香港地产“豪门”最后时刻缓解债务压力，但郑氏第三代长子彻底离场了

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

拿下882亿港币融资的新世界发展，至少在现阶段，将暂时缓解资金链压力。

新世界发展在6月最后一天的晚间发布公告，公司通过和相关集团成员公司与有关银行债权人，签订了新的再融资定期贷款融资协议，融资合计覆盖集团约882亿港元现有境外无抵押金融债务。

从具体的融资方式来看，主要来自新世界发展部分现有的境外无抵押金融债券进行了再融资；另一部分通过协调集团其他境外无抵押银行贷款，以和上述新银行融资条款进行保证统一。

据悉，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期时间为2028年6月30日。

这意味着，新世界发展持续已久的资金压力，将暂时得到缓解。

伴随融资公告发布的，还有曾经被视为郑氏第三代接班人郑志刚辞职的消息。

当日新世界发展的晚间公告称，郑志刚已向公司提出辞任公司非执行董事及非执行副主席职务，从7月1日起生效，未来将会投入更多时间在公共服务以及个人其他事务。

在2024财年新世界发现出现近20年来首次亏损后，这位曾被寄予厚望的郑氏第三代便被边缘化，在去年9月先后辞去其在周大福、新世界、新创建和新世界百货的任职，只保留了新世界发展非执行董事及非执行副主席的“闲差”。

随着此次再度离职，意味着郑志刚在新世界发展已经远离核心管理层，而其妹妹郑志雯和弟弟郑志明，则正在进入家族核心生意圈。

债务攀升的“豪门”港企

从近期连发的几份公告来看，新世界发展的资金情况已经颇为紧张。

在今年5月末6月初的两份公告中显示，公司有4笔共计34亿美元的永续债利息分派时间，递延至下一个分派支付日。从公告来看，4笔永续债利息支付日均在今年6月。

不同于一般意义上的“爆雷”，永续债的票息可以递延不构成违约，但有惩罚性的约束条件，例如上调票息率。

观察者网查询到，部分永续债的票息受到递延带来的罚息影响，票面利率从发行时的6.15%已经上升至10.132%，因此一次性4笔永续债利息递延，可见新世界发展在资金层面上的紧张，已经难以掩盖。

今年2月公布的2025财年中期业绩中，新世界发展到去年末到公司在手现金为218.58亿港元，比去年同期下降了60多亿港元；综合债务净额1246.3亿港元，债务净额与权益比率为57.5%，比去年年中时增加了2.5个百分点。

这一比例虽然相较于内地房企债务高点时候并不算多，但相较于香港其他三大家族，则明显高企。

要知道，2024年李嘉诚的长实集团，净负债率仅在4%左右；即便是相对较高的李兆基家族的恒基地产，净负债率也只有21%。新世界发展的负债率，比恒基地产高出1倍还要多。

同时，从去年末计算，一年内到期的公司各类借贷、其他借贷、固定利率债券及应付票据金额为322.09亿元，可以说手上的资金颇为紧张。

因此，这笔882亿港元的银行融资对于新世界发展解决现阶段流动性而言，显得颇为重要。

另外，新世界发展去年还发行过一笔4亿美元的可赎回债券，票面利率高达8.625%，发行成本远高于早前的债券，公司对于资金的渴求程度可见一斑。

出现20年罕见亏损，新世界也忙着“减债”

作为香港“四大家族”之一的郑氏家族的地产业务板块，新世界发展资金链出现问题的传闻由来已久。

早在2023年2月，新世界发展中期派息就出现13年以来的首次减少，外界开始猜测公司利润受到的侵蚀。

2024年公布的2023-2024财年报告中，更是罕见地出现了公司20年以来首次的利润亏损，引发了外界震动，也让市场开始重新审视新世界发展近年的投资和经营状况。

更为直接的影响是，彼时的新世界发展总裁郑志刚随即辞职，并出席了最后一次新世界发展的业绩会。

到了去年11月，郑家纯就已经在股东大会上表示，公司的首要任务是减轻债务负担。这和早前新世界发展积极投资态度，已经发生逆转。

今年1月，刚刚从新世界中国升职到新世界发展2个月的总裁的黄少媚，自掏腰包5488万港币买下新世界在香港北角英皇道的豪宅，被视为用数年薪水回馈新世界；2月，新世界发展执行董事兼主席郑家纯的妻子、郑志刚的母亲叶美卿也自费1394万港币买了同一个豪宅社区，可见“自家人”对公司业绩的力挺。

与此同时，郑氏家族及关联企业周大福，也陆续接手了新世界发展出售的资产，以协助资金回收。

新世界发展先是在当年6月，以15.49亿港元价格，将天得发展30%的股权出售给周大福旗下全资公司；9月，以2.09亿港元价格将持有的4个K11项目以及爱互送有限公司，出售给了郑志刚全资自持的公司；11月，周大福又以4.167亿元的价格，买下新世界发展旗下New World Sports Development Limited全部股权及相关贷款。

今年2月，黄少媚在中期业绩会上表示，会通过积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理等7项措施，全力降低公司债务和改善流动资金。

话音刚落的1个月后，新世界发展就传出消息，计划出售位于杭州的一栋估值10亿元人民币的甲级写字楼。

从寄予厚望到黯然离场

“引咎辞职”的郑志刚，可以说是从家族核心管理层中黯然离场。然而在他刚刚登场的时候，曾被寄予过厚望。

郑志刚是郑氏家族“二代掌门人”郑家纯的长子，2007年就出任新世界发展执行董事，2009年他创立的首个K11项目在香港开业，加上2013年内地首个K11项目上海淮海路K11亮相，郑志刚和K11商业的名声都逐渐出圈。

这个在当时较少见的将艺术和商业高度融合的商业体，给商业市场打开了新思路，之后发展出的一系列K11项目，被视为是新世界发展在体系内的新世界百货业态老化之后，迭代出的新一代商业产品。

2017年郑家纯中风后，郑志刚成为新世界发展执行副主席，开始掌管这家家族上市企业。之后，新世界发展在内地和香港两地的土地市场快速加码，在2017年业绩会上郑志刚就表明了“大力发展内地市场，更多增加华南土地储备”的规划。

而彼时正是内地地价飞升、房地产狂飙突进的最后阶段，但2017年新世界发展旗下的负责内地业务的新世界中国，在大湾区的总投资额就超过400亿元，是在大湾区投资额最大的香港房企。

2020年公司还深度参与深圳、广州等华南城市的旧改项目，而“旧改”项目本身就是资金需求量较大，投资回报周期较长的项目。

直到2022年，新世界中国仍在重仓内地核心城市。当时颇为乐观的郑志刚还表示，新世界发展预留出200亿港元资金用于收购，会适时进入大湾区市场。

但在当时，内地房企已经在“三条红线”的要求下，开始出现资金紧张的问题。但这些并为引起郑志刚足够的重视，并还是“大气”表示，当时内地房企已经没钱了，有很多项目找新世界发展谈合作。

但显然，内地市场和香港楼市同步出现的下行，也没能让新世界发展躲过债务重压导致的资金链问题，区别在于郑氏家族还有周大福等家族产业，关键时刻对新世界发展出手相助，而郑志刚的“出局”已是定局。

如今郑志刚接手了从新世界发展剥离出的K11管理和顾问业务，未来可能专注于自己一手创立的这部分业务，而新世界也一定程度上减轻了压力。随着郑志刚的胞妹、郑家纯长女郑志雯进入董事会名单，次子郑志明任职原新创建集团行政总裁，新世界发展“第三代掌门人”究竟花落谁家，还仍有悬念。