观察丨港资辉煌不再，郑家纯筹到“救命钱”，李嘉诚也在打折卖房

香港四大家族的郑裕彤家族等来“救命钱”。

6月30日，新世界发展（00017.HK）宣布，成功与有关银行债权人签订了新的再融资定期贷款融资协议（新银行融资），对部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资；及协调了集团其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保持一致（经统一银行融资）。协议合共涵盖该集团约882亿港元现有境外无抵押金融债务。

新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。也就是说，新世界发展这次成功续命三年。

截至2024年底，新世界发展债务总额达1510亿港元，净负债比率为57.5%，短期债务超322亿港元，偿债缺口仍巨大。6月初，新世界宣布延迟支付34亿美元永续债利息，虽未直接触发违约，但已导致股债双杀，暴露出资金链的脆弱性。

外界多将郑氏家族的债务危机归因于三代掌舵者郑志刚的激进策略，2019年，郑志刚以近百亿拍下当时的杭州地王，2022年，内地房企纷纷暴雷，楼市急转直下时，其仍计划在中国内地豪掷百亿拿地。

不过，从去年开始，“背锅”的郑志刚就相继退出新世界发展、新世界百货中国、周大福珠宝及周大福创建等四家上市公司的相关职务。6月30日晚，新世界发展董事会宣布，郑志刚已向董事会提出辞任本公司非执行董事及非执行政副主席。

这个自2006年就开始参与家族生意运营，2007年出任新世界发展执行董事，曾被认为是郑氏家族第三代掌舵者的接班人，彻底淡出家族生意的核心。

目前，这家老牌房企由职业经理人负责日常运营，去年11月，加入新世界20年的黄少媚获任为新世界发展行政总裁。此外，郑家纯也将女儿郑志雯纳入核心管理阶层，一同组成“家族成员+职业经理人+专业人士” 的权力三角。

截至6月30日收盘，新世界发展总市值仅剩约140亿港元，与巅峰时期缩水九成。

新世界生死时刻

新世界拿到了香港有史以来最大规模的再融资之一，但代价不菲。

根据早前消息人士透露，新世界正跟超过50家银行展开最后阶段的协议签署，力求在时限内完成这项关乎生存的关键操作。不过，获得再融资背后，新世界或许拿出了压箱底的资产。

年初就有消息称，新世界发展或将提供价值150亿美元的物业作为贷款再融资的抵押品。4月，据资本市场消息，新世界发展被曝为875亿港元贷款新增抵押品，再度将尖沙咀Victoria Dockside综合体（含K11 Musea及瑰丽酒店）作为次级抵押。除Victoria Dockside外，抵押品池还包含约40个物业。

过去几年，为缓解债务危机，新世界发展就已经不断出售资产。自2020年开始，该集团便相继沽清香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非核心资产，回笼资金420亿港元。

随后，新世界发展还拿出深圳前海周大福金融大厦、香港启德体育园，卖给母公司周大福集团。2024年，该集团将以近2.1亿元向前CEO郑志刚出售K11品牌业务。

2024财年，新世界发展出现20年来首次年度亏损，母公司股东应占亏损196.83亿港元，年内股价跌幅逾30%。这一年，新世界发展也完成出售非核心资产80亿港元，2025财年目标提升至260亿港元，包括多栋香港办公大楼及杭州A级商办等大宗交易。

行政总裁黄少媚在中期财报会议上明确表示，改善现金流与降负债是公司的首要任务。

此外，郑氏家族也在通过购入自家物业释放信心。今年初，郑家纯配偶叶美卿斥资1487万港元购入皇都两套物业，黄少媚以5488万港元购入豪宅。

尽管拿到巨额再融资，有望延缓债务到期压力，但57.5%的净负债比率与千亿债务规模仍需要数年消化。分析人士指出，新世界能否真正脱困，取决于资产处置效率、中国内地销售回款进度及银行业对长期债务结构的容忍度。而2025财年上半年，新世界在内地只卖出了75亿元。

2025上半财年，新世界发展来自持续经营业务的收入约167.89亿港元，同比减少1.6%；来自持续经营业务的核心盈利约44.16亿港元，同比减少17.57%。报告期内，新世界发展来自持续经营业务的归母净利润约为-66.33亿港元，此前一年同期约5.02亿港元。

美银证券预计，2025至2027财年，新世界发展将连续三年录得基础净亏损。去杠杆化意味着新世界需以低于账面成本的价格出售更多资产。

香港地产黄金时代落幕

作为香港四大家族之一，郑氏家族的债务危机预示着房地产黄金时代的落幕。

低买高卖、囤地开发是香港地产商的一大特征。上世纪六七十年代，香港处于动荡时期，郑裕彤逆势囤地，1970年成立新世界发展并建成香港会展中心，与郭得胜、李兆基、李嘉诚并称“四大家族”。

1989年，创一代的郑裕彤宣布辞去董事总经理一职，将话事权交予郑家纯，后者上任后，也主导了一系列大手笔收购，导致新世界发展外债攀升。为此，郑裕彤不得不短暂出山，重整困局，直至2012年才真正卸任。

上世纪90年代，新世界发展与一众港资进入内地市场，并借北京、广州、天津、武汉、天津等城市参与旧改工程的大规模囤地，充分享受土地增值带来的收益。

2013年，新世界将上海市黄浦区的一个地产项目以近80亿元价格出售，而其拿地时间可追溯到1993年，近20年时间里，地块从7.5亿元升值到了80亿元。

国土资源部2010年公布的一份闲置土地名单上，新世界中国被指在北京有三处囤地，包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼，涉及总地皮面积约为2.4万平方米。其中，位于北京崇文门的新景商务楼项目早在2004年8月就签订了土地出让合同，直到2011年仍无动工迹象。

根据新世界2012年报显示，财报内所列正在发展中的40个项目，有八成项目开发周期长达5年以上，其中有项目甚至长达10年，至今依然处于规划。巅峰时期，新世界在中国内地的土地储备一度超过2000万平方米。

2014年，中国的房地产市场经历了一系列调控政策，房地产行业进入深度调整期，新世界也开始布局以躲避风险。2015年，新世界发展将北京、上海等9个项目以339亿元对价打包出售给中国恒大，这9个项目总建筑面积超过1200万平方米，几乎是当时新世界发展的一半土储。

如今，土地红利褪去，这种在地产黄金时代无往不利的模式开始失效，港资早年囤积的非核心地块面临贬值风险。

去年，李嘉诚旗下长实集团位于北京的豪宅项目，以七折价格推出新一批房源，引发购房者震动。该地块是和记黄埔2001年拿下，至今已20余年。当市场观望情绪浓厚，首富的楼盘也不得不面临打折出售的境地。

当囤地模式难以为继，房地产行业持续低迷，郑氏家族能否透过战略收缩、资产优化重现生机？