转租10套（间）的个人视同租赁企业，北京新规直指“二房东”治理

长期以来，“二房东”套取房款后跑路、克扣押金租金等现象屡禁不绝，租客事后维权成本高。与此同时，在外来人口不断流入的一二线城市，大量存在的职业化个人“二房东”又会进一步加剧群租房治理难题。

在此背景下，为保护租赁当事人合法权益，维护当地住房租赁市场秩序，加强对“二房东”群体的事前监管和事后处罚，显得必要而迫切。

7月3日，北京住建委发布《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”），拟将个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的个人“二房东”纳入住房租赁企业管理范畴。

所谓个人“二房东”，即从事转租住房活动的个人。在租房市场上，“二房东”往往以个人名义承租他人住房后，再在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租（包括在互联网信息平台发布房源出租信息）。

根据《北京市住房租赁条例》，个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。

但在实践中，由于相关主体未办理市场主体登记并取得营业执照，违规行为难以得到有效监管。“近年来，我市部分‘二房东’以个人名义承租大量住房后从事转租活动，存在发布虚假房源、克扣押金租金等侵害市民合法权益的情形。”北京住建委在通知解读文件中提到。

为此，通知一方面明确了需要办理市场主体登记的转租住房数量标准，将达到一定规模的个人“二房东”纳入住房租赁企业管理；另一方面细化了个人转租住房及住房租赁企业、房地产经纪机构、互联网信息平台开展业务活动的有关要求。

根据通知，个人在本市转租非同一套（间）住房累计达到10套（间）及以上的，应当依法向经营所在地的区级市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。

值得注意的是，由于法律法规对从事住宿、民宿等经营活动另有规定，不包含在此次通知规制范围内。除此之外，成套住房整租的按套计算，其他按间计算，转租套（间）数量的认定，以网上房源发布、签订住房租赁合同件数或其他可确认的租赁关系建立数量为准。

北京住建委表示，当个人开展转租住房活动登记取得营业执照转为租赁企业之后，应当遵守《北京市住房租赁条例》等相关法律法规和有关政策要求，充分落实信息公示、资金监管、登记备案、内部管理等方面的制度规定。

例如，在资金监管方面，根据去年10月1日起实施的《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》，住房租赁企业收取的押金应纳入北京市住房资金管理中心押金托管账户进行托管；向承租人单次收取租金的数额超过三个月租金的，超收的租金也应当纳入监管。

多部门、多主体的监管协同也有望强化。

根据通知，区级住房城乡建设（房管）部门加强工作统筹，与街道办事处、乡镇人民政府及市场监管等相关区级部门建立工作协调和信息共享机制。区级住房城乡建设（房管）等部门发现个人转租住房达到10套（间）及以上涉嫌未经设立登记从事经营活动的，将有关意见、证据材料等线索信息移送区级市场监管部门依法查处。公安等相关部门按照各自职责做好配合工作。

在业界人士看来，另一个对“二房东”转租行为起到关键约束作用的规定在“信息发布”方面。

通知拟规定，互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）的个人提供信息发布或居间服务。