20% 违约金为何不被支持？北京律师揭秘司法调整逻辑

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在二手房交易中，买方因家庭变故或市场波动想要解除合同，卖方能否主张高额违约金？一起真实案例为你解析房屋买卖合同解除的法律要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林浩、陈芳（夫妻）诉称：2023 年 9 月 2 日，二人与被告张阳、李娜（夫妻）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告以 599 万元购买原告名下朝阳区一号房屋。被告需于 9 月 12 日前支付 25 万元定金，原告于 12 月 31 日前完成房屋解押，被告在解押后 3 个工作日支付首付款。但被告于 2023 年 12 月告知中介拒绝购房，经多次沟通仍坚持解约。原告于 2024 年 1 月 15 日送达《解除合同并要求支付违约金通知》，主张合同于当日解除，并要求被告按总房款 20% 支付违约金 94.8 万元。

（二）被告的抗辩主张

被告张阳、李娜辩称：

合同解除时间：认可合同解除，但主张2023 年 12 月 22 日已通过中介正式提出解约，应以此为解除时间。

非恶意违约：因父亲离世需赡养母亲、家人重病医疗支出及工作变动，确因家庭重大变故无法履行合同，主观无恶意，且已支付25 万元定金作为补偿。

违约金过高：原告未举证证明实际损失，且小区同期房价未下跌反有上涨，约定的20% 违约金远高于实际损失，请求法院调整。

首付款支付条件：原告所述“解押后 3 个工作日支付首付款” 与合同约定不符，实际应为 “过户前 3 个工作日支付”。

（三）法院查明的关键事实

合同约定：

被告需支付25 万元定金（已支付），原告需在 2023 年 12 月 31 日前解押。

被告拒绝购房或逾期履行超15 日构成根本违约，原告有权解除合同并要求总房款 20% 的违约金。

履约情况：

被告于2023 年 12 月 22 日明确表示不购房，原告于 2024 年 1 月 15 日送达解约通知。

被告未举证证明原告存在可得利益损失，小区同期房价无显著下跌。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同解除时间应以哪一方主张为准？

被告是否构成根本违约？违约金应如何认定？

（二）法律分析

合同解除程序：

被告作为违约方，不享有合同约定的解除权，原告作为守约方，其解除通知送达时间（2024 年 1 月 15 日）为合同解除时点（《民法典》第五百六十五条）。

根本违约认定：

被告明确拒绝购房，符合合同约定的“拒绝购买房屋” 根本违约情形，应承担违约责任。

违约金调整规则：

原告主张的20% 违约金（94.8 万元）显著高于被告已支付的 25 万元定金，且原告未举证证明实际损失。根据《民法典》第五百八十五条，约定违约金过分高于损失的，法院可调整。被告自愿以定金承担违约责任，符合定金罚则（定金不得超过主合同标的 20%，本案定金 25 万元未超限额）。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告林浩、陈芳与被告张阳、李娜签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2024 年 1 月 15 日解除；

驳回原告要求支付94.8 万元违约金的诉讼请求。

理由：被告构成根本违约，合同解除时间以原告通知送达为准；但原告主张的违约金过高，被告已支付的25 万元定金足以弥补其损失，故不予支持超额部分。

四、案件启示

（一）合同解除需依约依序

守约方享有法定解除权，解除通知需书面送达违约方，以送达时间作为解除时点，违约方无权擅自确定解除时间。

（二）违约金主张需合理适度

合同可约定违约金比例（如本案20%），但需与实际损失相当，否则法院可能调整。建议在合同中明确损失计算方式，或通过定金条款控制风险。

（三）诚信履行是交易核心

购房前应充分评估自身履约能力，若因客观原因无法履行，需及时与对方协商，避免因“恶意违约” 承担额外责任。

（四）关键条款务必明确

付款条件、解押时间、违约责任等条款需细化，避免因约定不明引发争议（如本案首付款支付条件的理解分歧）。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）