务，也应共同承担违约责任。

【案例启示】：从以上案例可以看出，法院对于“双合同”的态度非常明确：不理会其虚假的外衣（如“装修款”、“补偿款”），而是直击其内核，认定其本质就是购房款。法律不会让当事人通过这种形式规避义务，而是会依据双方真实的交易总价来确定权利、义务和责任。

三、责任的归属：一旦违约，谁来买单？

当法院重构了双方真实的合同关系后，判断谁违约、谁担责就变得有据可依了。责任的归属，完全取决于谁没有履行这份“真实合同”所约定的义务。

在前面提到的“邓某案”中，买方邓某辩称，卖方应该先交房，他才付款。但法院查明，双方在《补充协议》中明确约定，58万元的款项应在“不迟于递件当天”付清。因此，邓某在办理过户手续时拒绝支付这笔款项的行为，直接导致了交易无法进行。法院据此认定，买方邓某未按约定履行付款义务，构成根本违约，卖方有权解除合同并追究其违约责任。

【参考案例四】：延期交房的责任

在“中山市某某房地产开发有限公司罗某彬等商品房预售合同纠纷案”【（2024）粤20民终236号】中，开发商延期交房，且房屋存在诸多质量问题，迟迟无法修复达到交付标准。法院认定，开发商未能在约定时间内交付符合条件的房屋，构成根本违约，购房者罗某彬有权解除合同，并要求开发商承担全部责任。

【案例启示】：值得注意的是，在开发商利用关联装修公司签订“双合同”的案件中，法院通常会判令开发商和装修公司共同承担责任。比如，在“中山案”中，法院判决开发商返还全部购房款的同时，判令装修公司在它收取的“装修款”范围内承担连带返还责任。这种判决，有效防止了开发商利用其他公司主体的“马甲”来逃避法律责任。

四、违约金的计算：压垮骆驼的最后一根稻草

这可能是所有签订“双合同”的当事人最关心，也最容易“踩坑”的问题：如果一方违约，违约金到底是以备案的低价为基数，还是以真实的成交总价为基数？

答案可能会让一些人心头一紧。从我们梳理的所有案例来看，人民法院给出了一个高度统一的答案：以双方真实的成交总价作为违约金的计算基数。

在“邓某案”中，合同约定违约金为成交价的10%。法院最终判决买方邓某需要支付的违约金，是按照真实总价208万元**来计算的（即20.8万元），而不是以备案的150万元来计算。

在“广东某房地产开发有限公司案”中，法院在计算开发商应支付的逾期交房违约金时，同样明确，计算基数是“全部房价款”，即《商品房买卖合同》的79.8万元与《商品房装修协议》的32.5万元之和，共计112.3万元。

◆法院为什么会这样判？

1、符合损失填平原则

法律设立违约金的核心目的，是弥补守约方的损失。守约方的实际损失和未来的期待利益，都是基于真实的交易总价。如果按虚低的备案价计算违约金，根本无法覆盖守约方的损失（比如高额的贷款利息、另外租房的成本等）。

2、体现公平与诚信原则

如果以低价计算违约金，会大大减轻违约方的责任，这无疑是变相鼓励了投机取巧和不诚信的行为，与法律追求的公平正义背道而驰。

3、强烈的司法导向

法院通过这种判决，向全社会传递了一个清晰的信号——任何试图通过不合法、不合规手段签订“阴阳合同”的行为，不仅在法律上得不到保护，反而可能在违约时面临更沉重的惩罚。

在“中山案”中，法院甚至更进一步。合同中约定开发商逾期交房的违约金仅为“已付房价款的1%”，法院认为这个标准过低，与购房者逾期付款的违约责任（总房价款的5%）相比极不对等，且不足以弥补购房者的实际损失。最终，法院没有采用这个约定，而是判令开发商赔偿购房者已付购房款的利息损失，并代为偿还全部剩余银行贷款，实质上大大加重了开发商的违约成本。

五、给所有购房者的忠告

“双合同”看似是一条绕开障碍的“捷径”，实则是一片布满陷阱的“雷区”。通过以上案例，我们可以得出几点清晰的结论：

1、“双合同”是法律上的高风险行为

不要轻信“常规操作”的说辞，当纠纷发生时，“常规”并不能成为你的护身符。

2、法律追求实质正义

法院会穿透一切伪装，以真实的交易总价作为评判是非、认定责任的根本依据。

3、违约成本以真实总价计算

无论是买方还是卖方，一旦被认定违约，需要支付的违约金将以那个你试图隐藏的“高价”为基数。一时的“小聪明”，可能换来日后巨大的经济损失。

因此，我们真诚地建议每一位即将或正在进行房产交易的朋友：

●坚持单一合同原则：要求交易总价体现在一份合法、唯一的买卖合同中，并以此价格进行备案、贷款和缴税。这是对自己最根本的保护。

●保留一切证据：如果不得已或已经被动卷入了“双合同”交易，务必保留好所有相关文件，包括但不限于所有合同、补充协议、银行转账记录、微信聊天记录、付款凭证等。这些都将是未来维权的关键。

●切勿心存侥幸：不要以为违约的只会是对方。市场的波动、家庭的变故、政策的调整，任何一个微小的因素都可能让你从守约方变为违约方。届时，那份“双合同”将成为套在自己头上的枷锁。

●咨询专业人士：在签订任何涉及重大财产的合同前，花一点时间和费用咨询专业的律师。他们能帮你识别合同中的陷阱，规避潜在的风险。这点前期的投入，与动辄数十万甚至上百万的房价和违约金相比，微不足道。

记住，在法律的天平上，诚信永远是最重的砝码。任何试图绕开规则的行为，最终都可能让自己付出沉重的代价。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

【更多细节】请参阅原文

原文出自：微信公众号【法律知否】

「链接」