上海发展最艰难的副中心，终于要翻盘起飞了？

　　上海发展最艰难、最不顺利的副中心无疑是真如，历史开发历程几经阻碍。

　　但是最近，真如貌似真的要起飞了。

　　真如正式发布了最后两大核心规划：

　　真如之心和真如翠谷。

　　这两个重磅项目的开发，将为真如带来新的改善住宅、商业、和250米地标。

　　而且，这次并不是纸上谈兵，真如翠谷的一期地块也马上将在6批次土拍正式上拍。

　　真如，是不是终于要崛起了？

　　看一个规划能给区域带来什么改变，自然是先要搞清楚规划里面具体有什么配置，再看看这些配置有什么作用。

　　在本次上海城市更新路演推介活动上，普陀正式推介了真如城市更新的两个重要项目，分别是真如之心、真如翠谷。

　　当然真如最近的城市更新动作不止于此，还有刚刚更改控规的真如古镇地块。

　　其中真如之心其实是老面孔，早在年初，上海规划资源就为其发布了设计方案征集。

　　真如之心地块，其实就是之前的铜川路水产市场地块。

　　位置在中海寰宇城的西北侧、高尚领域的西侧，可以称之为整个真如地区真正的核心位置。

　　不同于之前的方案征集，只是概述了一下项目历史，还在征集方案；

　　本次的项目推介，已经确定由国际知名设计团队福斯特进行最终成果深化，也更加详细的介绍了地块的规划细则。

　　目前释放的规划内的细节还不多，我大概挑重点的说：

　　整个地块总共约50万方的建筑面积，内部就是一栋超过200米的超级地标大楼（含酒店），一个大商场，加上一片高档住宅区（按3.0容积率推测约15万方）。

　　这个地块其实很像当年中海真如地块的缩小版，商业中心+住宅+公建配套的配置。

　　建成后将补齐真如地区中心最核心的一块拼图，补齐真如都市天际线。

　　第二个项目就是位于品尊国际西侧的真如翠谷项目，也就是六批次土拍已经上马的真如岚皋粮仓地块。

　　虽然这是一个地铁上盖（20号线）的TOD项目，但是实际上这整片区域几乎规划的都是住宅。

　　图源小胖看房

　　项目规划住宅用地面积116874㎡，商业用地面积12859㎡，合计用地面积129733㎡。

　　项目未来预计可售的住宅总面积约22万方，比较有亮点的地方是，其中A03C-04地块只有1.77的容积率。

　　考虑到现在2.5的容积率都能做叠墅，这块地做叠墅基本可以说板上钉钉。

　　对于真如来收，这个产品就相对比较稀缺。

　　既补齐了真如的高端产品空缺现状，也是浦西内中环之间难得的别墅产品。

　　整个真如翠谷地块目前已经全部整平，我去调研的时候恰好碰到某头部房企的投拓看地，到底最后地块会花落谁家的确是很让人期待。

　　此外的真如古镇地块，优势一个是距离三个地铁站都不算远，另外一个优势也是在于产品上。

　　这两块小地块，2.0容积率限高24米，未来将会推出市区比较少有的7-8层洋房产品，也有可能会出现叠墅产品。

　　整体来看，三个项目中，除了真如之心是作为区域核心地块，布局了新的地标建筑商办商业，整体三个地块的大部分体量仍然是以住宅为主。

　　三个更新项目的细节看完了，相信大家都很好奇：

　　真如这次城市更新，真的能让真如起飞吗？

　　房子不会卖，价格不好谈

　　卖房策略轻度咨询

　　从发展预期上来看，我认为这三个地块的开发，将会让真如“部分”起飞。

　　所谓的部分起飞，就是这些规划能够一定程度上，解决一部分真如的困境，但是仍有一些难点需要在未来持续突破。

　　本次三个地块，带来最大的改变，其实是真如和整个西北地区楼市的住宅市场格局。

　　从真如本地楼市的小环境来看，之前最大的问题在于没有标杆。

　　真如之前的商品房社区，主要以偏刚需入门的中产社区为主，无论是高尚领域还是臻如府，大多属于这个档次。

　　中骏天悦品质不错但是规模太小，撑不起整个板块的场面。

　　品尊国际定位比较高，也有不少大户型，看似是区域标杆；

　　但是之前在真如翠谷没有开发的时候，可以视为板块内的边缘地带，周围配套、界面都比较差，一直都有点卖不上价。

　　刚交房不久的新俞里品质不错，但是位置不在真如的核心区，更加代表不了真如板块。

　　各个项目都有些缺陷，有些硬伤，标杆缺失。

　　而标杆缺失对于楼市带来的直接影响，就是板块价值无人扛鼎，缺少大宁金茂府那种能够抗住区域楼市天花板的项目。

　　因此真如的楼市地位一直有点高不成低不就。

　　而这也直接影响了西北部楼市整条置换链条的价格体系：

　　长寿武宁早年定位都是接近于住宅区，价格一直不温不火；

　　真如本被寄予厚望，拔高整个西北的产业能级和地价。

　　但是无奈发展一般，又没有标杆社区拔高区域价格，直接造成整个西北地区楼市的置换链条价格都比较便宜。

　　桃浦的新房卖八万多大家都觉得贵，是因为真如也就是9-11万的水平。

　　如果真如的二手标杆社区14-15万一平，可能桃浦8万多的价格看起来还显得有些性价比。

　　而本次供应的几个地块就能通过“土拍地王-标杆高品质新房涨价-二手标杆出现抗住二手市场价格层次”这个链路，重塑整个真如楼市的格局，进而重塑整个西北地区的楼市格局。

　　包括真如翠谷的低密度地块、真如古镇的低密度产品、或者真如之心的偏高端定位的改善社区，未来都有机会冲击真如第一“豪宅”，就看未来开发商如何打造。

　　而普陀当下对于新房的建设品质要求堪称各区最高，新房几乎至少得是铝板以上的公建化外立面，肯定是要和之前真如的大部分小区品质拉开差距的。

　　从这个角度讲，未来真如楼市格局重塑、西北地区楼市的价格抬升，可以说是板上钉钉。

　　新房的价格上涨，是能够对地段起到快速的价值塑造作用的。

　　这点我在之前的徐汇东安地王一文中就已经聊到过。

　　本次真如即将上拍的粮仓地块就是如此，大家纷纷预测其是新地王，大幅度提高板块的房价水平，给周边二手房抬轿子，真如的房价自然是要起飞的。

　　而且经过这些地方的开发，真如就也接近于成片开发的中产社区，只要是补齐了学校的短板，基本也算是五边形战士了。

　　但是关于价格全面起飞这件事，我还是要这里我就要给大家泼一盆冷水，也解释一下为什么是部分起飞：

　　因为我了解下来，大家（众多开发商）普遍不敢把这里的价格看到太高，很多都还只看到11-12万的预期水平。

　　大家不敢看太高，最简单直接的原因就是隔壁的品尊国际卖的一般。

　　品尊的品质不差，新房价格不到11万，二手价格甚至有的只有9万出头，但是依然卖的不是太好。

　　而深层次的原因，其实就是回归到土地价值的本身。

　　你这个地块的价值，到底来自于什么？

　　强大的产业，众多拥簇的地段认同，极强的区域购买力（人多或者钱多）；

　　还是只是价格上涨，其他都没跟上？

　　其实桃浦的新房不好卖，就是最直接的例子。

　　桃浦的新房们品质都不错——

　　但是当下能看到的落地配套太少，产业预期很大但是过于早期，地缘没什么购买力，甚至到市区开车的距离也因为没有直达高架不算快，因此大家不认。

　　真如的问题同样在于这里。

　　真如楼市没有好的标杆产品只是一方面，另一方面更重要的原因就是因为之前发展的不顺利，错过了产业快速崛起的时间段，因此在产业侧的实力有限。

　　而由于西北整体缺少核心产业区，因此万里、桃浦等区域的二手房市场都是不太景气的。

　　虽然本次规划了真如之心，继续补齐了真如核心商务区的板图，但是我们还是需要认识到，地标吸引产业的时代，的确已经是过去式。

　　在年初我写的关于真如之心的分析时，就已经深度对真如进行了调研，企业入驻情况相比于之前肯定是有相当的进步，但是依然还是比较空。

　　已建成的部分尚且未能填满，新建的写字楼地标填满，恐怕也需要更长的时间。

　　而商业也是如此，这个区域到底能不能扛得住、或者说有足够的号召力撑住两个大商场，也同样是个未知数。

　　在寰宇城已经成功的情况下，新地块的商场到底如何运营，也是个巨大的挑战。

　　从这个维度来看，真如接下来几块地块即便成为地王，价格也未必能达到大家预期的高度——

　　真的高上去却卖不掉，那就真的难看了。

　　当然对于一个区域来说，有新的重大项目落地都是利好，有一家新写字楼落地都是增量——

　　只是我们不能完全按照他全面落地去预估房价。

　　如果一个区域新房价格已经把发展落地的预期都包括进去了，那买了这种房子，大概就要站岗很多年。

　　比如曾经的新江湾城，出道既颠覆，二手价格多年不涨。

　　比如现在最新一批的东外滩新房，情况也是大抵如此，11万情有可原，13-14的确是太高了。

　　结语

　　当然，真如楼市即便是部分崛起，也是对北上海其他板块的一个冲击：

　　最直接的就是大宁，终局建成状态下，真如和大宁的差距已经没有那么大了。

　　北区整体购买力偏弱，新区域的崛起必将带来的就是其他区域的削弱。

　　因此伴随着真如的开发、东外滩的开发，虹口的旧改，中兴路的建设，未来北上海的楼市格局大概率要继续洗牌。