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我们认为，当前备受关注的马厂坝TOD项目二期——青雲九天已经为成都楼市打了一个样。

PART 01

马厂坝TOD

成就下一个城市生活主场

地段梯队决定价值段位。

城市边界越是往外延伸，中心城区的价值就越是凸显。作为传统“西贵”的青羊，也是成都千年历史文化原点，被誉为最有成都味道的城区。

‍人文青羊·航空新城 图源：锦绣青羊官微

近年来，青羊的成交楼面地价呈稳定上涨趋势，2023年青羊区以平均18904.89元/㎡的成交楼面地价位列成都5+2主城区第一（仅统计拍卖成交土地）。

同时，整个青羊区的土地供应非常克制。据统计，青羊区2023年全年供地仅有241.4亩，是成都11+2中心城区中供地面积最少的区域。

此外，截止目前，整个青羊区已诞生2宗2万+地块，均位于青羊新城，分别为2023年11月15日华润置地竞得的约66亩地块、2024年4月23日中旅竞得的约44亩地块。

值得注意的是，在青羊“一轴两心·双擎驱动”的发展格局中，两心正是：天府锦城、青羊新城。

“一轴两心·双擎驱动”发展格局示意图，来源：青羊区“十四五”规划

以西三环为界，约24平方公里的青羊源城承载城市记忆，而约42平方公里的航空新城则主打产城融合，实现城市抱负。在最新的《成都市中优“十四五”规划》中，除了天府锦城、交子金融城2大城市主中心外，还明确了7大城市副中心，青羊新城也是其中之一。

更为关键的是，青羊还将政务中心从一环内迁至青羊新城青羊总部经济基地，昭示着青羊乃至于整个成都发展建设青羊新城的决心。

与此同时，在成都瞄准“世界级先进制造业集群”建设目标时，青羊新城也围绕做强“千亿航空产业生态”、力争2025年实现航空产业产值1000亿元以上的目标，规划了“青羊总部产业功能区”、“国际智慧产业功能区”、“西部国际商旅功能区”三大千亿产业集群，朝着世界级先进航空产业集群加速迈进。

随着青羊新城的区域价值不断跃升，另一个更为核心的概念由此诞生：青羊新城新中心。

根据规划，马厂坝TOD作为青羊新城的新中心，将结合航空产业和总部经济打造成集城市综合服务功能与新兴产业功能于一体的区级新中心，引领带动新城发展，成为青羊“双擎驱动”之一。

青羊新城中心示意图 据锦绣青羊

双重中心叠加，可见，马厂坝TOD从地段能级上已经领先。

更为关键的，在青羊新城新中心——马厂坝TOD，可以用脚程来衡量的配套，已经有高度的确定性，而且都是预期很高的配套。

商业是堪称“城市引擎”的龙湖天街。

梳理青羊区的商业版图可以发现，其大型优质商业非常有限，区域大量消费力外溢。因此，马厂坝TOD项目官宣引入龙湖天街，总体量约15万㎡，将填补区域大型商业的空白，满足周边5km约超100万常住人口的生活购物需求。

据悉，龙湖天街将落地马厂坝项目二期A地块，将采用“天街+TOD”开发模式，并带来更新的设计理念和运营服务。于购房者而言，这是对未来品质生活和价值持续跃升的保障。

龙湖天街意境图

▋教育上，复刻升级版“青羊教育强区”。

青羊区作为成都传统主城区之一，本就是成都公认的教育强区，占据了青羊区三分之二土地的青羊新城生来就拥有相当稳固的教育基本盘，尤其在青羊新城新中心，近两年已迎来众多重量级教育资源落地。

例如泡桐树小学桐乐校区，已于2022年正式开始招生。泡桐树小学是成都“五朵金花”之一，教育教学质量闻名遐迩，也是整个成都公认的最好小学之一。泡桐树小学桐乐校区也是泡桐树小学“一校三区”之一的直属校区，与泡桐树小学共用一个制度体系，同属一个团队管理，教师资源也是共享的（信息来源青羊教育）。

泡桐树小学桐乐校区，图源网络

与此同时，青羊区教科院附属学校新城校区、树德协进江安校区、胜西小学康乐校区等学校也陆续落地。其中青羊区教科院附属学校新城校区，规划占地约34.6亩，已完成全部封顶，教科院亲自下场办学，其份量毋庸置疑（信息来源青羊教育）。

树德协进江安校区，是一所高完中，与树德协进本部为“一校两区”关系，学校规划占地约100多亩，已于2023年12月开始动工建设，项目估算投资约6.3亿元（信息来源蓉城初升高）。

树德协进江安校区规划图来源：成都树德协进中学官微

还有胜西小学康乐校区，位于马厂坝TOD项目西侧，预估总投资约1.3亿，占地约24.9亩，计划在2024年10月正式开工建设。值得注意的是，胜西小学有着超过80年的办学史，先后被命名为“中央教科所德育实验基地”“四川省教师基本功示范学校”“成都市文明单位”，也是家长心中数一数二的优质学校（信息来源玲妈升学通）。

超高浓度的优质教育资源及其确定性，对于青羊新城新中心，属寡头红利。

▋交通持续升级，日常通勤更加便捷。

按现有蓝图，光华大道+地铁4号线，构成了青羊新城新中心的交通主力。

其中光华大道是成都的一条东西走向的交通大动脉，汇聚了成都的千年文脉，青羊宫、百花潭、浣花溪、金沙遗址、非遗博览园、温江文庙等，串联起了一部西贵的史册。再叠加日月大道光华8线快速路、四环路等城市主干道，可快速通达全城。

光华大道二段鸟瞰 图片来源：青羊区地志办

而作为成都第三条开通的地铁线——4号线，走向与光华大道大幅相同，串联互通成都东西，接驳1/2/7/6号众多在运营地铁线路；4号线还被誉为成都“最文艺的地铁线”，从西到东,串起成都重要的文化和商业地标，是“日常生活线”，也是超级流量入口。

与此同时，在青羊新城新中心，还有成都环城生态公园、非遗博览园、江安河绿廊等生态环绕；成都中医药大学附属医院、四川省人民医院、成都市妇女儿童中心医院、四川大学华西医院（温江院区））等第一梯队的医疗配套也可迅速抵达，为家人的健康保驾护航。

PART 02

在TOD的标签之上卷产品

对购房者最大的诚意

马厂坝TOD是成都市首批14个TOD示范项目之一，也是青羊区首个亮相TOD，一体化设计范围约3000亩，是集产业、商业、主题商街、居住、生态景观为一体的大型综合TOD项目。

马厂坝TOD项目意境图

目前，马厂坝TOD项目一期已全现房交付，当前引起市场关注的正是已经完成进阶的二期产品。

从区位上来看，青羊新城新中心最大的利好都交织在了马厂坝TOD二期青雲九天，步行可至的生活圈已经日趋成熟。

可以说，仅凭地段优势，青雲九天已经可以脱颖而出。但青雲九天却在强劲的地段之上，继续卷起了产品，从楼栋布局、园林景观、架空层空间、户型设计等方面进行了全维度的进阶。

马厂坝TOD·青雲九天实景

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